（2017）浙05民终310号
裁判日期: 2017-07-20
公开日期: 2017-08-11
案件名称
宋启龙、都文峰房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省湖州市中级人民法院
所属地区
浙江省湖州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
宋启龙,都文峰
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省湖州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙05民终310号上诉人（原审被告）：宋启龙，男，汉族，1983年5月4日出生，住长兴县。委托诉讼代理人：许青叶，浙江兴长律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：都文峰，男，汉族，1967年7月7日出生，住浙江省长兴县。委托诉讼代理人：毛国平，浙江众成律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕韵，浙江众成律师事务所实习律师。上诉人宋启龙因与被上诉人都文峰房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省长兴县人民法院（2016）浙0522民初4958号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宋启龙上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回都文峰的诉讼请求，判令都文峰负担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审认定事实错误。1.宋启龙于2016年1月搬离承租房屋时已经与都文峰达成解除合同的合意，并非自行搬离，双方房屋租赁关系早已解除。一审中宋启龙已经提交水电费结算表证明双方已经解除租赁关系。宋启龙申请证人吴某出庭作证，也证明其将汗蒸馆钥匙交还都文峰，都文峰对此予以认可。只有在都文峰同意解除合同的情形下其才会同意交接钥匙。事实上，宋启龙在2015年11月向都文峰提出解除合同或降低租金的方案后，都文峰选择解除合同并要求都文峰迅速搬离，并在2016年1月抄水电表结算。宋启龙早已腾空租赁房屋。交付钥匙即是交付房屋的标志，也即是达成了不再续租的合意。宋启龙未结清承租期内的费用并不影响合同的解除。2.退一步说，宋启龙的行为已经满足合同解除的条件，根据双方租赁合同第八条对于解除的条件并未严格要求双方同意，而是提前两个月通知对方即可。宋启龙已经尽到了提前告知的义务，2016年1月更是以搬离的方式表示解除该份合同。二、一审判决适用法律错误。1.当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大，否则不得就扩大损失要求赔偿。本案中，都文峰没有尽到该项义务。宋启龙一月份搬离系双方解除合同的结果，但即使都文峰不认可这一事实，认为宋启龙单方违约，都文峰也有防止损失进一步扩大的义务。但在宋启龙搬离后，都文峰也未及时与其商量处理违约事宜。这一方面印证了宋启龙的搬离是经过都文峰同意的、合同已经解除，另一方面也反映了都文峰未尽到义务。因此2016年3月11日至2016年10月25日期间产生的房租损失系扩大损失，应由都文峰承担。2.在钥匙已经移交的情况下，是否结清承租期间的费用不影响都文峰再次出租房屋，对都文峰可以出租而没有出租造成的损失，宋启龙不存在过错。都文峰答辩称：一、一审认定事实清楚，双方对事实的陈述并无异议，仅是认识上有差异。如提前解除或终止合同，则需要有相关手续才能确认租赁关系终止。本案中宋启龙未提交双方达成一致解除合同的手续，其仅仅出于其他原因曾向都文峰提出不继续经营，不能因此认为合同已经终止。二、一审法院综合考虑客观事实认定双方在解除合同的过程中存在过错，因此双方对产生的损失均应承担。实际上都文峰因长期未能出租涉案房屋造成较大损失，已经超过一审判决的金额。综上，一审认定事实和适用法律均正确，请求驳回上诉，维持原判。都文峰向一审法院起诉请求：1.解除其与宋启龙之间的房屋租赁合同；2.宋启龙支付房租直至房屋租赁合同解除为止，截至起诉之日为50000元；3.宋启龙支付物业管理费11423.27元；4.宋启龙支付违约金72000元；5.本案诉讼费用由宋启龙负担。一审法院认定事实：2015年2月1日，都文峰、宋启龙签订房屋租赁合同一份，约定宋启龙租用都文峰位于长兴维多利亚31#二楼南端一间363㎡的房屋，租期为三年，年租金120000元，于每年租期开始前2个月支付房租，约定租期内产生的水电费、物业管理费等由宋启龙承担，另约定若一方违约须支付租金的30%作为违约金,如有特别情况提前终止协议的，须提前两个月通知，乙方（即宋启龙）须结清租期内产生的所有费用及债务。合同签订后，宋启龙支付了2015年度房租，后于2016年1月自行搬离承租的房屋，并在2016年1月10日交付房屋钥匙两串，但未结清承租期间内的物业管理费用。都文峰以宋启龙未结清物业费，双方至今未解除租赁合同为由起诉至人民法院。一审法院认为，（一）都文峰将其所有的位于长兴维多利亚31#二楼南端一间363㎡的房屋交付宋启龙使用，双方房屋租赁合同依法成立，书面房屋租赁合同约定租期至2018年1月30日止。第二次庭审过程中，双方当事人均认可解除双方之间房屋租赁关系，房屋内亦无需要腾空的物件，主要纠纷为物业费、租金及相关违约损失，对都文峰要求解除双方之间租赁关系的请求，对此予以支持。（二）经一审查明，宋启龙在2016年1月10日向都文峰缴纳钥匙，未按合同约定提前两个月通知，应当承担支付至2016年3月10日的租金，因其已缴纳了2015年度的房租，租期至2016年1月30日，故还须支付租金13333元（120000元/年÷360天/年×40天）。第二次庭审过程中，双方确认租赁关系解除，2016年3月11日至2016年10月25日期间产生的房租损失为76000元（120000元/年÷360天/年×228天）。(三)关于违约责任及租金的争议，宋启龙在2016年1月自行搬离承租房屋，但未与都文峰达成解租的合意，且未缴清承租期间的物业管理费用，都文峰在宋启龙搬离后，在他人（证人邵某）有求租的意向时，未采取合理措施，房屋闲置至今。一审认为，都文峰、宋启龙在房屋承租期间发生纠纷时，均怠于沟通交流，亦未及时采取合理的措施，导致损失进一步扩大，对本次纠纷的发生都文峰、宋启龙均存在过错。故对2016年3月11日至2016年10月25日期间产生的房租损失76000元，由都文峰和宋启龙各承担50%即38000元，在此期间产生的物业管理费用，由物业管理公司确定金额后由都文峰和宋启龙各承担50%。2015年2月1日至2016年3月10日期间的物业管理费用，应由宋启龙承担。但因都文峰、宋启龙在合同中约定该费用由宋启龙直接向物业公司缴纳，而都文峰至今也未代缴该费用，该院不宜在本案中对该费用直接进行处理。涉案房屋物业管理费用的争议，双方当事人可另行解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：一、解除都文峰与宋启龙于2015年2月1日签订的房屋租赁合同；二、宋启龙给付都文峰租金13333元（已计算至2016年3月10日），赔偿都文峰损失38000元，合计51333元（不含物业管理费用），限于判决生效后十日内付清；三、驳回都文峰的其余诉讼请求。一审案件受理费2968元，减半收取1484元，由都文峰承担742元，由宋启龙承担742元，限于判决生效后十日内支付。二审中，宋启龙和都文峰均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的一致。对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、房屋租赁合同是否已于2016年1月解除；二、宋启龙对2016年3月11日至10月25日的房租损失应否承担赔偿责任。关于争议焦点一，宋启龙与都文峰签订的房屋租赁合同，系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应依约履行自己的义务。现宋启龙主张双方的租赁合同已于2016年1月协商一致解除，故其无需再支付2016年度的租金。本院认为，宋启龙虽在一审中提供了水电费结算摘抄表及证人赵某、宋某、吴某的证言，但上述证据均不足以证明宋启龙与都文峰已经对解除合同达成合意，故其应当承担相应的不利后果，一审认定宋启龙未达成解租合意即自行搬离涉案房屋并无不当。宋启龙诉称，其已向都文峰返还涉案房屋的钥匙，只有在都文峰同意解除合同的情况下才会交接钥匙。本院认为，宋启龙系通过案外人吴某向都文峰返还钥匙，故都文峰收到钥匙并不能证明其已经同意解除合同。宋启龙又诉称，根据租赁合同第八条，其行为满足单方解除合同的条件，无须都文峰同意解约。本院认为，房屋租赁合同第八条约定“解除的条件：双方如因特别情况，由一方提前终止协议的，必须相互提前贰个月通知对方，乙方（宋启龙）须结清租期内产生的所有费用及债务”，但双方对该条约定的“特别情况”产生争议。宋启龙主张其因经营状况不佳要求减租而都文峰未予同意，此种情况下其有权行使单方解除权，而都文峰主张此种情况不属于合同约定的特别情况。本院认为，合同生效后，当事人对合同事项约定不明确且无法达成补充协议的，应按照合同有关条款或者交易习惯确定。结合房屋租赁合同第六条“甲方（都文峰）在乙方（宋启龙）承租期内不得无故收回该房或提高租金”，第七条“乙方（宋启龙）如有违法经营被政府、司法查处不再经营，甲方（都文峰）有权解除本协议”，可见双方明确约定都文峰不得随意提高租金，且一般情况下其不享有单方解除权，除非宋启龙存在违法经营被查处等较为严重的情况。根据公平原则，宋启龙的单方解除权亦应受到严格限制，以维护合同的稳定性和交易的安全。因此，本院认定宋启龙以其要求降低租金未获同意为由解除合同，不符合合同约定的行使单方解除权的条件。且宋启龙也未举证证明其已依照第八条约定结清租期内产生的物业费、水电费等费用。因此，对宋启龙的该项上诉意见本院不予支持。关于争议焦点二，宋启龙诉称，都文峰未采取适当措施防止损失扩大，在可以出租的情况下未予出租，故应自行承担自2016年3月11日至2016年10月25日期间产生的房租损失。本院认为，宋启龙未与都文峰协商一致即自行搬离涉案房屋，并拒付租金及物业费等费用，其后也未能与都文峰积极沟通解决停租问题；都文峰在宋启龙交还钥匙后亦未对涉案房屋采取恰当的处置措施，导致涉案房屋一直空置。一审综合全面地考虑了双方在本案中的过错程度及违约行为，并酌情确定由宋启龙、都文峰各自承担50%的责任，即由宋启龙承担38000元房租损失，该数额较为合理，未有明显不当，本院对此予以维持。宋启龙要求由都文峰自行承担全部责任的诉请缺乏事实和法律依据，对此不予支持。综上所述，宋启龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1083元，由上诉人宋启龙负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐 晶代理审判员 周辰晨代理审判员 张美琴二〇一七年七月二十日书 记 员 沈文婷 搜索“”