（2017）鄂0822民初595号
裁判日期: 2017-07-20
公开日期: 2017-11-15
案件名称
湖北卓立物业有限公司与肖烨飞房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
沙洋县人民法院
所属地区
沙洋县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
湖北卓立物业有限公司,肖烨飞
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
湖北省沙洋县人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0822民初595号原告：湖北卓立物业有限公司，住所地湖北省荆门市沙洋县荆河路1号。统一社会信用代码91420822553942858H。法定代表人：梁辰，该公司总经理。委托诉讼代理人：孔爱明，湖北希文律师事务所律师。特别授权。被告：肖烨飞，男，生于1987年8月7日，汉族，湖北省天门市人，个体，身份证住址湖北省天门市，现住湖北省沙洋县。原告湖北卓立物业有限公司（以下简称卓立物业公司）与被告肖烨飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月12日立案后，依法适用简易程序，于2017年7月13日依法公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人孔爱明，被告肖烨飞到庭参加诉讼。本案现已审理��结。原告卓立物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告给付原告截至2016年8月19日所欠租赁房屋租金、物业管理费共计141234元，并按合同约定支付迟延履行违约金76994元，两项共计218228元；2、诉讼费用由被告承担。事实及理由：2014年3月20日，原告与被告就沙洋县××4号楼1层铺位号为4-121.122.123.127.128的商铺租赁，签订了《××商铺租赁合同》。合同第一条约定被告租赁上述商铺；合同第二条约定租赁期限为2014年3月20日起至2017年3月19日止及“免租（金）期”；合同第三条约定了租金方式、租金合同及租金支付方式；合同第九条约定了物业服务费（收取标准）；合同第二十条之4约定了迟延交付租金的违约金计算及解除合同的权利。合同签订后，原告依约将租赁房屋（商铺）交付被告，被告却未能按照合同履行义务；既未按照合同全额交付租金，也���缴纳物业服务费。原告多次向被告催收所欠租金，被告均以种种理由拒绝给付所欠应付租金及费用，截至2016年8月19日，被告应向原告给付所欠租金及物业服务等费用共计141234元。被告拒不按合同履行义务的行为已构成违约，其应按合同支付所欠租金及物业管理费并应支付违约金76994元，遂诉至法院。被告肖烨飞当庭口头答辩称，原告陈述的是签订合同时的约定，但代表原告与我签订合同的工作人员当时作出的承诺并未写入合同，在实际履行中这些承诺也未实现；商业圈并未发展起来，原告作出的承诺亦未实现，所有的商铺都是亏损状态，欠付租金的也不止我一家，我是受原告欺骗签订的租赁合同；我们双方签订的租赁期限是3年，但是因经营收益不尽人意，在2015年年底我们企图将品牌新款进行特卖的时候，原告工作人员强制锁上了我商铺��门，导致商铺无法继续营业，给我造成损失，租金及物业费用不应再计算。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交的原告及被告身份信息、《××商铺租赁合同》、收据复印件5份、《沙洋县商品房买卖合同》及《委托经营管理协议书》，被告对上述证据的真实性均无异议，上述证据经与原件核对无异，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月20日，湖北卓立物业有限公司作为甲方（出租人）与承租人被告肖烨飞（乙方）签订一份《××商铺租赁合同》，约定甲方同意将位于荆门市沙洋县××4号楼1层铺位号为4-121.122.123.127.128的商铺出租给乙方使用，双方确定该商铺按建筑面积123.22平方米，作为本合同计算商用租赁运营管理费及其他应缴费用的依据。租赁期限自2014年3月20日起至2017年3月19日止，即从2014年3月20日起开始计算租赁期和租赁费及其他应缴费用，鉴于乙方在签订本合同时一次性支付6月的租赁费及保证金，甲方同意给予乙方12月（具体时间为2014年3月20日起至2014年9月19日，次年上半年2015年3月20日起至2015年9月19日止）为免租期。承租方所租商铺月租金，第一年为60元/平方米，第二年为65元/平方米，第三年为65元/平方米，三年后期满续租的，租金涨幅控制在10%以内。第一个经营年度租赁费标准为人民币44359元，第二个经营年度每月运营租赁费标准为人民币48055元，第三个经营年度每月运营租赁费标准为人民币96111元。乙方在签订本合同时一次支付第一期6个月租赁费44359元，本合同约定的免费期届满前30天向甲方交纳第二期租赁费，以后每期届满前30天向甲方缴纳下一期租赁运营费。本合同签署前，乙方应当向甲方支付人民币5000元作为履约保证金。双方还约定，作为该商铺的承租人，乙方应当自计租日起，向甲方交纳该商铺的物业服务费，收费标准为：按该商铺的建筑面积计算，每平方米每月2元，该商铺每月物业服务费共计为246.44元，支付方式：以一个季度为一个交费期，除第一期物业服务费外，其他费用均按自然季度交纳，乙方应当在每个交费期最后一个月的20日前，向甲方一次性足额支付下个交费期费用。第一期物业服务费应于本合同签订后五个工作日内支付，收费期间为2014年3月20日至2015年3月19日，应交物业服务费为2957元。乙方迟延交纳本合同项下租金及其他费用的，每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；延迟超过30日，甲方有权单方解除合同。双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，甲方有权没收本合同项下之履约保证金。租赁期届满之日或本合同因任何原因终止7日内，乙方应当将商铺交还甲方，若上述交还期届满后，乙方仍未将商铺交还甲方的，甲方有权采取控制人员从该商铺进出，阻止乙方继续开业经营等强制措施，此种情形下，乙方所应当承担的租金、物业服务费及相关能源费用并不因此得到减免。合同最后有一条手写条款：“25.14本合同第一年应交费用共74268元：柒万肆仟贰佰陆拾捌元整，其中：年租金44359元，合同保证金5000元，地板18483元，物业费2957元，装修押金2000元，水电开户1100元，装修垃圾清运费369元。因甲、乙双方友好协商总费用分两个时段交清。第二次缴款时间是2014年4月25日前，共缴款是24359元：贰万肆仟叁佰伍拾玖元整。第一次缴款时间是2014年4月5日前，共缴款是44909元：肆万肆仟玖佰零玖元整，如乙方不按合同时间缴清欠款，甲方有权���止本合同，并前期所缴费用不得退还，乙方承担导致合同终止的违约责任。”庭审中，被告肖烨飞陈述2015年年底，诉争商铺遭原告强制锁门；原告卓立物业公司陈述其锁门时间为2017年3月份。2014年3月20日，原告收到被告押金5000元；2014年4月4日，原告分别收到被告租金15000元、物业费2957元、装修保证金2000元、装修垃圾清运费369元。另查明，卓立物业公司法定代表人于2014年7月30日、2015年9月16日，依次变更为王运标、梁辰。2014年7月30日，沙洋县卓立物业有限公司更名为湖北卓立物业有限公司。陈勇系本案诉争商铺的所有权人，卓立物业公司受陈勇委托在该商铺空铺时从事对外招租工作，并代表其签订和执行该商铺的租赁合同，依法向欠付租金和费用的租户进行追缴。本院认为，原、被告之��的《××商铺租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应按照合同约定履行。原告向被告交付租赁商铺后，被告理应按照合同约定的期限向原告缴付租金、物业管理费等合同约定的费用。被告抗辩该合同并非其真实意思表示，是受原告欺骗签订的合同，原告签订合同时有其他承诺，原告并未依约履行，但是未提交证据证实，对被告肖烨飞的该抗辩意见本院不予采信。另，被告还抗辩2015年年底商铺遭强制锁门，之后的租金及物业费等不应再计算。双方在合同中约定了租赁期届满之日或本合同因任何原因终止7日内，承租人未将商铺交还出租人的，出租人有权采取阻止承租人继续开业经营等强制措施，承租人所应当承担的租金、物业服务费及相关能源费用并不因此得到减免。根据谁主张谁举证的原则，被告抗辩强制锁门的时间为2015年年底，但未提交证据证实，本院对其��辩意见不予采信。被告向原告缴纳共计25326元，第一年（2014年3月20日至2015年3月19日）剩余未交款项共计48942元，应分别于2014年4月5日前缴纳24583元、2014年4月25日前缴纳24359元；第二年（2015年3月20日至2016年3月19日）租金48055元应于2015年2月20日前缴纳；第二年每个季度的物业费246.44×3=739.3元应分别于2015年3月20日、6月20日、9月20日、12月20日前向原告缴纳；第三年（2016年3月20日至2016年8月19日）租金96111÷12×5=40046.3元应于2016年2月20日前缴付；第三年截止2016年8月19日的物业费应分别于2016年3月20日前缴付739.3元、2016年6月20日前缴付246.44×2=492.9元。共计140493.4元。故根据合同约定，2014年3月20日至2016年8月19日，被告应向原告支付的迟延履行违约金为（24359×847+24583×867+48055×547+40046.3×182+739.3×（518+426+334+243）+739.3×153+492.9×61）×1‰=76787.7元。故对原告的第一项诉请本院予以部分支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第三款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告肖烨飞于本判决生效之日起十日内向原告湖北卓立物业有限公司支付截止2016年8月19日的租金及物业管理费140493.4元，并支付迟延违约金76787.7元。二、驳回原告湖北卓立物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4573元，减半收取计2286.5元，由被告肖烨飞负担2250元，原告负担36.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。审判员 张 俊二〇一七年七月二十日书记员 柳艾梅 关注公众号“”