（2015）鄂洪山和民商初字第00496号
裁判日期: 2017-07-20
公开日期: 2017-09-03
案件名称
武汉楚龙物业管理有限公司与武汉东亭开愉置业有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉市洪山区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
武汉楚龙物业管理有限公司,武汉东亭开愉置业有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第七十条，第七十五条第一款，第七十六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第十三条，第二十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六��四条
全文
湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂洪山和民商初字第00496号原告：武汉楚龙物业管理有限公司，住所地：武汉市汉阳区汉阳大道642��金龙花园第二幢四单元五层一号。法定代表人：王五龙，公司董事长。委托诉讼代理人：张德元，公司总经理。委托诉讼代理人：谭玉华，湖北灵均律师事务所律师。被告：武汉东亭开愉置业有限公司，住所地：武汉市洪山区洪山乡东亭村中北路154号。法定代表人：高清云，公司董事长。委托诉讼代理人：宋俭夫，湖北立丰律师事务所律师。原告武汉楚龙物业管理有限公司诉被告武汉东亭开愉置业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告武汉楚龙物业管理有限公司的委托诉讼代理人张德元、谭玉华、被告武汉东亭开愉置业有限公司的委托诉讼代理人宋俭夫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武汉楚龙物业管理有限公司��本院提出诉讼请求：1.被告支付物业管理费2160000元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2012年4月10日与东亭新嘉源业主代表大会业主委员会签订物业管理服务合同，成为东亭新嘉源小区的物业管理服务单位，合同期限两年。合同约定该小区商品房房屋按照建筑面积每平方米每月3元支付物业管理费。该小区的产权人为东亭村民委员会所有，而该村改制为东亭开愉置业有限公司，即被告为该小区的实际资产人。但时至今日，被告未支付相关的物业服务管理费。被告违反了法律规定，也违背了合同约定，影响了原告的正常经营。被告武汉东亭开愉置业有限公司辩称：原、被告未签订物业服务合同，原告与业主委员会签订的物业服务合同损害被告的利益。东亭新嘉源小区的商业性用房消防不合格，房屋一直未竣工验收，也未投入使用，被告对业主委员会选定物业公司、签订物业合同并不知情。原告与业主委员会签订的物业服务合同对被告没有约束力。案涉房屋没有交付给楚龙物业公司，楚龙物业公司也未提供任何物业服务，因此无权收取物业费。被告所有的商业性用房在东亭新嘉源小区以外，独立于住宅小区，被告无权收取物业费。被告的商业性用房面积28581.18平方米，其中约2600平方米已经出售给武汉市洪山区人民政府梨园街办事处，另有1000平方米产权属于武汉市东湖生态旅游风景区东湖村村民委员会。因此，被告的商业用房面积远低于3万平方米，原告主张的物业费没有任何依据。被告已将商业性用房整体交由湖北蔡家咀安顺工贸有限责任公司经营，由于房屋没有竣工验收，一直无法正常经营，且日常维护、保洁都是经营户自行承担，为此经营户一直不肯缴纳租金。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，东亭新嘉源小区系原武汉市洪山区洪山街东亭村城中村在城中村改造过程中建设的村民还建小区。该小区共有房屋5栋，总建筑面积约21万平方米。其中，1#、2#、3#楼均为纯住宅楼，4#、5#楼为商住综合楼。4#、5#楼商铺背对小区住宅，两栋房屋之间为小区大门。2011年12月18日，经该小区741户业主筹备，选举成立业主委员会，并于2011年12月26日在房产管理部门办理了登记备案。该小区业主委员会备案登记表记载，上述741户业主的物业类型为住宅，总建筑面积78600平方米。2012年4月10日，该业主委员会与原告签订物业服务合同，合同约定物业建筑面积为21万平方米，合同期限2年。2012年12月，武汉市洪山区东亭村村民委员会与武汉市洪山区人民政府梨园街办事处签订房屋买卖合同，武汉市洪山区梨园街办事处购买了上述小区5#楼裙楼2600平方米的房屋。该房屋已于2012年12月31日前交付梨园街办事处。另，被告系原武汉市洪山区洪山街办事处东亭村村民委员会与高清云共同投资成立，为东亭村改制后的经济实体。以上事实，有原告提供的物业服务合同、业主委员备案登记表、工商资料、洪山区城中村综合改造工作领导小组办公室文件、被告提供的房屋买卖合同，以及本院庭审笔录在卷佐证。本院认为，业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主大会及选举成立的业主委员会，因物业管理区域而成立。新嘉源小区业主委员会登记备案表显示，该小区业主大会由741户业主组成，此741户业主的物业类型为住宅，而非商铺，建筑面积也仅78600平方米。该物业管理区域建筑面积未达到新嘉源小区总建筑面积的一半。因此，新嘉源小区业主委员会对应的物业管理区域显然不包括4#、5#商铺。虽然，��告与新嘉源小区业主委员会签订的物业服务合同中约定的物业服务区域包含小区全部建筑物，但是合同约定的物业服务面积大大超出了业主大会所对应的物业管理区域。原告不能仅凭上述物业服务合同主张4#、5#楼商铺的物业服务费。原告提供的证人证言、照片等其他证据，也不能证明被告及4#、5#楼商铺的经营者事实上接受了原告提供的物业服务。故，原告就上述商铺向被告主张物业费的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十五条、第七十六条、《中华人民共和国合同法》第十三条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告武汉楚龙物业管理有限公司的诉讼请求。本案案件受理费减半后收取12040元，由原告武汉楚龙物业管理有限��司自行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 陈 钢二〇一七年七月二十日书记员 张纯威 来自：