（2017）辽10民终724号
裁判日期: 2017-07-20
公开日期: 2017-08-30
案件名称
辽阳中院(2017)辽10民终724号上诉人陈晓娜诉被上诉人灯塔市鑫亿物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省辽阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省辽阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈晓娜,灯塔市鑫亿物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽10民终724号上诉人（原审被告）：陈晓娜，女，36岁，汉族。被上诉人（原审原告）：灯塔市鑫亿物业服务有限公司。法定代表人：马超，该公司经理。委托代理人：吴军，辽宁杜金珏律师事务所律师。委托代理人：张丹，辽宁杜金珏律师事务所律师。原审原告灯塔市鑫亿物业服务有限公司与原审被告陈晓娜物业服务合同纠纷一案，辽宁省灯塔市人民法院于2016年11月10日作出（2016）辽1081民初3074号民事判决，陈晓娜不服该判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈晓娜，被上诉人灯塔市鑫亿物业服务有限公司的委托代理人吴军、张丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈晓娜上诉请求：请求二审法院依法驳回灯塔市鑫亿物业服务有限公司的诉讼请求；诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：本案中所谓的业主委员会的成立并非由业主代表选举或授权成立，该业主委员会在选聘物业管理企业时既未召开业主大会，也未经半数以上业主同意，其选聘程序违法。物业管理合同是基于违法程序选聘的物业管理公司作为合同的一方主体签订的，且合同未经业主大会的批准，违反了《物业管理条例》的强制性规定，该合同上没有业主代表本人签字，签字代表车洪城不是东鑫馨园的业主，小区业主委员会委员档案材料看业主代表无本人签字，合同无效，原审认定该合同有效，认定事实错误；上诉人系网点门市的承租者，不是实际业主，上诉人起诉被上诉人主体错误；被上诉人未尽物业应尽的义务。灯塔市鑫亿物业服务有限公司二审答辩认为：业主委员会成立的情况我们不清楚，但业主委员会确已成立，我们签订的物业合同合法有效，承租人也有缴纳物业费的义务。灯塔市鑫亿物业服务有限公司向一审法院起诉请求：原告是具有从事物业服务资质的公司，从2014年12月1日开始至今对该小区住户及商业网点进行服务和管理，被告是小区的商业网点，应该根据合同规定向原告缴纳2015年和2016年物业费共计2880元，但被告至今无故拖欠，迟迟未予交付，原告公司索要数次无果。物业费是小区治安秩序环境绿化及卫生，房屋公共设施配套管理的根本保证，若物业费不能按时足额缴纳，将会对物业管理和小区内的全体业主、商户造成一定影响。为维护小区内全体业主、商户的正当合法权益，请求法院：1、判令被告一次性给付拖欠的2015年和2016年的物业费共计2880元；2、诉讼费由被告承担。被告陈晓娜一审未到庭未答辩。一审法院经审理查明：原告灯塔市鑫亿物业服务有限公司是具有从事物业服务资质的公司。2014年12月1日，原告与灯塔市东鑫��园小区业主委员会签订了物业管理服务合同，合同约定，本物业的管理服务费按双方协商的标准向业主（住户）收取，即每月每平方米建筑面积0.5元，本小区商业网点收费标准按每月每平方米1.0元收取。被告陈晓娜的商业网点位于东鑫馨园北门西数第12门市，经营飞达篷布，面积为120平方米，物业费为每年1440元。被告陈晓娜未向原告缴纳2015年和2016年的物业费。一审法院认为，原告与灯塔市东鑫馨园小区业主委员会之间存在物业服务合同关系，该合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。原告与业主委员会签订的物业服务合同，对全体业主有效。《物业管理条例》第七条第（五）项规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：按时交纳物业服务费用”。第六十七条规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳��业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”物业管理服务合同已约定，商业网点每月每平方米建筑面积1.0元的物业费，应认为该标准遵循了合理以及费用与服务水平相适应的原则。所以原告有向被告收取物业费的权利。被告陈晓娜的商业网点面积为120平方米，2015年和2016年的物业费共计2880元。综上，原告要求被告支付物业费的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《物业管理条例》第七条第（五）项，第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法法》第一百四十四条之规定，判决：被告陈晓娜于本判决发生法律效力后五日内给付原告灯塔市鑫亿物业服务有限公司2015年和2016年的物业费共计2880元。如未按本判决指��的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告陈晓娜承担。本院二审期间，上诉人陈晓娜提交了备案的小区业主委员会委员名单复印件、东鑫馨园70%的业主签字、垃圾收费收据及证实。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，业主委员会有权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。关于上诉人徐艺主张东鑫馨园业务委员会成立程序违法，该业主委员会与被上诉人灯塔市鑫亿物业服务有限公司签订的《物业管理服务合同》无效，被上诉人无权主张��业费一节，因业主委员会的成立系业主自治行为，不是民事审判范围，现东鑫馨园业主委员会已经备案成立，故该业主委员会有权签订物业服务合同，该合同对全体业主有约束力，上诉人陈晓娜作为物业使用者应当缴纳物业费。上诉人陈晓娜关于其不是缴纳物业费义务主体、物业公司没有履行服务义务，其不应缴纳物业费一节，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人陈晓娜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人陈晓娜负担。本判决为终审判决。审判长 都伟& # xB;审判员 曹丽娜审判员 刘 姝 娜二〇一��年七月二十日书记员 白 如 冰 关注公众号“”