（2016）粤01民终12428号
裁判日期: 2017-07-20
公开日期: 2017-08-03
案件名称
熊义民、广州海昊纬机电设备有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
熊义民,广州海昊纬机电设备有限公司,杨桂华
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
中华人民共和国广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终12428号上诉人（原审被告、反诉原告）：熊义民，男，1970年10月18日出生，国籍：新西兰，上诉人（原审被告、反诉原告）：广州海昊纬机电设备有限公司，住所地广东省广州市天河区天府路161号449之二房，组织机构代码57999763-8。法定代表人：熊宏艳，该公司总经理。上述两上诉人的共同委托代理人：ＸＸ明、吴婷，分别系广东乐而乐律师事务所律师、律师助理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨桂华，女，1968年8月21日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：操翔，系广东环球经纬律师事务所律师。上诉人熊义民、广州海昊纬机电设备有限公司（以下简称海昊纬公司)因与被上诉人杨桂华房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第2588号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人熊义民、海昊纬公司上诉请求：1、撤销一审判决第一、二、三、四、五、七项，改判支持熊义民、海昊纬公司的一审反诉请求，驳回杨桂华的全部诉讼请求；2、本案一审诉讼费及反诉费、二审诉讼费全部由杨桂华承担。事实和理由：第一、一审判决熊义民、海昊纬公司需支付杨桂华2014年7月1日至2014年9月18日期间的使用费10400元和垫付的费用2537.06元及其利息是错误的。根据一审法院(2014)穗天法民四初字第1753号《民事判决书》已查明的事实：“现有证据并未显示上述消防水管系海吴纬公司蓄意破坏而致漏水，故上述消防水管于2014年5月16日突发漏水的事故应认定为杨桂华未能保持案涉房屋适租状态的情形，且结合杨桂华怠于履行检查维修上述消防水管义务的行为，应认定杨桂华上述违约行为造成了海吴纬公司上诉物品损失。”鉴于杨桂华提供给熊义民、海昊纬公司的租赁房屋存在严重的质量问题，既不符合约定标准，更不符合法律规定的强制性标准，根本无法正常使用。根据我国《合同法》的相关规定，熊义民、海昊纬公司完全可以不予支付杨桂华租金。而且，在2014年5月16日案涉租赁房屋发生漏水事故，造成我方物品的重大损失后，杨桂华一直拒不配合熊义民、海昊纬公司协调处理相关的赔偿问题。直至2014年9月18日，在人民法院委托的评估公司经对案涉租赁房屋现场勘察后，熊义民、海昊纬公司才将因漏水事故造成损失的我方物品搬离租赁房屋。因此，在案涉租赁合同解除后，熊义民、海昊纬公司没有及时将租赁房屋交回给杨桂华的责任完全在杨桂华一方。但无论如何，案涉租赁房屋期间(即2014年5月16日至2014年9月18日)都是无法正常使用的状况，据此，一审判决我方需支付杨桂华2014年7月1日至2014年9月18日期间的使用费10400元和垫付的费用2537.06元及其利息没有任何事实根据和法律依据，是完全错误的。第二、一审判决杨桂华不予退还熊义民、海昊纬公司交付的保证金8000元亦是错误的。首先、一审判决亦认定熊义民、海昊纬公司及杨桂华在原《合同》于2012年2月24日期限届满后，双方之间实际已经形成不定期租赁关系。而该8000元保证金是原《合同》约定的内容，在《合同》于2012年2月24日期限届满后，双方虽已形成不定期租赁关系，但并没有就保证金问题作出任何口头的或书面的约定。因此，无论如何，杨桂华在原《合同》到期后，都应该将保证金8000元退还给熊义民、海昊纬公司。其次、在双方不定期租赁关系期间，即使一审法院仍然依照双方的原《合同》条款来约束双方，也即使一审法院认定熊义民、海昊纬公司存在迟延交付案涉租赁房屋的情形，但根据原《合同》条款并没有约定，合同解除或合同期满后，熊义民、海昊纬公司迟延交付案涉的租赁房屋，杨桂华有权不予退还熊义民、海昊纬公司交付的保证金8000元。再次、案涉房屋迟延交付的责任完全在于杨桂华。案涉租赁房屋发生漏水事故后，杨桂华一直拒不配合熊义民、海昊纬公司协调处理相关的赔偿问题。直至2014年9月18日，在人民法院委托的评估公司经对案涉租赁房屋现场勘察后，熊义民、海昊纬公司才将因漏水事故造成损失的熊义民、海昊纬公司物品搬离租赁房屋。因此，导致案涉租赁房屋迟延交付的责任完全在杨桂华，根本不存在一审认定的熊义民、海昊纬公司未及时将案涉房屋返还给杨桂华的情况。综上所述，一审判决认定事实不清，导致法律适用错误，严重损害了熊义民、海昊纬公司的合法权益。杨桂华辩称：杨桂华认为原审法院判决有误。1、每月4000元与实际有出入，实际租金是4200元。2、违约金计算，原审法院判决是按照中国人民银行利率标准计算，但我方认为应该按照合同约定的违约金比例支付（合同约定根据房屋租赁合同第6条第1款约定每日按照1%标准），但杨桂华没有提起上诉。杨桂华于2014年11月4日向一审法院起诉请求：1、熊义民、海昊纬公司向杨桂华支付2014年7月1日至2014年9月18日期间的租金（7、8月份的租金每月为4200元，9月份（18天）租金为3220元）；2、熊义民、海昊纬公司向杨桂华支付拖欠上述期间租金的违约金（以每月拖欠租金为本金，按照每日1%的标准，自当月25日起计至熊义民、海昊纬公司实际交纳之日止）；3、熊义民、海昊纬公司向杨桂华支付2014年6月至2014年9月期间代垫的物业管理费1722.72元及2014年4月16日至2014年8月19日期间代垫的水电费814.34元；4、熊义民、海昊纬公司向杨桂华支付逾期缴纳上述物业管理费和水电费的滞纳金（以拖欠的物业管理费、水电费为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2014年9月30日起计至熊义民、海昊纬公司实际清偿之日止）；5、杨桂华没收熊义民、海昊纬公司支付的保证金8000元；6、本案诉讼费由熊义民、海昊纬公司负担。熊义民、海昊纬公司向一审法院反诉请求：1、杨桂华退回熊义民、海昊纬公司支付的保证金8000元；2、本案反诉费用由熊义民、海昊纬公司承担。原审法院经审理查明：杨桂华是位于广州市天河区天府路161号449的房地产（下称案涉房屋）的登记权属人。2011年2月25日，杨桂华（出租方/甲方）与熊义民（承租方/乙方）及案外人广州德能地产代理有限公司（经纪方）签订《房地产租赁合同》（下称《合同》），约定：甲方同意将案涉房屋出租给乙方作商业使用，建筑面积约58平方米；租赁期限为自2011年2月28日至2012年2月24日；月租金4000元，租金每期按1个月度结算，乙方在签约当天付首期租金，以后每月的24日前支付下期租金；交租方式为汇入甲方指定银行账号；（第四条）本合约签订当日，乙方向甲方交付保证金8000元，保证金不能抵偿租金，合约期满，乙方付清租金及其它费用并按时迁出时，甲方应当在当天将保证金无息退还乙方，若因乙方违约造成甲方损失的，甲方可从保证金中扣除相关费用，保证金不够抵扣的，甲方有权追讨损失赔偿；（第五条第4款）在租赁期内，甲方负责对房产定期安全检查，承担该房产主体结构自然损坏的维修费用，如因甲方维修责任而延误该房产维修造成他人人身伤亡、财产损失的，应负责赔偿，乙方在通知甲方后甲方不及时修缮的，乙方可代为修缮，修缮费用可从租金中抵扣，甲方对此无任何异议；租赁期满，如甲方继续出租，甲方同意乙方可在同等条件下享有优先承租权；（第六条第1款）在租赁期内，乙方依合同约定按时交付租金，否则每逾期一日须按应付租金额的1%向甲方支付违约金，拖欠租金逾7天则视为乙方违约，甲方有权收回案涉房屋，保证金不予退还；（第六条第5款）租赁期内，乙方负责爱护和正常使用该房产及设备，发现该房产及设备自然损坏应及时通知甲方并积极配合甲方检查和维修，因乙方过错延误维修而造成他人人身伤亡、财产损失的由乙方负责赔偿，因乙方使用不当或人为造成房产及设备的损坏或设备遗失的，乙方应负责修复或赔偿；（第十二条备注第4款）在此协议签定后，甲方配合乙方完成工商注册手续，工商注册手续签合同仅作工商注册使用；等内容。上述合同签订后，杨桂华将案涉房屋交付熊义民使用。2014年5月21日，案外人黄盛华向杨桂华邮寄函件（邮寄单号：1071652678208），以案涉房屋发生浸水事故造成财产损失为由要求杨桂华与其协商善后处理事宜，同时表示在案涉房屋恢复正常办公条件之前，其将不继续支付租金及水电费直至办公室彻底恢复且双方就受损物品及设备的赔付达成协议为止。上述函件最终因拒收被退回。熊义民、海昊纬公司还提交照片证明案涉房屋浸水造成其财产损失的事实；同时提交了《中华人民共和国海关进出口货物收发货人报关注册登记证书》证明黄盛华为海昊纬公司的股东之一。经质证，杨桂华对上述证据均不予确认。2014年5月30日，杨桂华向熊义民发出《解除租赁合同通知书》，以《合同》期限届满不再续租为由，要求熊义民于2014年6月15日前交还案涉房屋并完成所有交房手续（含税、物业管理费的清交工作，工商、国税、地税、组织机构代码证等地址的迁出工作），逾期杨桂华将收回案涉房屋，并追究熊义民相关法律责任，同时自2014年5月30日起双方之间的租赁关系予以解除。熊义民确认收到上述《解除租赁合同通知书》，并以双方的租赁关系已于2014年5月30日解除为由主张杨桂华无权继续依照《合同》约定要求其支付违约金和滞纳金；同时表示即使存在违约金，杨桂华关于违约金的诉讼请求也已超过诉讼时效。2014年9月18日，熊义民将案涉房屋交还杨桂华。2014年9月22日，案外人广州路劲物业服务有限公司（下称路劲公司）向杨桂华发出《管理费催告函》和《隽悦园催款通知单》（2张），要求杨桂华支付案涉房屋2014年4月16日至2014年9月17日期间拖欠的管理费、水费、电费/公摊、垃圾处理费合计2537.06元；其中物业管理费为1722.72元、生活垃圾清运费为24元、电费为393.15元、电费损耗分摊为2.08元、公共用电分摊为305.62元、水费分摊为89.49元。2014年9月30日，路劲公司向杨桂华开具发票（2张），载明收取案涉房屋2014年6月至9月的物业管理费1722.72元和2014年4月16日至2014年9月期间的生活垃圾清运费、电费、电费损耗分摊、公共用电分摊、水费等费用814.34元。杨桂华以此证明其为熊义民、海昊纬公司代垫上述费用的事实。另，杨桂华还提交了《招商银行个人银行转账汇款对账单》和《银行流水》证明熊义民、海昊纬公司在2014年5月20日向其支付租金之后就未再支付费用的事实，以此主张熊义民、海昊纬公司拖欠费用。熊义民、海昊纬公司认为其与杨桂华的租赁关系已于2014年5月30日解除，故无需再向杨桂华支付租金，并以其在解除租赁关系之后未继续使用案涉房屋为由主张无需向杨桂华返还上述代垫费用。此外，熊义民、海昊纬公司还提交了《招商银行户口交易明细表》证明其每月实际按照4200元的标准向杨桂华支付租金的事实，以此主张要求杨桂华退还其每月多支付的200元或将该费用抵扣相关款项。杨桂华确认自2014年2月份起双方已将《合同》约定的租金4000元/月调整为4200元/月，故不同意熊义民、海昊纬公司关于退还多支付的租金或抵扣相关款项的主张。本案中，熊义民、海昊纬公司未能举证证明其曾就每月实际缴付租金4200元一事向杨桂华提出异议；杨桂华亦未能举证证明双方曾就租金调整为每月4200元一事达成书面约定。原审另查，熊义民、海昊纬公司曾于2014年6月5日向一审法院提起（2014）穗天法民四初字第1753号案诉讼，要求杨桂华赔偿因案涉房屋漏水所造成的财产损失，同时要求该案另一被告路劲公司对损失承担连带赔偿责任。在该案审理过程中，一审法院于2015年2月13日作出（2014）穗天法民四初字第1753号民事裁定书，认为《合同》是杨桂华和熊义民的真实意思表示，且是双方当事人实际履行的合同，杨桂华上述另行签订租赁备案合同及申请变更承租人的行为实际上是履行《合同》第十二条备注第4款的约定的行为，《合同》的承租人并未变更为海昊纬公司。在《合同》约定的租赁期届满（2012年2月24日）后，杨桂华和熊义民双方虽未再签订书面的租赁合同，但熊义民仍继续使用案涉房屋并按照《合同》约定的月租金标准向杨桂华支付案涉房屋的租金（杨桂华和熊义民均确认月租金标准自2014年2月25日起调整为4200元），现有证据亦未显示杨桂华在2014年5月30日向熊义民发出《解除租赁合同通知书》前就此提出过异议，故应视为自2012年2月24日后的租赁期限为不定期。因此，海昊纬公司与杨桂华就案涉房屋并无租赁合同关系。另，路劲公司并非案涉房屋的权属人，其与海昊纬公司或熊义民之间就案涉房屋亦不存在租赁合同关系。因此，海昊纬公司基于租赁合同关系向杨桂华和路劲公司提起本案诉讼，属于原告主体不适格；熊义民基于租赁合同关系向路劲公司提起本案诉讼，路劲公司并非适格的被告。故依法裁定：一、驳回原告广州海昊纬机电设备有限公司的起诉；二、驳回原告熊义民对被告广州路劲物业服务有限公司的起诉。后海昊纬公司不服上述民事裁定并上诉于本院；而杨桂华在该案二审中提交了其作为原告的本案民事起诉状，该起诉状将熊义民和海昊纬公司均列为被告。本院遂于2015年9月1日作出（2015）穗中法民五终字第3878号民事裁定，认为根据业已查明的事实可知，熊义民向杨桂华承租案涉房屋后，将案涉房屋交由海昊纬公司经营使用。尽管杨桂华否认其与海昊纬公司就案涉房屋存在租赁合同关系，但是从杨桂华与熊义民签订《房地产租赁合同》后，又在上述租赁合同履行期限内与黄盛华（熊义民和海昊纬公司均确认“黄盛华”签名为熊义民代签）签订《广州市房屋租赁合同》，将案涉房屋出租给黄盛华，后又与黄盛华签订《变更房屋租赁合同申请表》（主要内容是申请变更房屋租赁合同的承租人为海昊纬公司），并就上述合同及变更申请向广州市国土资源和房屋管理局天河区分局办理了租赁登记备案，可见杨桂华知晓熊义民是将案涉房屋交给海昊纬公司经营使用，且对此并无异议。杨桂华在另案起诉案涉房屋拖欠的租金及管理费时，也是将熊义民与海昊纬公司列为共同被告，这也进一步证实了杨桂华对海昊纬公司是案涉房屋的实际承租人这一情况的认可。综上分析，一审法院以杨桂华与海昊纬公司之间并无租赁合同关系为由，驳回海昊纬公司的起诉，理据不足，本院予以纠正。本院裁定如下：一、撤销广东省广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第1753号民事裁定；二、指令广州市天河区人民法院审理本案。上述（2015）穗中法民五终字第3878号民事裁定已经发生法律效力。2015年12月11日，一审法院作出（2014）穗天法民四初字第1753号案判决，判令杨桂华赔偿海昊纬公司经济损失167362.5元。杨桂华不服该判决向本院提起上诉，该案现仍在审理当中。原审法院认为：杨桂华与熊义民签订的《合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应切实履行。另根据已经发生法律效力的（2015）穗中法民五终字第3878号民事裁定的内容，杨桂华知晓熊义民将案涉房屋交给海昊纬公司经营使用，对海昊纬公司是案涉房屋的实际承租人这一情况认可，因此，应认定出租人杨桂华与实际承租人海昊纬公司之间就案涉房屋存在租赁合同关系。根据已查明事实可知，虽然《合同》约定案涉房屋的租赁期限截至2012年2月24日止，但由于期限届满后熊义民、海昊纬公司继续使用案涉房屋并向杨桂华支付租金，杨桂华对此亦未提出异议，故双方之间实际已经形成不定期租赁关系。另，双方在本案中均确认租赁关系于2014年5月30日解除，原审法院对此予以确认。现已查明熊义民、海昊纬公司向杨桂华支付租金至2014年6月份，而熊义民、海昊纬公司直至2014年9月18日才将案涉房屋交还杨桂华，现有证据未能证明熊义民、海昊纬公司有向杨桂华支付占用案涉房屋2014年7月1日至2014年9月18日期间的使用费，故对杨桂华要求熊义民、海昊纬公司支付该费用的诉讼请求，原审法院予以支持。但是，杨桂华主张计费标准为每月4200元，没有法律依据，一审法院不予采纳。综合案情，原审法院认为可参照《合同》约定的租金标准4000元/月计算熊义民、海昊纬公司占用案涉房屋2014年7月1日至2014年9月18日期间的使用费，即10400元（4000元/月×2个月+4000元/月÷30天×18天）。对杨桂华超出上述金额部分的主张，一审法院不予支持。另，杨桂华虽主张按照《合同》约定的违约金标准计算熊义民、海昊纬公司逾期支付拖欠费用的违约金，但由于双方之间的租赁关系已于2014年5月30日解除，故杨桂华关于违约金的主张没有合同依据，原审法院不予支持。但考虑到熊义民、海昊纬公司拖欠占有使用费的行为确实给杨桂华造成一定的经济损失，故原审法院酌情认定熊义民、海昊纬公司应按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准向杨桂华支付所拖欠费用的利息（以每月拖欠使用费为本金，自当月25日起计至实际付清之日止）。此外，杨桂华提交的《管理费催告函》《隽悦园催款通知单》、发票（2张）等证据足以证明其已缴纳了案涉房屋2014年4月16日至2014年9月17日期间的物业管理费、生活垃圾清运费、电费、电费损耗分摊、公共用电分摊、水费等费用共计2537.06元，而上述期间案涉房屋的实际使用人为熊义民和海昊纬公司，现有证据未能证明熊义民、海昊纬公司有支付过上述费用，故对杨桂华要求熊义民、海昊纬公司支付2537.06元的诉讼请求，原审法院予以支持。熊义民、海昊纬公司未向杨桂华返还上述费用的行为给杨桂华造成一定的经济损失，故杨桂华要求熊义民、海昊纬公司按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准自2014年9月30日起向其支付上述费用利息至实际付清之日止的诉讼请求并无不妥，原审法院予以支持。由于熊义民、海昊纬公司在双方之间的租赁关系解除之后并未及时将案涉房屋返还给杨桂华，故依照《合同》约定，杨桂华有权没收熊义民交付的保证金8000元。因此，对杨桂华要求不予退还保证金8000元的诉讼请求，原审法院予以支持；对熊义民、海昊纬公司要求杨桂华返还保证金8000元的诉讼请求，原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告（反诉原告）熊义民、广州海昊纬机电设备有限公司向原告（反诉被告）杨桂华支付2014年7月1日至2014年9月18日期间的使用费10400元；二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告（反诉原告）熊义民、广州海昊纬机电设备有限公司向原告（反诉被告）杨桂华支付上述使用费的利息（以每月拖欠使用费为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自当月25日起计至实际付清之日止）；三、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告（反诉原告）熊义民、广州海昊纬机电设备有限公司向原告（反诉被告）杨桂华支付垫付费用2537.06元；四、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告（反诉原告）熊义民、广州海昊纬机电设备有限公司向原告（反诉被告）杨桂华支付上述垫付费用的利息（以2537.06元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2014年9月30日起计至实际付清之日止）；五、原告（反诉被告）杨桂华不予退还被告（反诉原告）熊义民交付的保证金8000元；六、驳回原告（反诉被告）杨桂华的其他本诉诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）熊义民、广州海昊纬机电设备有限公司的全部反诉诉讼请求。本案本诉受理费340元，由原告（反诉被告）杨桂华负担20元，被告（反诉原告）熊义民、广州海昊纬机电设备有限公司负担320元；反诉受理费25元，由被告（反诉原告）熊义民、广州海昊纬机电设备有限公司负担。经二审审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，1、各方当事人均表示无新证据提交；2、熊义民、海昊纬公司确认漏水事故发生后其物品放在物业管理公司提供的房间内，但是熊义民、海昊纬公司还是要保留案涉房屋以用来进行评估物品损失及证明物品损失是由于水管爆裂导致的；3、本院于2016年12月以（2016）粤01民终12495号民事判决维持了一审法院（2014）穗天法民四初字第1753号民事判决。在该案中，熊义民、杨桂华均确认案涉房屋于2014年5月16日发生漏水事故，杨桂华于同月22日叫人到案涉房屋进行维修并维修完毕。本院认为，熊义民、海昊纬公司虽上诉称要求撤销一审判决的第一至五项及第七项，支持其的反诉请求，但本院审理期间，熊义民、海昊纬公司既未有新的事实与理由，也未提交新的证据予以佐证自己的主张，故本院认可原审法院对事实的分析认定，即对上诉人的上诉请求，不予支持。原审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出原审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认。另，案涉房屋于2014年5月22日已维修完毕，可正常使用，且受损的物品亦由物业公司另行提供房屋予给安置，熊义民、海昊纬公司在不交还案涉房屋给杨桂华的情况下理应支付使用费给杨桂华，故熊义民、海昊纬公司的上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费345元，由上诉人熊义民、广州海昊纬机电设备有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 吴国庆审判员 姚伟华审判员 余 盾二〇一七年七月二十日书记员 邹凌青 来源：