（2017）京0105民初13626号
裁判日期: 2017-07-20
公开日期: 2018-06-20
案件名称
祝乙平与陈亚利、崔海庆房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
祝乙平,崔海庆,陈亚利
案由
房屋买卖合同纠纷,房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十四条第一款
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初13626号原告：祝乙平，女，1979年2月25日出生，住北京市朝阳区。被告：崔海庆，男，1983年10月18日出生，北京市西北郊粮食仓库职员，住北京市朝阳区。被告：陈亚利，女，1985年9月10日出生，重庆灵狐科技有限公司北京分公司职员，住北京市朝阳区。二被告共同委托诉讼代理人：杨赫男，北京市盈科律师事务所律师。原告祝乙平（以下称原告）与被告崔海庆、陈亚利（以下称姓名，一并提起时称二被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告，崔海庆及二被告共同委托诉讼代理人杨赫男均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、二被告支付未在房屋所有权转移150日内迁出户口的违约金90500元；2、二被告以181万元为基数，按照日万分之五的标准支付2016年9月26日至户口实际迁出之日止的违约金。事实和理由：我于2016年1月30日从二被告处购买北京市朝阳区鑫兆佳园36号楼2层207号房屋（以下简称涉案房屋），房款总价181万元。合同约定出卖人承诺应当在房屋所有权转移之日起150日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金，逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。涉案房屋于2016年4月14日完成过户手续，按照约定应于2016年9月11日前迁出所有户口，但二被告一直拖延办理，并以自己打官司为由至今不迁户口，陈亚利和孩子的户口还在涉案房屋内。我买涉案房屋本来是想过渡，计划2年后再卖掉，收房后发现房屋靠近马路太吵不适合居住，打算尽快卖掉，但因户口问题严重影响了房屋价值。我认为二被告的行为已经构成违约，故诉至法院，望判如所请。二被告辩称，崔海庆虽然是合同相对方，但其户口不在房屋内，故不是本案适格被告，不应承担相应法律责任。我们出售涉案房屋是为了购置新的房屋，但在与案外人履行买卖合同时，因为中融信赎楼业务停办，案外人拒绝履行合同，导致陈亚利的户口无法迁入新的房屋。我们将案外人诉至法院，法院出具判决书认定合同无法履行是政策原因，所以未迁户口并非我们的原因所致。我们的户口未迁出不影响原告户口迁入，也不影响她出售房屋，我们没有主观过错，不构成违约。如果法院认定我们违约，原告主张的两部分违约金也有重复，且标准过高，要求法院依法予以降低。本院经审理认定事实如下：2016年1月30日，原告与二被告在北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）居间服务下签署《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），约定原告向二被告购买涉案房屋，房屋成交价格为132万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为43万元。出卖人应当在该房屋所有权转移之日起150日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金，逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。合同签订后，原告向二被告支付了全部购房款，二被告向原告交付了涉案房屋。2016年4月14日，双方办理涉案房屋产权过户手续，原告获得涉案房屋不动产登记证书。2016年2月20日，二被告与案外人刘树君签署《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），约定二被告向刘树君购买北京市朝阳区常营乡鑫兆佳园29号楼4层40号房屋（以下简称440室），房款总价300万元，其中首付款180万元，贷款120万元。该合同履行过程中双方发生争议。2016年6月，二被告将刘树君、孙月、链家公司、招商银行股份有限公司北京分行诉至本院，要求继续履行2月20日双方签订的房屋买卖合同及补充协议，刘树君协助办理过户手续、交付房屋，并支付违约金、租金损失、中介费等费用。本院经审理认为：本案买卖双方约定应积极配合办理融信赎楼业务，但对于垫资条件、办理垫资是否需要办理其他手续及相应流程均未作进一步明确约定，双方亦未签订相关协议。合同履行过程中融信赎楼业务因政策原因停办，链家公司要求双方继续办理个人借款及强制执行公证，但双方签订的房屋买卖合同、补充协议及交易保障合同均未明确约定刘树君有配合办理个人借款和强制执行公证的义务，在此情况下刘树君不构成违约。另一方面，二被告确因刘树君的不配合而无法按约支付首付款，故此并非二被告的主观过错。本院于2017年4月出具（2016）京0105民初38198号民事判决书，判决继续履行双方签订的房屋买卖合同，刘树君配合二被告办理房屋过户手续。经询，二被告系夫妻关系。陈亚利与二被告之子的户口尚在涉案房屋中。庭审中，二被告表示因与刘树君的合同履行出现阻滞，故无法按时迁出户口，崔海庆为集体户口，陈亚利及孩子户口亦无法迁入。生效判决已经认定与刘树君的合同履行问题属于政策原因，故本案中其亦不应当承担违约责任。本院认为：依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按照合同全面履行义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。原告与二被告签署的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，应予履行。根据合同约定，二被告应于房屋所有权转移之日即2016年4月14日起150日内办理原有户口迁出手续，如未按期迁出的，需支付房屋总价款5%的违约金，逾期超过15日的，还需按日计算向原告支付全部已付款万分之五的违约金。崔海庆的户口虽未在涉案房屋内，但其作为合同一方当事人理应履行合同义务、承担合同责任，双方合同并未约定崔海庆可免除此项违约责任，故其为适格被告。本案原告与二被告之间的合同与二被告与刘树君之间的合同是两个独立的合同关系，本案合同的履行并不以二被告与刘树君之间合同的履行为前提，即二被告与刘树君之间的合同与本案合同无关，与刘树君合同如何履行均不影响二被告承担本案合同权利义务。本案合同明确约定二被告负有在规定期限内迁出户口的义务，二被告至今未履行该合同义务，违反合同约定，依约应当承担违约责任。二被告关于户口未迁出系因与刘树君的合同履行因政策原因出现障碍的抗辩不能构成其违约行为的免责事由，本院对原告就二被告的该违约行为要求承担违约责任的诉讼请求予以支持。但双方合同约定的违约金标准过高，且原告未能提供充分证据证明二被告之违约行为给其造成了实际损失，故本院对违约金数额依法予以调整。违约金的计算基数应当以双方合同约定的房屋成交总价为准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告崔海庆、陈亚利于本判决生效后七日内向原告祝乙平支付未如期将户口迁出的违约金八万七千五百元；二、被告崔海庆、陈亚利于本判决生效后七日内按照每日五十元的标准向原告祝乙平支付二〇一六年九月二十六日至户口实际迁出之日止的违约金；三、驳回原告祝乙平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2062元，由原告祝乙平负担74元（已交纳），由被告崔海庆、陈亚利负担1988元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 陈 洁人民陪审员 洪 光人民陪审员 张培华二〇一七年七月二十日书 记 员 张 一 微信公众号“”