（2017）鲁0883民初1636号
裁判日期: 2017-07-20
公开日期: 2017-09-18
案件名称
杨晓娥等与中煤第六十八工程有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
邹城市人民法院
所属地区
邹城市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨晓娥,伊亚东,中煤第六十八工程有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第九十三条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
山东省邹城市人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁0883民初1636号原告：杨晓娥，女，1973年2月23日出生，汉族，居民，住邹城市。原告：伊亚东（杨晓娥之夫），男，1975年7月12日出生，汉族，居民，住邹城市。委托诉讼代理人：韩鹏，山东中评和律师事务所律师（特别授权）。被告：中煤第六十八工程有限公司，住所地：邹城市矿建东路1208号，统一社会信用代码：91370883166120360B。法定代表人：汤敬东，总经理。委托诉讼代理人：董亮，1981年9月25日出生，汉族，该公司职工，住邹城市。委托诉讼代理人：高伟，山东法至上律师事务所律师（特别授权）。原告杨晓娥、伊亚东与被告中煤第六十八工程有限公司（下称六十八工程公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月10日受理后，依法由审判员张苗苗独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人韩鹏、被告六十八工程公司的委托诉讼代理人董亮、高伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决解除原被告之间签订的商品房买卖合同，被告向原告返还购房款435018元，并按同期银行贷款利率向原告支付利息84828.51元（暂计算至2017年2月21日），剩余利息计算至被告实际返还全部购房款之日止；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2014年1月17日签订了《商品房买卖合同》，原告以435018元的价格购买被告开发的房屋。按照合同规定被告应于2015年6月30日前向原告交付房屋，并于交房后180日内办理产权登记手续。因被告手续不全，导致原告至今仍无法办理并取得有关房屋产权证书。严重侵害了原告的利益，请求法院支持原告的诉讼请求。被告辩称，一、答辩人系邹城市辖区内大型国企，在商品房交易中诚实守信，并且已积极履行作为房地产开发商应尽的义务，而因行政机关的原因导致逾期办证可以免责。本案答辩人已切实诚信履行合同，本案涉案房屋2014年12月即通过验收。涉案房屋除消防验收外在2015年8月份就已验收完毕，2015年8月份本案答辩人向济宁公安局消防支队提出验收申请，2016年9月7日消防部门才向答辩人出具了《建设工程消防验收意见书》，随即答辩人向山东省邹城市房地产管理局提交的综合验收材料，邹城市房地产管理局2016年9月30日向答辩人出具了“备案机关处理意见”，准予竣工综合验收备案。然而2016年9月23日邹城市人民政府下发了《关于实施不动产统一登记的公告》，通知要求9月27日下午停止受理关于房屋等所有权登记。得到准许后2017年1月19日答辩人向登记机关提交的相关材料，现正在审核中。据此答辩人认为，根据《商品房买卖合同》约定，即使出现逾期办证事实，也不是由于出卖人的原因，导致至今未能办理房产证的原因既有原告因素，但更多是行政机关因素，属于答辩人不能预见、不能避免、不能克服的客观情况所致，根据《商品房买卖合同》的约定和司法解释的规定，答辩人不应对此承担责任，不能视为答辩人违约。二、退一步讲，如果认定答辩人存在违约行为，则应是按《商品房买卖合同》第15条约定，承担违约金。本案原告与答辩人签订的《商品房买卖合同》系双方在平等自愿的基础上签订，系双方真实意思的表示，双方在合同中约定了如因出卖人的原因，买受人不能在规定的期限内办理产权证书的，双方同意按“买受人不退房，出卖人按已付房价款0.1%支付违约金。该约定对双方有约束力，未约定原告可解除合同。三、原告起诉要求解除合同无任何事实和法律依据。本案中原告起诉要求解除合同并要求赔偿损失，答辩人认为即使认定答辩人存在违约行为（答辩人假设），也仅仅是一般的违约行为，构不成根本违约，并非不能达到合同目的，何况逾期办证的原因也不是答辩人本身的原因，因此原告要求解除合同不符合《合同法》关于解除合同的约定，无事实和法律依据。四、本案逾期办证事实也没有给原告造成任何损失。本案涉案房屋2015年6月30日前具备交房条件，本案逾期办证行为即使存在也没有给原告造成任何损失。五、本案原告要求解除合同的解除权超出法律规定的期间，应予驳回原告诉讼请求。综上，答辩人恳请法庭依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2014年1月17日，原告（买受人）、被告（出卖人）签订了《商品房买卖合同》一份，与本案相关的合同条文载明：第三条，买受人购买的商品房用途为商业服务，建筑面积共28.68平方米。其中套内建筑面积17.82平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积10.86平方米。第四条，该商品房单价为每平方米15168元，总金额435018元整。第六条，付款方式及期限，买受人将全部房款一次性付清。第八条，交付期限出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、遇政策性变化或政府行为的。3、交房时，对逾期付款的买受人，交房时间可以据实延期。第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同经原告签字按手印，被告盖章。2014年1月21日，原告按合同约定及时全额交纳了购房款435018元，被告出具了收据。2015年6月30日前，被告通知原告办理交房手续，被告六十八工程公司办理了邹城市商品房预售合同联机备案。另查明，2015年8月23日，被告填写《建设工程消防验收申报表》，2016年9月7日，济宁市公安消防支队出具济公消验字[2016]第0112号《建设工程消防验收意见书》，评定该建设工程消防验收合格。2016年9月9日，山东省住房和城乡建设厅出具《山东省建设工程档案合格证》，2016年11月23日，被告六十八工程公司向邹城市不动产登记中心递交《不动产登记申请书》，2017年1月18日，邹城市不动产登记中心向被告出具《邹城市不动产登记受理单》。上述事实，主要根据原、被告提交的证据及当事人陈述及庭审查证认定的，均已分别收存、记录在卷。本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的规定，合法有效。本案的焦点问题是原、被告签订的商品房买卖合同是否应予解除。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同或赔偿损失的，应予支持。本案中，双方约定如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人承担支付违约金的违约责任。根据前述规定，原告请求解除涉案房屋买卖合同，应以被告因其自身原因未在约定的办理房屋所有权登记期限届满后一年内办理涉案房屋所有权初始登记为前提。涉案房屋于2015年6月30日交付使用，合同约定的办理初始登记的时间为商品房交付使用后180日，该期限届满后一年即至2016年12月30日。被告于2016年11月23日向邹城市不动产登记中心递交申请，2017年1月18日，邹城市不动产登记中心向被告出具《邹城市不动产登记受理单》，原告购买涉案房屋的目的并非不能实现，故被告迟延办理涉案房屋所有权初始登记并不构成根本违约，原告举证也不足以证明系被告的原因上述期间内未办理房屋所有权登记，故对原告要求解除《商品房买卖合同》，返还已付购房款及利息的诉讼请求，本院依法不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、九十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下:驳回原告杨晓娥、伊亚东的诉讼请求。案件受理费4499元由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员 张苗苗二〇一七年七月二十日书记员 王 莉 来自：