（2017）粤01民终13102号
裁判日期: 2017-07-20
公开日期: 2017-07-31
案件名称
广州市白云区太和镇园夏村第三经济合作社、广州市白云区太和镇园夏村第六经济合作社与广州市白云区太和镇园夏村民委员会、广州龙归园夏经济发展公司等合同纠纷二审民事裁定书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广州市白云区太和镇园夏村第三经济合作社,广州市白云区太和镇园夏村第六经济合作社,广州市白云区太和镇园夏村民委员会,广州龙归园夏经济发展公司,林清华,李文宣
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十一条，第一百七十五条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书(2017)粤01民终13102号上诉人（原审原告）：广州市白云区太和镇园夏村第三经济合作社，住所地广东省广州市白云区太和镇园夏村。负责人：刘许文。上诉人（原审原告）：广州市白云区太和镇园夏村第六经济合作社，住所地广东省广州市白云区太和镇园夏村。负责人：颜伯威。两上诉人的共同委托代理人：田思浩、徐华文，均是北京观韬（广州）律师司务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市白云区太和镇园夏村民委员会，住所地广东省广州市白云区太和镇园夏村。负责人：刘锦辉。被上诉人（原审被告）：广州龙归园夏经济发展公司，住所地广东省广州市白云区太和镇园夏村。法定代表人：刘锦辉。被上诉人（原审被告）：林清华，女，1967年11月8日出生，汉族，身份证住址广东省汕头市潮南区。被上诉人（原审被告）：李文宣，男，1963年10月18日出生，汉族，身份证住址广东省汕头市潮南区。上诉人广州市白云区太和镇园夏村第三经济合作社、广州市白云区太和镇园夏村第六经济合作社因与被上诉人广州市白云区太和镇园夏村民委员会、广州市龙归园夏经济发展公司、林清华、李文宣合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院做出的（2016）粤0111民初1031号民事裁定，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。两上诉人上诉称：1.上诉人仅向原审诉求确认涉案的《土地使用权转让合同》无效并要求原审被告返还涉案土地，但原审将诉讼焦点转化为涉案土地是否办理使用权转移登记手续、涉案土地是否已依法办理建设用地规划许可证等问题，裁判结果与两上诉人的诉请之间没有对应性。2.原审法院通过广州市白云区国土资源和规划局函询查明，上诉人为涉案土地权利人，故白云区太和镇园夏村民委员会与林清华、李文宣签订的《土地使用权转让合同》系无权处分涉案土地，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，涉案合同未经权利人追认，应认定无效。3.本案争议焦点是涉案合同的效力认定问题而非合同履行过程中的财产纠纷，原审根据《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》驳回上诉人的诉讼请求适用法律错误。4.本案关于合同效力认定应属法院受案范围，原审并未对上诉人的起诉不符合起诉条件做出合法解释，且已对本案实体进行了实质审查，因此原审法院在程序上驳回起诉违反了民事诉讼法的规定。综上，请求撤销原审裁定，作出公正判决并判令被上诉人共同承担本案所发生的一切诉讼费用。原审认为：根据《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款规定：“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。”及第十二条规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”和《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条规定：“依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。”因此，结合涉案土地相关的权属证明、庭审情况及国土规划部门反馈信息，未有证据证实涉案土地已依法办理使用权转移登记手续及涉案土地上盖建筑物已依法办理、领取建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，且现有的证据均不能清晰确定涉案土地的实际规划用地性质，不能排除存在占用农用地进行非农建设或违反建设用地许可范围使用土地等可能。根据《中华人民共和国城乡规划法》、《广州市城乡规划程序规定》相关规定，在城市、镇规划区内进行建筑工程建设的，建设单位或者个人应当取得建设规划许可证，未取得建设工程规划许可证进行建设的建（构）筑物，其建设合法性存疑，并涉嫌违法建设。参照《广州市城市管理综合执法细则》、《广州市违法建设查处条例》相关规定，违法建设的查处主体为城市管理综合执法机关，故涉案土地的上盖建筑物的建设合法性问题，属于城市管理综合执法行政管理职责范围内的处理事项，应由城市管理综合执法部门依据相关法律法规进行审查认定。原告可在行政主管部门对涉案土地的地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，就因履行涉案合同而发生的财产纠纷再向有管辖权的人民法院提起民事诉讼。根据《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》{粤高法发[2001]42号}的精神，原审法院对本案暂不予调处。本院经审查：两上诉人起诉要求确认被上诉人白云区太和镇园夏村民委员会与林清华、李文宣所签订的《土地使用权转让合同》无效，并要求林清华、李文宣返还涉案土地。原审就本案向广州市白云区国土资源和规划局函询，确认涉案地块的集体土地所有权权利人为广州市白云区太和镇园夏村第三经济合作社、广州市白云区太和镇园夏村第四经济合作社、广州市白云区太和镇园夏村第五经济合作社、广州市白云区太和镇园夏村第六经济合作社农民集体，该地块没有集体土地使用权确权登记信息，且没有两上诉人对涉案地块的报建信息。在原审庭审中，被上诉人林清华、李文宣承认涉案地块上盖有物由其两人出资建设。本院认为：根据现已查明的事实，不能确定涉案土地的规划用地性质及土地上的建筑是否为农业建设。根据《中华人民共和国土地管理法》第十六条的规定：“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理，当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。”《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第一条规定：“人民法院审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件，如果涉及的土地在起诉前没有被依法批准为建设用地或经行政主管部门依法批准补办了征用手续转为国有土地，仍属于农用地且当事人已在该地块进行非农业建设的，裁定驳回起诉，并告知当事人向行政主管部门申请处理。当事人在行政主管部门对涉及的土地及其地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。”据此，两上诉人主张涉案的《土地使用权转让合同》无效，而认定该合同有无效的前提，需确定涉案地块使用权是否合法转让、涉案地块上的建筑物是否为非农业建设及涉案土地上建筑是否合法建设等问题，以上问题应先经人民政府、行政主管部门处理。故两上诉人应就涉案的集体地块出租用于非农业建设是否合法先向人民政府、行政主管部门申请处理，如对处理结果不服，各方可就因履行合同而发生的财产纠纷向人民法院提起民事诉讼。两上诉人起诉前未经行政主管部门处理即直接向人民法院起诉，人民法院应裁定驳回起诉。故原审裁定驳回两上诉人的起诉并无不当。综上所述，原审裁定正确，本院予以维持。上诉人上诉的理由不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十一条、第一百七十五条之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 余锦霞审 判 员 肖逸思代理审判员 陈少波二〇一七年七月二十日书 记 员 梁美婷 更多数据：搜索“”来源：