（2016）粤19民终7610号
裁判日期: 2017-07-20
公开日期: 2018-07-17
案件名称
彭向阳、彭伟玲房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省东莞市中级人民法院
所属地区
广东省东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
彭向阳,彭伟玲,李金泉,龚小燕,东莞市源源实业投资有限公司,东莞市盈晖按揭服务有限公司,中国建设银行股份有限公司东莞阳光支行,中国工商银行股份有限公司东莞塘厦支行
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤19民终7610号上诉人（原审被告、反诉原告）：彭向阳，男，1972年7月17日出生，汉族，住广东省东莞市。上诉人（原审被告）：彭伟玲，女，1972年3月17日出生，汉族，住广东省揭西县。两上诉人共同委托诉讼代理人：鄢仲平，广东品峰律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：梁华伟，广东品峰律师事务所辅助人员。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李金泉，男，1985年7月11日出生，汉族，住南宁市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：龚小燕，女，1988年6月6日出生，汉族，住为广西陆川县。两被上诉人共同委托诉讼代理人：罗红，广东文厚律师事务所律师。原审第三人：东莞市源源实业投资有限公司，住所地：东莞市塘厦镇塘厦大道中94号新园大厦B座一楼，营业执照号码为441900001834195。法定代表人：王委光。原审第三人：东莞市盈晖按揭服务有限公司，住所地：东莞市南城区新城石竹路3号广发金融大厦15楼01单元，营业执照号码为91441900053745161T。法定代表人：张明峰。原审第三人：中国建设银行股份有限公司东莞阳光支行，住所地：东莞市东城区中信东泰阳光假日南街37-42号，统一社会信用代码为91441900771896079N。法定代表人：袁耀锋。原审第三人：中国工商银行股份有限公司东莞塘厦支行，住所地：东莞市塘厦镇塘厦大道金塘大厦一、二层，统一社会信用代码为441900000137654。负责人：梁锦海。上诉人彭伟玲、彭向阳因与被上诉人李金泉、龚小燕、原审第三人东莞市源源实业投资有限公司（以下简称源源公司）、东莞市盈辉按揭服务有限公司（以下简称盈辉公司）、中国建设银行股份有限公司东莞阳光支行（以下简称建行阳光支行）、中国工商银行股份有限公司东莞塘厦支行（以下简称工行塘厦支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2016）粤1973民初899号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院依据《中华人民共和国物权法》第十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条、第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条的规定，判决：一、确认龚小燕与彭伟玲于2015年5月15日签订的编号为YYDC0000084的《房屋买卖居间合同》合法有效；二、龚小燕、李金泉与彭伟玲以及东莞市盈晖按揭服务有限公司签订的《个人二手楼按揭贷款代理服务合同》、《资金托管及委托付款协议》合法有效；三、龚小燕应于判决发生法律效力之日起三十日内代彭伟玲向中国工商银行股份有限公司东莞塘厦支行清偿位于东莞市塘厦镇××号××花园××楼××单元××房屋（房地产权证号：粤房地权证莞字第××号）的贷款债务、办理注销房产抵押登记（房地产他项权证为××），中国工商银行股份有限公司东莞塘厦支行予以协助配合；四、彭伟玲应于东莞市塘厦镇××号碧××花园××楼××单元××房屋（粤房地权证莞字第××号）注销抵押登记之日起三日内将上述房屋过户登记至龚小燕名下，相应的过户税费由龚小燕支付，并将上述房屋交付给龚小燕；五、龚小燕应于上述房屋办理过户登记当天向彭伟玲支付转让余款（计算方式：转让余款=尚欠楼款530000元—判决第三项所涉代为向中国工商银行股份有限公司东莞塘厦支行清偿的债务金额）；六、东莞市盈晖按揭服务有限公司应于上述房屋办理过户登记当天向彭伟玲支付资金监管款人民币152000元；七、彭伟玲应于判决发生法律效力之日起五日内向龚小燕支付律师费人民币8000元；八、驳回龚小燕、李金泉的其他诉讼请求；九、驳回彭向阳的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费13000元、保全费3020元，由龚小燕、李金泉负担5168元，彭伟玲负担10852元；本案反诉受理费1770元，由彭伟玲、彭向阳负担。（原审法院认定的事实与理由详见广东省东莞市第三人民法院（2016）粤1973民初字第899号民事判决）上诉人彭伟玲、彭向阳向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，改判:1.解除案涉《房屋买卖居间合同》、《个人二手按揭贷款代理服务合同》及《资金托管及委托付款协议》；2.李金泉、龚小燕向彭伟玲、彭向阳支付违约金152000元；3.李金泉、龚小燕向彭伟玲、彭向阳支付律师费10000元；4.李金泉、龚小燕向彭伟玲、彭向阳支付房屋使用费（自2015年5月22日起至李金泉、龚小燕搬离案涉房屋之日止按每月4500元的标准计算）。事实与理由：原审认定事实错误，李金泉、龚小燕行为严重违反合同约定，致使合同无法继续履行，构成根本违约。1.案涉《房屋买卖居间合同》于2015年5月15日签订，根据该合同第四条第2款的规定，李金泉、龚小燕应在2015年5月27日前向银行申请办理按揭贷款，但建行阳光支行直至2015年6月19日才收到李金泉、龚小燕的贷款申请，由此可见李金泉、龚小燕存在迟延履行合同的行为。李金泉、龚小燕、源源公司及盈晖按揭公司在原审均主张李金泉、龚小燕于2015年5月21日通过盈辉公司申请银行按揭贷款，但未提供证据予以证明，原审却采信上述主张并据此认定李金泉、龚小燕已按合同履行申请按揭贷款的义务，而忽视建行阳光支行的书面陈述。2.根据案涉《房屋买卖居间合同》第十六条备注的约定，李金泉、龚小燕应在房产证出证后50个工作日向彭伟玲、彭向阳支出全额购房款。根据东莞市房管局查询结果显示，房产证出证时间为2015年9月22日，至李金泉、龚小燕起诉之日即2016年1月7日，李金泉、龚小燕除交付了定金和首付款外，剩余房款未予支付，严重违反了合同约定。原审依据李金泉、龚小燕提交的源源公司出具的《收据》（内容为彭伟玲、彭向阳于2015年11月将房产证原件交付给源源公司）来认定李金泉、龚小燕未付款的行为并未超过合同约定的期限，是认定事实错误，合同约定付款时间是以房产证具体出证时间为准，而非以收据载明的时间为准。3.双方口头约定赎楼款由李金泉、龚小燕承担，此有彭伟玲、彭向阳提交的录音资料为证。彭伟玲、彭向阳在原审提交了李金泉领取办理赎楼的银行开的收据，证明彭伟玲、彭向阳将一张建行卡和工行卡交予李金泉、龚小燕，由李金泉、龚小燕筹集资金办理提前赎楼，工行卡是贷款卡，该事实亦可证明赎楼款由李金泉、龚小燕承担。4.原审认定彭向阳作为彭为玲代理人而签订案涉《房屋买卖居间合同》，是错误的。虽案涉房屋登记在彭伟玲名下，但该房屋实际出资人是彭向阳，在签订合同时，彭伟玲、彭向阳告知李金泉、龚小燕及源源公司、盈晖公司关于彭向阳是案涉房屋实际所有人这一事实，彭伟玲、彭向阳在原审亦提交了东莞银行存款账户回单予以证明，且李金泉、龚小燕等人对此亦予以确认。彭伟玲、彭向阳在二审法庭调查中补充如下：李金泉、龚小燕及源源公司称2015年11月底多次联系彭向阳，彭向阳明确拒绝办理公证委托手续，是造成本案无法继续履行合同的根本原因。但事实上是，2015年12月彭向阳收取了160000元，其中152000元彭向阳通过李金泉、龚小燕转交给盈晖公司，这反映彭向阳是在积极地履行合同义务。被上诉人李金泉、龚小燕向本院答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回彭伟玲、彭向阳上诉请求，维持原判。1、关于彭伟玲、彭向阳收取李金泉、龚小燕的定金和首期款，然后转交给盈晖按揭，不能证明彭伟玲、彭向阳是全程积极履行义务。彭伟玲、彭向阳经被多次催告均不进行委托公证。2、关于赎楼的义务，彭伟玲、彭向阳将银行卡、密码、相关材料交付给盈晖公司进行赎楼，仅能证明彭伟玲、彭向阳和李金泉、龚小燕都是按照资金托管及委托付款协议履行了初步的义务，并不能由此推断李金泉、龚小燕就应该承担该赎楼的义务。而且李金泉、龚小燕收取彭伟玲、彭向阳的银行卡及密码及相关材料，是因为彭伟玲、彭向阳在赎楼阶段，极为不配合，李金泉、龚小燕迫于无奈在赎楼阶段对彭伟玲、彭向阳的赎楼义务进行了担保。3.李金泉、龚小燕在签订《房屋买卖居间合同》时已按约定在7日内将相关贷款的材料交付给盈晖公司，因为材料繁多，并非一次性可以全部收齐。银行材料显示的6月19日是李金泉、龚小燕最终补充材料的日期，且该日期不可能造成合同的根本性违约，李金泉、龚小燕不存在延迟履行的行为。4.因为房产证的所有权人是彭伟玲，在彭伟玲拒绝做委托公证的情况下，除了彭伟玲、彭向阳本人之外，李金泉、龚小燕及本案第三人均不可能及时的知道房产证具体出证日期，因此合同所约定“五十个工作日”合理的起算日期，应以彭伟玲、彭向阳通知李金泉、龚小燕或本案第三人的日期作为起算日期。据此，李金泉、龚小燕没有违反合同约定的条款支付剩余房款。5。根据《房屋买卖居间合同备注》第二条约定，彭伟玲应在收到首期款后既要配合李金泉、龚小燕做公证委托，进行赎楼、查档等相关手续，经多次催告，彭伟玲拒不履行公证义务，造成其他的房产交易手续无法继续进行，彭伟玲存在根本违约。原审第三人源源公司、盈晖公司、建行阳光支行、中国工商银行股份有限公司东莞塘厦支行均未向本院提交答辩意见。二审期间，双方当事人均没有向本院提交新证据。本院经审理，对原审法院查明的事实予以确认。另查明，案涉《个人二手楼按揭贷款代理服务合同》第一条第4点约定：李金泉、龚小燕与彭伟玲同意委托盈晖公司代理案涉房产的贷款、赎楼等相关事项，彭伟玲同意选定盈晖公司推荐的出借人提供赎楼资金代为支付赎楼款，该合同第二条第1点约定盈晖公司在具备该条款约定的第8项条件时办理赎楼相关事宜，其中该条第（六）项约定其中一个条件为李金泉、龚小燕已按委托事项到当地公证部门办理委托公证。在二审法庭中，彭伟玲、彭向阳确认没有按上述约定办理委托公证，理由是赎楼款没有支付、赎楼工作没有完成。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，应针对上诉人彭伟玲、彭向阳的上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案的争议焦点为：案涉违约主体。案涉房产登记的所有人为彭伟玲，案涉《房屋买卖居间合同》约定的权利义务主体均为彭伟玲，彭向阳在该合同署名时签署“代”以表明其代理人身份。原审据此确认彭向阳仅为代理人，而彭伟玲为案涉合同的合同当事人，并无不当，本院予以确认。至于彭向阳主张其为案涉房屋的实际所有人，属于其与彭伟玲的内部问题，彭向阳可与彭伟玲另行协商解决。原审认定龚小燕为案涉《房屋买卖居间合同》的当事人，李金泉并非该合同当事人，各方对此并无提出上诉，视为各方认可该认定，故本院予以确认。关于龚小燕是否存在违约行为，原审根据各方提交的证据及陈述，认定龚小燕不存在逾期申请银行按揭贷款以及逾期支付购房余款，理据充分，本院不再赘述，并对原审该认定予以确认。退一步讲，即使龚小燕逾期申请银行按揭贷款，但龚小燕银行按揭贷款已于2015年7月1日通过审核，至2015年11月双方仍有继续履行合同的行为，可见龚小燕逾期贷款的行为并不影响案涉《房屋买卖居间合同》的顺利履行，不符合该合同约定的解除条件，彭伟玲不能据此解除合同。至于彭伟玲、彭向阳主张龚小燕没有支付赎楼款，案涉《个人二手楼按揭贷款代理服务合同》的第一条第4点约定由盈晖公司推荐的出借人提供赎楼资金代为支付赎楼款，彭伟玲、彭向阳该主张与上述约定不符。综上，彭伟玲、彭向阳上诉主张龚小燕存在违约行为，并无依据，本院不予采纳。至于彭伟玲是否存在违约行为，根据案涉《个人二手楼按揭贷款代理服务合同》第一条及第二条第1点第6项的约定，案涉房屋赎楼有关手续由盈晖公司办理，而盈晖公司办理赎楼有关事宜其中一个必要条件就是彭伟玲已按照委托事项到当地公证部门办理委托公证，但彭伟玲没有办理委托公证，彭伟玲该行为已导致盈晖公司无法进行办理有关赎楼手续，即导致案涉《房屋买卖居间合同》无法继续履行，已构成根本违约。原审据此以及结合案涉《房屋买卖居间合同》具备继续履行的条件，支持龚小玲关于继续履行案涉《房屋买卖居间合同》等合同的诉讼请求，并无不当，本院对此予以维持。综上所述，彭伟玲、彭向阳的上诉理由不能成立，应予驳回；原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费13737.5元，彭伟玲、彭向阳负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长 黎淑娴审判员 廖志明审判员 黎棣华二〇一七年七月二十日书记员 刘丹青 来自：