（2017）苏0105民初2685号
裁判日期: 2017-07-20
公开日期: 2017-10-30
案件名称
原告南京宁设物业管理有限责任公司与被告郑后志物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
南京市建邺区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南京宁设物业管理有限责任公司,郑后志
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十条第一款；《江苏省物业管理条例》：第五十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百五十二条，第一百六十二条
全文
江苏省南京市建邺区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0105民初2685号原告：南京宁设物业管理有限责任公司，住所地南京市白下区三茅宫91号406室。法定代表人：李东，南京宁设物业管理有限责任公司总经理。委托诉讼代理人：胡宪政，男，南京宁设物业管理有限责任公司员工。委托诉讼代理人：陈文干，男，南京宁设物业管理有限责任公司员工。被告：郑后志，男，1963年2月8日生，汉族，住南京市。原告南京宁设物业管理有限责任公司（下称“宁设物业公司”）诉被告郑后志物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月24日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告宁设物业公司的委托诉讼代理人胡宪政、陈文干到庭参加诉讼，被告郑后志经本院合法传唤未到庭，本案对其进行缺席审理，现已审理终结。原告宁设物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即缴纳2015年1月1日至2016年9月13日的物业费2591.76元，按照0.7元/月/平方米*181.2平方米*20个月零13天；2、被告立即缴纳2015年1月1日至2016年9月13日的夹层物业费196.97元，按照0.2元/月/平方米*48.2平方米*20个月零13天；3、被告立即缴纳2015年1月1日至2016年9月13日停车费2452元，按照120元/车/月*20个月零13天（车牌号：苏Ａ×××××）。事实与理由：原告在2015年3月1日与金陵世家业委会签订物业服务委托合同，开始提供服务。合同中第三章约定：物业费用多层住户每平方米每月0.7元（包含物业服务费及公共水电费），多层住宅（1-2层）每月每平方米0.9元（包含物业服务、公共水电费、电梯运行费），高层住在（3-6层）每月每平方米为1.25元（包含物业服务、公共水电费、电梯运行费、二次供水电费），高层住在（7-12层）每月每平方米为1.35元（包含物业服务、公共水电费、电梯运行费、二次供水电费），多层住宅出租作为办公用房为2.8元/月/平方米（包含物业服务费及公共水电费），高层住宅出租作为办公用房为2元/月/平方米（包含物业服务、公共水电费、电梯运行费、二次供水电费），商业物业为2.8元/月/平方米；地下室、夹层及阁楼部分的公共服务标准为0.2元/月/平方米；固定车位（地面）120元/月/辆，固定车位（地下）280元/月/辆，临时车位费（地面）100元/月/辆。但被告自2015年1月一直无理拒交任何费用，原告与被告协商多次未果，为维护原告的合法权益和小区共同利益不受侵害，请求法院依法判决。被告郑后志未到庭，亦未作答辩。经审理查明：2011年12月23日，原告宁设物业公司与金陵世家业委会签订了《物业服务委托合同》，约定：原告为金陵世家住宅小区提供物业服务，服务期限自2012年1月1日起至2013年12月31日止；多层住宅物业服务费的收费标准为0.7元/月/平方米（包含物业服务费及公共水电费），高层住宅（1-2层）0.9元/月/平方米（包含物业服务、公共水电费、电梯运行费），高层住（3-6层）1.25元/月/平方米（包含物业服务、公共水电费、电梯运行费、二次供水电费），高层住宅（7-12层）1.35元/月/平方米（包含物业服务、公共水电费、电梯运行费、二次供水电费），商业门面房按2.8元/月/平方米（包含物业服务费及公共水电费），夹层为0.2元/月/平方米；停车费收费标准为：固定车位（地面）120元/月/车，固定车位（地下）280元/月/车，临时车位（地面）100元/月/车。合同到期后，原告继续在该小区内提供物业服务。2015年8月25日，金陵世家小区业主大会通过决议，作出了不同意续聘原告在该小区进行物业服务的决定，金陵世家业委会将公开投票的结果在小区进行了公示，并向小区所在地的南苑街道物业管理办公室进行了备案。2015年9月，原告知晓了上述决议的内容。2015年9月14日，金陵世家业委会向原告发出《关于金陵世家物业服务时间到期函告》，将业主大会不同意原告继续留用的结果告知原告，并通知原告对金陵世家小区的物业服务时间至2015年12月31日到期。原告不接受业主大会的决议，提供了一份其与金陵世家业委会于2015年3月1日签订的《物业服务委托合同》，该合同约定服务期限自2015年3月1日起至2020年2月28日止，并据此拒不撤出小区。2015年10月，金陵世家业委会诉至本院，要求原告于2015年12月31日前撤出金陵世家住宅小区物业服务区域并移交物业管理权等。2016年3月23日，本院作出（2015）建民初字第4210号民事判决书，认定原告与金陵世家业委会于2015年3月1日签订的《物业服务委托合同》因未经业主大会决定，不发生法律效力，并判令原告于判决生效后十五日内撤出金陵世家住宅小区物业服务区域，并移交物业管理权。原告不服一审判决，向南京市中级人民法院（以下简称“南京中院”）提起上诉，南京中院于2016年8月15日作出（2016）苏01民终4765号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。因原告未履行生效裁判文书确定的撤出金陵世家住宅小区的义务，金陵世家业委会向本院申请执行。2016年9月14日，原告与金陵世家业委会在本院签订执行和解协议一份，约定：原告交出业主台账等，2016年8月31日前双方帐目已结清，对外债务由原告负担。被告郑后志系位于南京市××邺区金陵世家××室房屋的业主，房屋登记簿记载的建筑面积为223.69平方米，原告在本案中按照房屋建筑面积181.2平方米和夹层建筑面积48.2平方米计算物业费。自2015年1月起，被告未向原告缴纳上述房屋的物业服务费。被告有一辆汽车停放在小区的固定地上车位，其未向原告支付2015年1月之后的停车费。以上事实的查明，有原告提供的物业服务合同、房屋登记簿、执行和解协议、维修合同，以及双方当事人陈述等证据予以证实。本院认为，《江苏省物业管理条例》第五十六条第三款规定：“物业服务合同期限届满，业主大会未作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，原合同权利义务对双方具有约束力。在原合同权利义务延续期间，任何一方当事人提出终止合同的，应当提前三个月书面告知另一方当事人和物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府），并在物业管理区域内显著位置公告。”原告宁设物业公司与金陵世家业委会于2011年12月23日签订的《物业服务委托合同》，服务期限届满日为2013年12月31日，但之后业主大会未作出选聘或者续聘决定，原告按照原合同约定继续提供服务，双方形成无固定服务期限的物业服务合同关系。在原合同权利义务延续期间，金陵世家业主大会于2015年8月25日通过决议，作出了不同意续聘原告在该小区进行物业服务的决定，据此，金陵世家业委会于2015年9月14日发函给原告，通知原告的物业服务期限至2015年12月31日到期，因此，原、被告之间的物业服务合同权利义务已于2015年12月31日终止。被告应向原告支付2015年12月31日之前的物业费共计1637.7元（0.7元/月/平方米*181.2平方米*12个月=1522，夹层0.2元/月/平方米*48.2平方米*12个月=115.7），应支付2015年12月31日之前的停车费共计1440元（120元/车/月*12个月）。原告以其与金陵世家业委会于2015年3月1日签订了《物业服务委托合同》为由，要求被告支付2016年1月1日之后物业费及停车费的主张，本院认为，上述《物业服务委托合同》已被法院判决认定为无效，故原告的上述意见缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”由于原、被告之间物业服务合同权利义务已于2015年12月31日终止，金陵世家业委会亦已要求原告于2015年12月31日前退出小区，而原告拒不退出，故尽管原告在2016年1月之后为金陵世家住宅小区提供了一定的事实服务，但其无权要求被告支付相应的物业服务费用，故对原告要求被告支付2016年1月1日之后的物业费及停车费的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《江苏省物业管理条例》第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、第一百六十二条之规定，判决如下:一、被告郑后志应于本判决生效之日起十日内给付原告南京宁设物业管理有限责任公司物业服务费1637.7元（自2015年1月1日起至2015年12月31日止），以及停车费1440元，合计3077.7元。二、驳回原告南京宁设物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告郑后志负担（此款由被告郑后志于本判决生效之日起十日内直接给付原告宁设物业公司，以冲抵原告预交的诉讼费）。本判决为终审判决。审 判 员 高福罡二〇一七年七月二十日见习书记员 张议文 微信公众号“”