（2017）京02民终6502号
裁判日期: 2017-07-20
公开日期: 2017-07-31
案件名称
北京万科物业服务有限公司与吴淑珍物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
北京万科物业服务有限公司,吴淑珍
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京02民终6502号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京万科物业服务有限公司，住所地北京市顺义区天竺空港工业开发区B区内北京万科城市花园。法定代表人:王玉峰，董事长。委托诉讼代理人：贾本永，男，北京万科物业服务有限公司职员。委托诉讼代理人：孙翼，男，北京万科物业服务有限公司职员。被上诉人（原审被告、反诉原告）：吴淑珍，女，1955年11月8日出生，汉族，六六零四零部队退休职工，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：郭有财（吴淑珍之夫），住北京市丰台区。委托诉讼代理人：吴汉宁，山西星瑞律师事务所律师。上诉人北京万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）因与被上诉人吴淑珍物业服务合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初3675号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。万科物业公司的上诉请求为：1.撤销一审判决第二项，改判驳回吴淑珍全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用全部由吴淑珍承担。事实和理由：1.我公司依据《物业服务合同》的规定对共用部位进行维护，吴淑珍未提供证据证明家中漏水的直接原因，仅凭自身观察判断就认定为外墙公共部位导致，缺乏事实依据；2.我公司对于吴淑珍进行第一次维修的情况并不知情，该次维修属于吴淑珍自主行为，与本案无关。对于吴淑珍第二次维修，属于其与维修工自行协商，不存在我公司强制维修、垫资维修的情况。我公司对两次维修的施工内容及报价的真实性存在异议；3.既然吴淑珍与大同市正茂建设有限公司签订维修合同，在质保期内应首选保修单位进行处理，因此我公司对吴淑珍进行维修的真实性存在异议；4.我公司按照《物业服务合同》每季度按应收物业服务资金总额10%提取酬金，关于吴淑珍笑小区公共部位的维修及费用应经过业主大会或业主委员会决定。吴淑珍辩称：1.解决本案的依据应当遵循《物业服务合同》及其附件；2.万科物业公司的上诉理由均是在推卸约定的责任。本案发生在《物业服务合同》的有效期内，户外墙面属于物业共用部位，物业公司有义务对物业共用部位进行维修；3.我自行维修共用部位的行为属于自救行为；4.物业公司应当承担户外墙面的维修费用；5.物业公司应当继续履行《物业服务合同》所约定的义务。万科物业公司向一审法院起诉请求：1．判决吴淑珍支付2016年7月1日至2016年12月31日期间的物业费3752.88元；2.判决吴淑珍承担诉讼费。吴淑珍向一审法院反诉请求：1.万科物业公司支付房屋（外墙）维修费9500元；2.万科物业公司承担反诉费用。一审法院认定事实：万科物业公司为吴淑珍所有的北京市丰台区青塔西路52号院4号楼15层4单元1502室房屋（建筑面积168.14平方米）提供物业管理服务。2008年1月15日，吴淑珍交纳该房屋的专项维修资金39371元。2014年9月17日，吴淑珍所在小区业主委员会即北京市丰台区万科紫台小区业主委员会与万科物业公司签订《物业服务合同》，万科物业公司为万科紫台小区提供物业服务，期限自2015年1月1日至2018年12月31日，高层住宅的收费标准为每月每平方米3.72元，并明确万科物业公司应依法使用物业专项维修资金进行物业共用部位（包括户外墙面）、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。后吴淑珍一直按此标准交纳物业费至2016年6月30日。现吴淑珍未交纳2016年7月1日至2016年12月31日期间的物业费3752.88元。庭审中，吴淑珍表示2016年夏天，其房屋外墙、窗口开裂，外墙与保温层开裂，正值雨季，在向万科物业公司反映要求维修无果后，其于2016年7月4日与大同市正茂建设有限责任公司签订《建设工程施工合同》，委托该公司对其家中外墙、窗口开裂，外墙与保温层开裂进行外墙窗口封堵裂缝、防水处理，约定竣工日期为2016年7月15日，费用为6000元。后吴淑珍家的北侧家政间窗户又发生外墙渗漏情况，故2016年7月29日，万科物业公司的工作人员贾本永联系工人徐建国为吴淑珍家的外墙进行维修，吴淑珍与徐建国签订《安全声明》，吴淑珍为此支付3500元维修费。万科物业公司表示并不清楚吴淑珍家第一次修复情况，对于2016年7月29日的《安全声明》，表示吴淑珍有篡改内容，将“自愿进行渗漏维修”改为“先行进行渗漏维修”。吴淑珍则表示万科物业公司工作人员贾本永将《安全声明》打印出来后，吴淑珍发现部分内容不妥，故进行修改，后三方（吴淑珍、徐建国、贾本永）签字确认。经法院现场勘验，吴淑珍表示大同市正茂建设有限责任公司维修的是其家中厨房、家政间、三个卧室、客厅的六个窗户。而徐建国维修的是15层与16层家政间外墙接缝处。两次维修并非对同一开裂处进行维修。一审法院认为：当事人应按约定全面履行自己的义务。万科物业公司与吴淑珍所在小区业主委员会即北京市丰台区万科紫台小区业主委员会签订《物业服务合同》，吴淑珍作为该小区的业主，亦应按此合同履行。现万科物业公司对吴淑珍所有的房屋提供了实际的物业管理服务，吴淑珍在客观上已经享受了物业服务，即使万科物业公司提供的物业服务存在不完善之处，但不可否认其已经履行了主要合同义务，吴淑珍理应交纳物业费。吴淑珍虽否认物业费的收费标准，但其一直按每月每建筑平方米3.72元交纳物业费，且此标准系北京市丰台区万科紫台小区业主委员会与万科物业公司约定的，吴淑珍亦应按此标准履行。关于吴淑珍要求万科物业公司支付其维修费一事，《物业服务合同》中明确约定万科物业公司应对包括户外墙面的共用部位进行维修，而吴淑珍现修复的确是外墙开裂渗漏处，故万科物业公司应承担维修费用。此费用是否应启用公共维修资金及启用的方式等，并非本案应查明的范围。万科物业公司称吴淑珍未要求大同市正茂建设有限责任公司进行免费维保，而找寻原施工建设单位工人一事，因吴淑珍两次维修并非对同一渗漏处进行维修，且其通过万科物业公司找寻原施工建设单位工人进行维修，亦符合常理，故对万科物业公司此项辩称，法院不予采信。万科物业公司称因自然灾害造成吴淑珍家外墙渗漏一事，没有事实及法律依据，故对此项辩称，法院不予采信。通过本案，应当指出万科物业公司作为提供物业服务的一方，应以为业主提供优质服务为己任，加强与业主的沟通交流，减少矛盾，积极改进工作中的不足，不断提高服务水平；业主亦应不断加强自身素质，与物业公司共同努力构建和谐物业服务关系并创造良好的小区环境。据此，一审法院于2017年5月判决：一、吴淑珍于判决生效之日起七日内支付北京万科物业服务有限公司二〇一六年七月一日至二〇一六年十二月三十一日期间的物业费共计3752.88元。二、北京万科物业服务有限公司于判决生效之日起七日内支付吴淑珍房屋（外墙）维修费9500元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理过程中，当事人均未就本案事实提交新的证据。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为,依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当依约履行，不得擅自变更和解除。本案中，北京市丰台区万科紫台小区业主委员会与万科物业公司签订的《物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。吴淑珍作为该小区的业主，享有合同约定的权利，承担合同约定的义务。万科物业公司为吴淑珍所在的小区提供物业服务，吴淑珍应当按照合同约定的交费标准按时交纳物业费。关于万科物业公司是否应当承担吴淑珍维修外墙的费用一节，根据吴淑珍提交的证据，吴淑珍房屋的两次维修均是针对外墙漏水，因双方合同明确约定户外墙面属于共用部位，万科物业公司承担使用物业专项维修资金进行物业共用部位保修期满后的维修、更新和改造的义务，故一审法院判决万科物业公司支付吴淑珍修复外墙的费用，并无不当，本院予以支持。综上所述，万科物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元，由北京万科物业服务有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 王 磊审判员 白 松审判员 刘慧慧二〇一七年七月二十日书记员 耿 玉