（2017）津0110民初3244号
裁判日期: 2017-07-20
公开日期: 2017-08-15
案件名称
朱年俊与张永杰房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市东丽区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
朱年俊,张永杰,天津中原物业顾问有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条
全文
天津市东丽区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0110民初3244号原告：朱年俊，男，货车司机，住安徽省巢湖市无为县。委托诉讼代理人：王充己，天津东昀律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄彭莉，天津东昀律师事务所律师。被告：张永杰，男，1965年5月8日出生，汉族，无职业，住天津市东丽区。委托诉讼代理人：袁诺清，天津秦天律师事务所律师。第三人：天津中原物业顾问有限公司，统一社会信用代码91120101730379737B，住所地天津市和平区南马路11号和平创新大厦九层。法定代表人：赖国强，总裁。委托诉讼代理人：林晶，女，该公司法务。原告朱年俊与被告张永杰、第三人天津中原物业顾问有限公司（以下简称中原物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月14日立案后，依法适用简易程序，于2017年5月24日公开开庭进行了审理。原告朱年俊及其委托诉讼代理人王充己、被告张永杰及其委托诉讼代理人袁诺清、第三人中原物业公司的委托诉讼代理人林晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱年俊向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原、被告及第三人签订的TJM2016-0009702《房产交易合同》；2、判令被告返还原告购房定金120000元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告系买卖合同关系，2016年12月7日，原、被告及第三人签订了编号为TJM2016-0009702的《房产交易合同》，合同约定被告将东丽区华丰家园14-903号房屋以720000元出售给原告，原告按约定已支付定金120000元。2017年3月31日，天津市人民政府发布限购政策规定，非本市户籍居民家庭在本市范围内购买住房的，需提供在本市3年内连续缴纳2年以上社会保险或者个人所得税证明。原告作为非本市户籍居民购买住房，因不符合以上条件无法购买住房。现根据天津市购房政策，该合同目的已无法实现，该原因并非原告的过程导致。原告多次与被告沟通合同解除事宜未果，为维护原告合法权益，故原告诉至法院。被告张永杰辩称，不同意原告的诉讼请求，不同意解除合同与返还定金。第三人中原物业公司述称，同意原告的诉讼请求。当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告提供津政办发（2017）48号文件，拟证明限购政策的具体内容，原告因限购政策无法购买涉诉房屋，被告对该证据真实性认可，不认可证明目的，认为限购政策没有限制续交社保及个人所得税作为双方办理产权变更登记的证明。经审查，原告及其妻子均为外地户口，且都没有近三年连续两年缴纳社保和个人所得税的记录，可以证明原告因限购政策导致无资格购买涉诉房屋的事实，对该证据本院予以采信。被告提供房屋置换协议，拟证明涉诉房屋系经置换所得，所有权人为被告，现无房本，不适用天津市限购政策。原告对该证据的真实性认可，不认可证明目的。经审查，该证据虽真实，但经本院与华明街选房大厅工作人员核实，涉诉房屋具备办理不动产产权证的资格，因此被告提供的证据不能证明其待证事实，故本院不予采信。本院经审理认定事实如下：当事人双方没有争议的事实为:2016年12月7日，原告朱年俊与被告张永杰通过第三人中原物业公司签订《房产交易合同》，（合同编号TJM2016-0009702）。合同约定：被告将其所有的坐落于天津市东丽区华丰家园14-903号房屋出售给原告，房屋价款720000元，房屋建筑面积58.94平方米，购房定金120000元；合同第二条第2款约定，甲（被告）乙（原告）方须于2017年5月31日前亲自到该房地产所辖区房管局或丙方（中原物业公司）指定地点签署《天津市房产买卖协议》，并依约定办理买卖手续；合同第七条第1款约定，如遇不可抗力导致本合同不能履行或履行已无意义，经甲、乙、丙三方协商可解除本合同，三方均免责。同日，原告向被告交纳定金120000元，被告向原告出具业主收据。同日，原、被告签署《补充协议》两份，约定了产权证办理、腾房事宜，并约定了违约责任。2017年3月12日，原、被告再次签署了一份《补充协议》，约定了腾房时间延长到2017年10月30日等事宜。2017年3月31日，天津市人民政府办公厅发布了津政办发[2017]48号文件，文件第一条第二段要求“非本市户籍居民家庭在本市范围内购买住房的，需提供在本市3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明。补缴的社会保险或个人所得税证明不得作为购房有效凭证。”原告以原告本人及妻子高桂群均为外地户口，且都没有近三年连续两年缴纳社保和个人所得税的记录为由，要求与被告解除合同，双方未达成一致意见，故原告诉至法院。本院认为，原告朱年俊、被告张永杰及第三人中原物业公司签订的《房产交易合同》及三份《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应确认有效。原告及其妻子户籍系安徽省，且都没有近三年连续两年缴纳社保和个人所得税的记录，本院依职权向税务和社保部门调取的相关证据，证明原告受天津市限购政策影响，因不可抗力，无法在本市购买涉诉房屋。涉诉房屋虽为还迁房，但因其可办理不动产产权登记，因此涉诉房屋的买卖属于二手商品房买卖，故涉诉房屋在限购范围之内。2017年3月31日天津市限购政策的发布导致原告无法继续履行其与被告签订的房屋买卖合同，这是受不可抗力影响。根据《中华人民共和国合同法的》的规定，因不可抗力不能实现合同目的可以解除合同。现原告因合同目的无法实现要求解除原、被告及第三人签订的《房产交易合同》，符合法律规定，本院予以支持。因《房产交易合同》解除，原告要求被告退还原告交纳的定金120000元的诉讼请求，本院予以支持，原、被告签订的三份《补充协议》亦解除。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）款条规定，判决如下：一、解除原告朱年俊、被告张永杰、第三人天津中原物业顾问有限公司于2016年12月7日签订的（合同编号TJM2016-0009702）《房产交易合同》及原、被告签订的三份《补充协议》；二、被告张永杰于本判决生效之日起十日内返还原告购房定金120000元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2700元，减半收取计1350元，由被告张永杰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。代理审判员 郑青竹二〇一七年七月二十日书 记 员 林鑫洁本判决所依据的相关法律、法规一、《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款：有下列情形之一的，可以解除合同。（一）因不可抗力不能实现合同目的的。 来自