（2017）云2331民初663号
裁判日期: 2017-07-20
公开日期: 2017-09-25
案件名称
禄丰诚兴物业管理有限公司诉李某某物业服务合同纠纷案一审民事判决书
法院
禄丰县人民法院
所属地区
禄丰县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
禄丰诚兴物业管理有限公司,李某某
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零九条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第四十一条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
云南省禄丰县人民法院民 事 判 决 书（2017）云2331民初663号原告：禄丰诚兴物业管理有限公司统一社会信用代码：91532331678737460K住所地：禄丰县金山镇环城路公务员小区法定代表人：欧阳俊忠，系该公司总经理委托诉讼代理人：曾素梅，女，系原告公司员工,代理权限：一般授权.被告：李某某，男，云南省楚雄市人。原告禄丰诚兴物业管理有限公司（以下简称诚兴公司）诉被告李某某物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月23日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人曾素梅、被告李某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诚兴公司向本院提出诉讼请求：一、责令被告缴纳2010年至2015年3月的物业管理费5437元、滞纳金15811.8元、垃圾清运费248元，合计21496.8元；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年1月1日，原告与云南浩龙房地产开发公司就禄丰县金山镇“浩龙佳园（公务员二期）”的物业管理签订了《前期物业管理服务协议》，约定由原告进行物业管理。被告购置了一套面积为192.12㎡的商住房，同时缴纳了2009年的物业管理费，从2010年开始被告拒绝交纳2010年至2015年3月的物业管理费。经原告通过律师函、电视媒体公告等方式进行催收，但被告仍置之不理，为此原告向法院提起诉讼。被告李某某辩称：1.答辩人于2008年5月和浩龙房地产公司签订了《专项普通商品住房购销合同》，购买了公务员二期的一套面积约为192.12㎡的住房，房款已在浩龙公司规定的时间内交清。答辩人在2010年准备接房时发现，所购房屋存在两地板多处有裂缝，4间卧室（七楼一间、六楼三间）、1间厨房，2个卫生间都存在大面积内墙渗水的质量问题。在发现问题后，被告多次向原告提出解决问题的要求，物管人员口头答复说向上面反映。之后物管人员用环氧树脂对有裂缝的地板进行了修补，但内墙渗水问题一直未得到解决。2.原告和浩龙公司签订的《前期物业服务协议》第五条明确了物业专有部分如存在质量��题，由浩龙公司负责返修。但内墙渗水的问题一直得不到解决，原告没有按照其与浩龙公司的约定全面履行物业管理职责。3.由于房屋质量问题一直得不到解决，答辩人在原告管理期间一直没有办理接收房屋的手续，没有进行装修入住，没有与原告公司签订过《物业服务合同》，未享受过任何服务。原告取得公务员二期物业管理的经营权，但不是取得收费的特权。根据平等自愿原则，答辩人从来没有与原告表示过接受其服务或告知过由其服务的意思表示，原告无权强迫我接受并不要的服务；双方更没有对滞纳金进行过约定，综上，由于原告没有履行好其义务，答辩人所购房屋质量问题得不到解决，已经损害到了答辩人权益，原告所诉的物业管理费纠纷完全是原告不作为、不履行义务造成的，请法院驳回原告诉请。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。对原告提交的全部证据，被告没有异议，本院予以确认并在卷佐证。对被告提交的，经原告质证有异议的证据和事实，本院评判如下：被告提交的照片八张、视频一份，欲证明所购房屋存在质量问题，外墙大面积渗水的情况。经质证，原告对真实性及合法性予以认可，但提出照片没有拍摄日期显示故对关联性不予认可；原告认为房屋的工程质量问题在保修期内应该由开发商进行维修，超过保修期应该申请公共维修基金。本院认为，原告对该组证据的真实性及合法性没有异议，能证实被告房屋存在渗水的情况，故对该证据本院予以采信。根据双方当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定本案的法律事实如下：2009年2月15日，原告禄丰诚兴物业管理有限公司作为乙方与作为���方的云南浩龙房地产开发公司就禄丰县金山镇“浩龙佳园（公务员二期）”的物业管理签订了《前期物业管理服务协议》，委托原告进行物业管理服务，协议对服务期限及双方的相关权利义务等进行了约定。其中该合同第五条约定：本物业交付使用后的质量责任，根据国家《建设工程管理质量条例》和《房屋建筑工程质量保修办法》等规定执行。本物业共有部分保修责任内，如存在质量问题由甲方负责返修；本物业共有部分超过保修期的，由乙方组织养护和维修，依据养护及维修的范围，按照有权部分的规定，在物业管理费或在装修维修资金中支出。在物业专有部分（包括自用设备、毗邻部位等）保修责任内，如存在质量问题由甲方负责返修，本物业专有部分超过保修期的由业主自行承担，业主、物业使用人要求乙方提供服务的，乙方可以接受委托并合理收费等��双方同时对其他权利义务也进行了约定。2008年5月被告李某某与云南浩龙房地产开发有限公司签订了《专项普通商品住房购销合同》，购买了“浩龙佳园（公务员二期）”的面积为192.12㎡的住房一套，同时被告按照每月0.4元/㎡的标准向原告缴纳了所购房屋2009年的物业管理费。2011年12月28日原告在涉案小区粘贴公告后将物业管理服务费自2012年1月1日起调整为0.5元/㎡，在公示期内，被告对该收费标准的调整未提出异议。2011年原告代环卫部门收取的垃圾清运费，其收费标准为每户每年50元；2012年至2014年垃圾清运费的标准变更为每户每年60元；2015年变更为每户每年75元。2015年1月31日，原告诚兴公司通过快递的方式向被告李某某寄送了《律师函》，向被告催缴物业管理费等费用。2015年3月31日，原告终止了对涉案小区的物业管理服务。2015年11月19日、2016年5月25日，原告两次通过禄丰县电视台发布公告，对广大业主2009年1月至2015年3月期间的物业管理费进行催收，但被告仍然拒绝缴纳2010年1月至2015年3月的物业管理费及垃圾清运费。在催要无果的情况下，原告向本院提起诉讼。本院认为，根据相关法律规定，在小区的业主或业主大会未选聘新的物业公司进驻小区之前，可以由开发建设单位选聘有资质的物业服务企业进行前期物业管理活动。本案原告与开发建设单位签订了《前期物业服务协议》对广大业主有约束力。原告在与开发建设方约定的委托管理服务期限内履行物业服务义务，故被告作为涉案小区的业主，在接到交房通知之日起就享受着物业对小区的绿化、卫生、安保等方面进行的保障服务工作，故被告理应支付相关的物业管理费用。2011年年底原告在政府指导价规定的范围内将物业费收费标准自2012年1月起���每月0.4元/㎡调整至每月0.5元/㎡，但被告未在公示期内就此调整提出异议，故视为被告对该收费标准调整的认可。对被告提出的其所购房屋存在质量问题，虽然物业服务企业有按照物业服务合同对物业进行维修、养护、管理的义务，但前期物业管理一般处于建设单位的物业保修期间内，在保修期间与范围内的房屋维修应由建设单位承担责任；超过保修期的可以启动维修基金对房屋进行维修；因物管公司与开发建设单位属两个不同的企业法人，为此对被告提出的因存在质量问题而拒绝缴纳物业费的辩解理由本院不予支持。在2010年1月至2015年3月，被告应缴纳的物管费用为5590元（其中2010年1月和2011年12月被告应缴纳的物业管理费为192.12元/㎡×0.4元/㎡·月×24个月≈1844元；2012年1月至2015年3月被告应缴纳的物业管理费为192.12元/㎡×0.5元/㎡·月×39个月≈3746元）；因在起诉时，原告主张的物业管理费总额仅为5437元，对其少算的部分视为原告对其诉权的放弃，则本院对原告应缴的物业管理费认定为5437元。鉴于原告在管理过程中，确实存在管理服务不到位的地方，故对原告主张的物业管理服务费本院将酌情扣减10%，即予以支持4893元。对原告主张的垃圾清运费248元，因该笔费用系城管部门委托原告代为收取，故对该笔费用本院予以支持。对于原告主张的要求被告支付滞纳金的诉请，本院认为，滞纳金属于行政责任形式，而本案原、被告双方间的行为系民事行为，故对原告的该项诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》��一条、第六条之规定，判决如下：一、由被告李某某于本判决生效后五日内支付原告禄丰诚兴物业管理有限公司2010年1月1日至2015年3月31日期间的物业管理费4893元、垃圾清运费248元，合计5141元。二、驳回原告禄丰诚兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告李某某负担。（因原告已预交，由被告在支付上述款项时一并支付原告。）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省楚雄彝族自治州中��人民法院。审 判 长 普志红审 判 员 王丽丽人民陪审员 李 发二〇一七年七月二十日书 记 员 何成圆 关注公众号“”