（2017）皖1523民初2075号
裁判日期: 2017-07-20
公开日期: 2017-09-07
案件名称
袁之华与柏友明土地租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
舒城县人民法院
所属地区
舒城县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
袁之华,柏友明
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
全文
安徽省舒城县人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1523民初2075号原告（反诉被告）：袁之华，男，1971年7月17日生，汉族，安徽省庐江县人，农民，住安徽省庐江县。委托诉讼代理人：洪晓峰，庐江县盛桥镇法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：柏友明，男，1971年3月2日生，汉族，安徽省舒城县人，农民，住安徽省舒城县。委托诉讼代理人：李舒华，安徽李舒华律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡启明，安徽李舒华律师事务所实习律师。原告（反诉被告）袁之华诉被告（反诉原告）柏友明土地租赁合同纠纷一案,本院于2017年5月10日立案,依据适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）袁之华及其委托诉讼代理人洪晓峰，被告（反诉原告）柏友明及其委托诉讼代理人李舒华、胡启明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁之华向本院提出诉讼请求，要求判令被告柏友明返还租赁土地的订金100000元，双倍返还合同担保定金60000元及原告损失10000元，合计170000元，并承担本案诉讼费。事实和理由：2017年1月，原告袁之华经人介绍与被告柏友明取得联系，要求被告提供1000亩成片的，中间不掺杂其他农户的土地供原告租赁经营，被告予以应允。此后被告带原告到六安市××××村的土地现场进行了查看，同时承诺该出租土地整齐划一，中间没有其他农户，每年每亩租金560元，原告表示满意。据此被告要求原告在2017年春耕时缴纳150000元缔约订金，合同履行时抵作租金，其余租金在在晚稻收割时一次性付清，原告表示同意。为缔结合同，原告分别于2017年1月19日支付被告定金30000元，2017年3月12日、13日支付被告订金100000元，合计支付了130000元。2017年4月20日原告携带尚需的20000元到被告处要求签订合同，但被告告知其搞不到1000亩土地，只能搞到500亩，且出租的田快中间有其他农户的田亩，原告表示不同意签订合同，要求被告退还订金，但被告不予退还。被告柏友明辩称：一、原告所诉2017年1月与被告联系要求租赁土地及原告支付被告130000元事实；二、被告接受原告的要约后，就找到六安市××××村的张志耀和枣林村的韩太联，他们同意提供1000亩以上土地给我承包后转租原告，被告遂带领原告到二出租地现场查看，原告同意承租后向被告支付了30000元履约定金；三、2017年2月14日被告带领原告到双河镇高峰村××了××村民组约100亩土地，因原告没有空闲时间，就请求被告代为丈量高峰村其余出租土地，被告丈量高峰村出租土地面积为650亩。2017年3月8日被告带领原告找到双河镇枣林村的韩太联，原告同意承租韩太联转租的420亩土地，并交付定金2000元。四、被告在收到原告支付的130000元定金后，为履行与原告间的协议，于2017年3月13日与六安市××××村签订《土地流转合同》，流转面积650亩；于2017年3月21日与枣林村的韩太联签订《土地流转合同》，流转面积420亩，两份合同约定的土地流转总面积超过1000亩，并被告为履行《土地流转合同》向高峰村支付保证金50000元，向韩太联支付押金48000元；五、原告为履行合同前期也有所准备，包括在高峰村租赁房屋，雇请韩太平打除草剂等，但至2017年5月8日、9日原告以“花田不成片”为理由，要求不履行合同，并将农耕器具等财物全部撤走，造成不履行合同的后果。综上，被告认为，原告不履行合同义务构成根本违约，其要求返还定金并赔偿损失的主张，没有事实和法律依据。反诉原告柏友明向本院提出反诉请求，要求解除反诉原告与反诉被告签订的土地承包协议，并判令反诉被告袁之华支付违约金130000元和赔偿损失80000元。事实和理由，基于以上答辩事实，反诉原告为履行与反诉被告的间的协议，通过其登记的舒城县友明粮油种植专业合作社与他人签订了土地流转合同，该流转的土地面积符合双方不低于1000亩的约定，反诉被告在承诺承租，并以实际行动履行义务后，又以租金太高为由拒绝履行合同义务，其行为违约，该违约行为给反诉原告造成经济和名誉损失，故反诉被告支付的130000元应当作为违约金支付给反诉原告，并还应赔偿反诉原告的经济损失80000元。反诉被告袁之华辩称：土地流转合同为要式合同，依法应当签订书面协议，因双方未有签订书面协议，因此双方约定无效，并双方在沟通过程中也没有履行合同的实际行为。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。本案主要争议，一、双方争议案件的性质。纵观本案双方当事人的陈述和提交的证据。袁之华与手中持有发包土地的高峰村和韩太联并不直接发生承包关系，而是由柏友明登记的舒城县友明粮油种植专业合作社与高峰村和韩太联签订《土地流转协议》，柏友明在取得流转的土地后，将其转包给袁之华，因此柏友明与袁之华间应当是租赁关系，而不是承包关系。二、双方虽没有签订书面合同，但从双方当事人的陈述和提交的证据看，在要约和承诺过程中，土地租赁合同最终具备了主要内容，即双方约定的土地租赁面积不低于1000亩，每亩租赁费为每年560元，袁之华先行支付柏友明150000元，合同履行时该150000元抵作租金，袁之华首付的30000元为合同定金。据此双方形成了土地租赁的共同意思表示，土地租赁合同成立。三、柏友明提供的证人证言、书面情况说明、电话录音和《土地流转协议》，证明了柏友明以舒城县友明粮油种植专业合作社名义与高峰村和韩太联签订了《土地流转协议》，两处土地总面积1070亩，用于出租给袁之华，袁之华实际丈量了高峰村的部分土地，也与韩太联进行了沟通，通过柏友明支付韩太联定金2000元（袁之华反驳该2000元不是定金，只是招待费）,且雇请韩自平进行前期的耕种管理——除草。袁之华自认其支付的130000元为合同订金，其主张舒城县友明粮油种植专业合作社与高峰村和韩太联签订的《土地流转协议》与本案没有关联性，但未提供证据予以反驳，且其提供的证人证言的证明力远不及柏友明提供的上述证据的综合证明力，故本案原、被告间的土地租赁合同生效并已经开始实际履行；四、关于柏友明请求损害赔偿数额的确定问题。（1）袁之华提供的五份债权凭证，其中2017年1月19日明确约定为定金，其他均没有约定，故本院认定双方约定的合同担保定金为30000元，其他的100000元为合同租金，该100000元不能适用定金罚则。（2）柏友明提供如下证据证明自己的损失：高峰村50000元合同保证金收条、韩太联48000元合同押金收条；舒城县友明粮油种植专业合作社与高峰村签订的《解除土地承包合同协议》，确定的舒城县友明粮油种植专业合作社（柏友明）应当支付的违约金80600元；舒城县棠树乡鸿润大酒店开支证明13450元，上述证据从证据的合法性分析，本院认定80600元为柏友明的合法损失。（3）柏友明要求袁之华在承担合同担保责任——支付定金的基础上，再承担赔偿责任，没有法律依据，该定金30000元应当包含在柏友明的实际损失80600元之内。本院认为，根据我国合同法的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实、信用原则行驶权利、履行义务。本案中原、被告双方虽没有签订书面合同，但双方均已履行合同主要义务，即支付租金和提供土地，根据我国合同法的规定，合同成立。该合法、有效的合同应当在双方当事人间全面履行。现由于反诉被告袁之华以自己的行为明确表示不履行合同义务，从而造成反诉原告柏友明的实际损失，其应当承担损害赔偿责任；虽合同不能履行，但原告袁之华支付给被告柏友明的租金超过其损失部分，被告柏友明也应当返还。依照《华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十六条、第四十四条、第六十条、第九十四条第一款第二项、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十六条之规定，判决如下：一、被告柏友明于本判决生效之日起七日内返还原告袁之华租金100000元。二、反诉被告袁之华于本判决生效之日起七日内赔偿反诉原告柏友明财产损害赔偿款50600元，支付定金30000元，合计80600元。三、驳回原告袁之华其他诉讼请求。四、驳回反诉原告柏友明其他诉讼请求。上述一、二项之比被告柏友明应当于本判决生效之日起七日内返还原告袁之华租金49400元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息(附，户名：舒城县人民法院办公室；开户行：安徽舒城农村商业银行营业部；账号：20000059117110300000018)。本诉案件受理费减半收取1850元，由原告袁之华负担1290元，被告柏友明负担560元，反诉案件受理费减半收取2225，由反诉原告柏友明负担1380元，反诉被告袁之华负担845元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省六安市中级人民法院。审判员 刘义舒二〇一七年七月二十日书记员 汪 鹏