（2017）湘05民终218号
裁判日期: 2017-07-20
公开日期: 2017-09-18
案件名称
武冈市金源房地产开发有限公司与雷丽恒、长沙通程控股股份有限公司通程电器（连锁）武冈东门口店商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省邵阳市中级人民法院
所属地区
湖南省邵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
武冈市金源房地产开发有限公司,雷丽恒,长沙通程控股股份有限公司通程电器（连锁）武冈东门口店
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省邵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘05民终218号上诉人（原审被告）：武冈市金源房地产开发有限公司，住所地：武冈市乐洋路东方宾馆。法定代表人刘喜玛，该公司董事长。委托诉讼代理人：ＸＸ华，北京中银（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：方爱华，系刘喜玛的母亲。被上诉人（原审原告）：雷丽恒。委托诉讼代理人：张辉文，湖南春风律师事务所律师。原审第三人：长沙通程控股股份有限公司通程电器（连锁）武冈东门口店，住所地：湖南省武冈市乐洋路东门旺角商业广场内。负责人殷群花，系该公司负责人。委托诉讼代理人：张凯,系该公司员工。委托诉讼代理人：代健，湖南天地人律师事务所律师。上诉人武冈市金源房地产开发有限公司（以下简称金源公司）因与被上诉人雷丽恒、原审第三人长沙通程控股股份有限公司通程电器（连锁）武冈东门口店（以下简称通程公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省武冈市人民法院（2016）湘0581民初1856号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人金源公司的委托诉讼代理人ＸＸ华、方爱华、被上诉人雷丽恒的委托诉讼代理人张辉文、原审第三人通程公司的委托诉讼代理人张凯、代健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金源公司上诉请求：依法撤销（2016）湘0581民初1856号民事判决，改判上诉人返还被上诉人购房款190000元。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。在签订《商品房买卖合同》时，上诉人已将所有的商铺和房屋修建好，被上诉人曾前往现场查看过商铺的位置和外观设计，在明知商铺系消防通道的前提下仍与上诉人签订了《商品房买卖合同》，可见上诉人并未欺骗、隐瞒过被上诉人。其次，已付购房款应该是190000元，不是340000元。被上诉人仅向上诉人支付了购房款190000元，不能将150000元的租金也计算到购房款范围内；二、一审判决适用法律错误。一审判决参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条的法律精神于法无据，系滥用裁判权。该司法解释第二十五条第二款只适用于以担保贷款为付款方式的情形，在本案中不能适用。《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条的规定只适用经营者存在欺诈行为，在本案中不适用；三、本案中存在两个法律关系，一个是商品房销售合同纠纷，另一个是房屋租赁合同纠纷，一诉只审一个法律关系，故被上诉人请求上诉人支付租金45000元应另案起诉。且实际使用商铺的是通程公司，应该由其支付租金，而不是上诉人支付租金。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院依法予以改判。雷丽恒辩称，一、一审判决认定事实清楚。首先，金源公司故意隐瞒商铺不能出售的事实与被上诉人签订《商品房买卖合同》，具有明显的欺诈性质。其次，合同签订不久，金源公司就擅自拆除了商铺，进行了不可恢复性的改造，致使无法交付商铺给被上诉人，故金源公司应当承担赔偿责任；二、一审判决适用法律正确。本案存在欺诈的情形，故一审判决适用《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条的规定，并参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条的法律精神，判处金源公司承担已付购房款一倍即340000元的赔偿责任并无不当；三、上诉人与被上诉人签订的《补充协议》中约定以每年30000元租金抵扣购房款，租赁期为5年，现租赁期限届满，上诉人仍在继续使用租赁物，理应按补充协议中关于租金的约定支付租金。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。通程公司述称，上诉人向被上诉人租赁了诉争之地后再转租给通程公司，系两个独立且不同的租赁合同关系，通程公司已按租赁合同约定向上诉人支付了租金，无须再另行支付租金给被上诉人。雷丽恒向一审法院起诉请求：1、依法判决解除雷丽恒、金源公司于2009年11月21日签订的《商品房买卖合同》；2、依法判决金源公司支付雷丽恒2015年5月至2016年11月期间的租金45000元；3、依法判决金源公司返还雷丽恒购房款340000元及利息；4、依法判决金源公司支付雷丽恒赔偿款340000元；5、由金源公司承担本案一审诉讼费。一审法院认定事实：2009年11月21日雷丽恒与金源公司签订了《商品房买卖合同》，雷丽恒购买金源公司位于武冈市东门旺角（商场）一层10号隔壁A号商铺，总金额340000元，付款方式为：于签订合同前付清总房款100%（其中163251元为已付房款，剩余房款为每年从租金里扣除）。金源公司于2009年11月30日前交付商品房并在商品房交付使用后365个工作日内将办理权属登记所需资料提供给登记机关备案。同日，雷丽恒、金源公司之间又签订的《补充协议》特别约定：1、如果出卖人未办理好该铺面房产证，则退还买受人已付房款；2、铺面租赁期满后，买受人不承担任何租赁期间装修费用；3、此铺面租赁期为5年，3万元每年租金，剩余26749元房款由买受人于租赁期满后一次性补足，租期为：2010年5月至2015年5月；4、买受人所购铺面后面一块空地不属于买卖范围，买受人可以使用，但不能影响消防通道。2009年11月21日，金源公司向雷丽恒出具了163251元的收据，该收据上注明：购一层10号门面隔壁A号房，由一层168号换，2007年8月25日付133251元，2007年12月30日付30000元。2015年9月7日，金源公司向雷丽恒出具了二张收据，一张收据为150000元，上面注明：今收到雷丽恒门面款购一层10号门面隔壁A号房（2010年5月至2015年5月）租金抵门面款。一张收据为26749元，上面注明：今收到雷丽恒交来门面款购一层10号门面隔壁A号房。与雷丽恒相似的刘安成所购铺面2014年出租时租金为54800元，租期6年，租金每年递增6%。2008年2月4日，金源公司与通程公司签订《租赁合同》，金源公司将位于乐洋路1号东门旺角的部分物业出租给通程公司作为商业用途，其中一楼411平方米，二楼1298平方米。租赁期限15年自2008年4月20日起至2023年4月19日止。2009年3月30日，金源公司与通程公司签订《补充协议》约定：1、甲方（指金源公司）承诺将乙方（指通程公司）租赁区域正入口的踏步梯及广场前坪在2009年4月10日前施工完成交付乙方使用，并达到乙方正常使用要求。2010年8月24日金源公司与通程公司签订了《搬迁意向书》，其中第4条约定：甲方负责按乙方要求拆除消防楼梯及增设新的楼梯。雷丽恒与通程公司的租赁范围包括雷丽恒所购铺面在内。因金源公司对楼梯及消防通道的改造，金源公司在未告知雷丽恒的情形下将雷丽恒所购铺面予以拆除，现该铺面所在位置部分为进出第三人商场的楼梯，部分为一层商铺使用，已无法按原状交付给雷丽恒使用。一审法院认为，本案包括了商品房买卖合同与租赁合同两个法律关系，因雷丽恒所购金源公司的铺面又返租给了金源公司，故两个法律关系是相互关联的，可以在本案中一并审理。本案雷丽恒、金源公司双方所签订的《商品房买卖合同》及补充协议中的租赁协议，均系双方真实意思的表示，合同合法有效，双方均应按合同的约定履行自己的义务。现因金源公司的私自改造已致雷丽恒的商铺无法交付使用，不能实现雷丽恒的合同目的，雷丽恒要求解除与金源公司的《商品房买卖合同》，金源公司表示同意，本院对这一事实予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。一、金源公司应返还雷丽恒购房款340000元。雷丽恒用5年铺面的租金150000元抵铺面应付款，双方既有协议约定，金源公司也出具了收据予以认可，双方意思一致，具有法律效力。故雷丽恒支付的购房款既包括了现金支付的190000元，也包括以租金抵扣的形式所支付的150000元，在买卖合同解除的情形下，金源公司应将购房款共计340000元返还给雷丽恒，并按法律规定参照同期银行存款利率计算已付房款的利息。二、金源公司应赔偿雷丽恒340000元。本案中雷丽恒与金源公司签订《商品房买卖合同》时，金源公司对该商铺属于消防通道的情形是清楚的，但在协议中金源公司却隐瞒真相，只是称铺面后的空地部分使用时不能影响消防通道，具有明显的欺诈性质。雷丽恒、金源公司在签订买卖合同之前金源公司已与第三人签订了租赁合同，并约定要对雷丽恒所购铺面的位置进行改造，金源公司在此情形下仍然与雷丽恒签订铺面买卖合同，并对雷丽恒隐瞒此事实真相。雷丽恒、金源公司签订买卖合同及租赁协议不久，金源公司即擅自拆除了属于雷丽恒的铺面，进行了不可恢复性的改造，侵害了雷丽恒的利益，在雷丽恒的铺面已不复存在的情形下，金源公司仍于2015年9月7日向雷丽恒收取剩余的铺面款，隐瞒相关事实真相。根据最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》的通知第68条的规定：一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。可见金源公司的行为已构成欺诈，并且情节十分恶劣。《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条规定：经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍；增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元。法律另有规定的，依照其规定。同时参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条的所规定的法律精神，对存在欺诈的情形的，可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。雷丽恒已付购房款340000元，故金源公司应向雷丽恒承担赔偿款340000元。另根据武冈市2008年至现在的房价上涨水平及参照相似门面的租金水平，雷丽恒所主张赔偿款340000元也在合理范围之内。三、金源公司应支付租金45000元。雷丽恒、金源公司之间的租赁合同于2015年5月到期，但到期后，金源公司未能退还租赁物，雷丽恒、金源公司之间应视为不定期租赁，租金参照原标准3万元每年计算至开庭之日（解除合同之时）共18个月（已履行的期间），租金为45000元（30000元/年×1.5年）。金源公司称应由第三人支付租金，无事实与法律依据，不予采信。综上所述，雷丽恒与金源公司协商一致同意解除所签订的《商品房买卖合同》，一审法院予以确认。雷丽恒的诉讼请求事实清楚，法律依据充分，予以支持。金源公司辩称只退还购房款190000元，无事实依据，对雷丽恒的损失不赔偿缺乏法律依据，对逾期租金不支付或由第三人支付无事实与法律依据，对金源公司所辩称的观点不予采纳。据此判决：一、雷丽恒与金源公司协商一致，自愿于2016年11月14日解除双方于2009年11月21日所签订的《商品房买卖合同》，予以确认；二、金源公司支付雷丽恒2015年5月到2016年11月期间的租金45000元；三、金源公司返还雷丽恒购房款340000元并按同期银行存款利率从付款之日起计付利息；四、金源公司赔偿雷丽恒损失费340000元。一审受理费11000元，由金源公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。对金源公司提交的东门·旺角商业广场物业买卖协议书，与本案没有关联性，本院不予采信。本院二审查明的事实及证据采信与一审一致。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。双方当事人争议焦点为：一、金源公司应返还雷丽恒购房款340000元还是190000元？二、金源公司是否应支付雷丽恒租金45000元？三、金源公司是否应支付雷丽恒购房款利息以及雷丽恒要求金源公司赔偿340000元的请求是否应予以支持？金源公司应返还雷丽恒购房款340000元还是190000元？金源公司上诉称，雷丽恒仅支付了190000元购房款，另外的150000元是租金。金源公司与雷丽恒签订的《商品房买卖合同》与《补充协议》中明确约定商铺的固定总价为340000元，并约定了以租金抵扣购房款的付款方式，且金源公司于2015年9月7日出具的收据上写明该150000元是雷丽恒的门面款，系租金抵门面款。“用租金抵扣购房款”系双方共同协商的付款方式，是其真实意思表示，合法有效。原判认定已经产生的150000元租金为购房款符合双方当事人的约定，雷丽恒的已付购房款应认定为340000元。鉴于双方当事人均同意解除合同，合同解除后，金源公司理应返还雷丽恒购房款340000元。金源公司是否应支付雷丽恒租金45000元？在金源公司与雷丽恒签订《商品房买卖合同》之前，金源公司已于2008年2月4日将包括案涉商铺在内的房屋整体租赁给了通程公司，且该租赁期限到2023年4月19日才到期。在本案当中，雷丽恒与金源公司约定的租赁期限虽于2015年5月届满，金源公司与通程公司的租赁合同仍在有效期内，雷丽恒所购门面通程公司也在继续租赁使用，故金源公司与雷丽恒之间的租赁合同应视为仍在继续履行，因此，一审判决由金源公司按原标准30000元/年支付雷丽恒2015年5月到2016年11月期间的租金45000元并无不当，应予维持。金源公司是否应支付雷丽恒购房款利息以及雷丽恒要求金源公司赔偿340000元的请求是否应予以支持？金源公司与雷丽恒签订的《商品房买卖合同》对出售的门面只约定了门面总价款，对门面面积没有作任何约定，而《补充协议》中亦只约定买受人所购铺面后面一块空地不属于买卖范围，买受人可以使用，但不能影响消防通道。从合同约定和补充协议可以看出，雷丽恒的商铺与消防通道不能予以区分，门面面积亦不能确定。金源公司与雷丽恒均明知此情形，依然签订了《商品房买卖合同》，现双方对商铺的交付产生了争议，且至今未能办理房屋产权证，导致合同被解除，金源公司与雷丽恒均应承担相应的过错责任。雷丽恒在合同解除后要求金源公司赔偿340000元及利息，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”本案合同的解除不属于上述规定情形，因此，雷丽恒要求金源公司赔偿已付购房款一倍即340000的经济损失法律依据不足，且双方签订的《补充协议》明确约定如果出卖人未办理好该铺面房产证，买受人只退已付房款，因此，雷丽恒要求赔偿340000元的请求不成立。本案合同解除后，金源公司根据补充协议返还了雷丽恒的已付购房款，并按约定向雷丽恒支付了门面租金，但考虑金源公司占用雷丽恒购房款时间长，其支付给雷丽恒的门面租金尚不足以弥补雷丽恒的经济损失，故金源公司对雷丽恒直接支付的购房款应按年息6%支付利息。雷丽恒先后直接支付购房款共计190000元，至2017年7月20日即本判决作出之日止，共计利息99469元（其中：2007年8月25日支付133251元，占用时间3618天，计息79250元，2007年12月30日支付30000元，占用时间3491天，计息17216元，2015年9月7日支付26749元，占用时间683天，计息3003元），应由金源公司支付。综上所述，金源公司的上诉请求部分成立，应予部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：维持湖南省武冈市人民法院（2016）湘0581民初1856号民事判决第一项、第二项；撤销湖南省武冈市人民法院（2016）湘0581民初1856号民事判决第三项、第四项；武冈市金源房地产开发有限公司返还雷丽恒购房款340000元；武冈市金源房地产开发有限公司向雷丽恒支付购房款利息99469元五、驳回雷丽恒其他诉讼请求。以上应付款项限本判决生效之日起十日内付清；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11000元，二审案件受理费11000元，合计22000元，由武冈市金源房地产开发有限公司负担17000元，雷丽恒负担5000元。本判决为终审判决。审 判 长 谭晓飞审 判 员 莫佩华代理审判员 王巾英二〇一七年七月二十日代理书记员 李林玉附相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；…… 来源：百度搜索“”