（2017）粤01民终8466号
裁判日期: 2017-07-20
公开日期: 2018-07-14
案件名称
崔敏仪、广州市住房保障办公室机关服务中心房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
崔敏仪,广州市住房保障办公室机关服务中心
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终8466号上诉人（原审被告）：崔敏仪，女，1961年6月21日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托代理人：廖剑豪，男，1950年7月9日出生，香港特别行政区居民，被上诉人（原审原告）：广州市住房保障办公室机关服务中心，住所地广州市豪贤路***号。法定代表人：卢少鹏，主任。委托代理人：唐满荣，广东卓信律师事务所律师。上诉人崔敏仪因与被上诉人广州市住房保障办公室机关服务中心（以下简称市住房保障办）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初19722号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人崔敏仪上诉请求：1、撤销原审判决；2、市住房保障办继续履行与崔敏仪所签订的《廉租住房租赁合同》；3、市住房保障办承担本次诉讼的费用。事实与理由：一、《广州市城市廉租住房保障制度实施办法(试行)》(以下简称《实施办法》)是本次诉讼的重要文件，在原审判决及《租赁合同》中多次提及和引用。《实施办法》确实有产权人收回房屋的机制，在其第三十六条中列出六条收回房屋的前提，全文如第三十六条有下列情形之一的，市住房保障办收回房屋，或追回已发放的租赁补贴、已核减的租金，并依法追究相关人员责任；构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任：(一)申请人擅自将租住的住房转让、转租、出借、调换的；(二)无正当理由连续拖欠租金3个月或累计拖欠租金6个月的；(三)无正当理由连续空置住房3个月以上的；(四)擅自对实物配租的住房进行装修和扩建、加建、改建、改变房屋结构或改变其使用性质的；(五)故意损坏实物配租的住房及其附属设备的；(六)违反《广州市房屋租赁管理规定》的有关规定的。在《租赁合同》中也有相关类似的规定：第六条乙方的权利的义务，其中有共15点；第七条合同的终止其中共有2点；第八条违约责任，其中共有3点，这些合同条款，都没有“儿子购买房屋后必须退回房屋”此机制。故此，崔敏仪没有违约行为。二、崔敏仪与市住房保障办所签订的《租赁合同》是以政府作为合同的一方，社会穷困人士为另一方所签订的非经济类合同，是以非市场价格向贫困阶层出租住房，此类合同本身就是社会良心的体现，是政府对下层市民体恤的行为。因此，从本质上说，是不完全适合采用《中华人民共和国合同法》。原审判决认定崔敏仪违反《中华人民共和国合同法》欠缺说服力。三、崔敏仪与市住房保障办签订《租赁合同》的背景，存在有大量的社会维稳因素，崔敏仪因此损失了78平方米的自有房。这背景是签订《租赁合同》的原因。崔敏仪建议将广州市越秀区珠江街道办事处作为诉讼的第三人或者重要证人出庭作证。四、家庭成员数目是动态的。崔敏仪家庭成员不可能一成不变。现在崔敏仪儿子购买的房屋主要经济来源是儿媳妇，房屋是儿子与其媳妇的，是他们婚姻存续期的夫妻共同财产，与崔敏仪关系不大。而且，他们的儿子即将出生，假如继续共同居住在本诉讼的标的物，新的困难户就会出现。被上诉人市住房保障办答辩称：一、崔敏仪的上诉请求不符合国家法律政策的要求，根据国家的《公共租赁管理办法》第31条第三款、《广州市公共租赁管理办法》第34条、《广州市城市廉租住房保障制度实施办法（试行）》第30条，崔敏仪均应退还廉租房。二、崔敏仪违反合同的约定，市住房保障办与崔敏仪签订了房屋租赁合同，合同第5条第4款中明确约定甲方有权收回房屋，按照第7条第2款、第8条第1款的规定，崔敏仪要办年审，符合条件的续签合同，不符合条件的，要退出公共保障住房。不符合政策规定条件的情形，本合同自动终止，应及时返还租赁房屋。根据政策规定与合同约定，市住房保障办请求二审法院驳回上诉，维持原判。市住房保障办向原审法院起诉请求：1、崔敏仪将广州市天河区沙河金燕路23号xx房腾空并交还给市住房保障办；2、本案诉讼费由崔敏仪承担。原审法院认定事实：2012年9月24日，市住房保障办（出租人/甲方）与崔敏仪（承租人/乙方）签订《广州市廉租住房租赁合同》（以下简称“《租赁合同》”），约定：甲方同意将座落在天河区沙河金燕路23号xx房的廉租住房（以下简称案涉房屋）出租给乙方作住宅使用；房屋使用面积为39.2904平方米，租赁期为2年，自2012年5月8日起至2014年5月7日止；房屋租金以使用面积计算，每月每平方米租金为1元，每月总计为39.3元；租金按月支付，支付方式为甲方委托银行在乙方指定的中国工商银行账户内划扣；租赁期满前2个月（即2014年3月7日前），乙方应当按本合同附件2的程序办理年审手续，经审核符合廉租住房保障条件的，双方另行签订租赁合同，不再符合廉租住房保障条件的，取消廉租住房保障，不按规定及时办理年审的，按公房成本租金标准计收租金；租赁期间，如发生乙方不符合《广州市城市廉租住房保障制度实施办法（试行）》规定的承租廉租住房条件的情形，本租赁合同自动终止，甲方有权收回房屋并按《广州市城市廉租住房保障制度实施办法（试行）》的有关规定取消廉租住房保障，乙方应当及时将承租房屋返还给甲方，并结清相关费用；任何一方未能履行本合同约定的条款，或违反国家、省、市有关房地产租赁管理规定的，另一方有权提前解除合同，造成的损失和所支付的费用由违约一方承担；以虚报、瞒报情况或提供虚假证明材料等手段骗取廉租住房保障的，甲方有权立即收回房屋，乙方应当按同期市场租金标准向甲方支付占用期间的房屋租金；如乙方违反本合同的规定，其应缴的赔偿金应于住房保障部门确定责任后10日内付清，否则每逾期1日，乙方须按应缴赔偿金的3‰支付违约金；本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，可依法向人民法院提起诉讼；本合同条款中对双方权利义务没有约定的，适用《广州市城市廉租住房保障制度实施办法（试行）》规定的出租人和承租人应当承担的责任和义务等。2015年10月12日，市住房保障办向崔敏仪发出《公共租赁住房保障期满审查结果通知书》，称因崔敏仪及其家庭已入住经济适用住房，不符合公共租赁住房保障条件，根据《广州市公共租赁住房保障制度实施办法（试行）》的规定，取消崔敏仪及其家庭租赁住房保障资格，同时立即停止向崔敏仪及其家庭发放租金补贴，并通知崔敏仪及其家庭应当自本通知书发出之日起30日内，结清有关费用、腾退公共租赁住房，并到市住房保障办事窗口办理腾退公共租赁住房手续，如有特殊原因确实无法腾退的，应当提出续租申请并说明理由，经市住房保障办批准后按公共租赁住房租金标准的1.2倍计租，违反规定拒不腾退或不按规定缴交租金的，市住房保障办将依法追究法律责任等。崔敏仪确认收到了上述《公共租赁住房保障期满审查结果通知书》，但称其自2010年8月30日与市住房保障办签订《广州市廉租住房租赁合同》（租赁期为2010年5月8日至2012年5月7日）以来，承租案涉房屋期间一直按合同约定交纳租金，并不存在合同约定的任何违约情形，故其有权继续使用案涉房屋。另经原审法院询问，崔敏仪无法就市住房保障办同意其在2015年10月12日后继续承租案涉房屋提供相应证据予以证明。现市住房保障办以案涉房屋的租赁期满且崔敏仪不符合申请廉租住房保障的条件为由，要求崔敏仪交还案涉房屋。原审法院认为：市住房保障办、崔敏仪签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应依约切实履行。根据《租赁合同》的约定，案涉房屋的租赁期于2014年5月7日届满，租赁期间届满后，崔敏仪继续使用案涉房屋，而市住房保障办未提出异议，应视为《租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期。故此，自2014年5月8日起，市住房保障办、崔敏仪就案涉房屋成立不定期租赁关系。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”市住房保障办于2015年10月12日向崔敏仪发出《公共租赁住房保障期满审查结果通知书》，要求崔敏仪自该通知书发出之日起30日内腾退案涉房屋，系依法行使其合同解除权，并履行了合理的通知义务。故此，在市住房保障办确认收到上述《公共租赁住房保障期满审查结果通知书》，且无法提交证据证明其在2015年10月12日后与市住房保障办就案涉房屋的租赁问题达成一致的情况下，崔敏仪拒不腾空并搬离案涉房屋的依据不足。市住房保障办诉请要求崔敏仪将案涉房屋腾空后交还市住房保障办，予以支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2017年3月14日作出判决：崔敏仪于判决发生法律效力之日起30日内，将广州市天河区沙河金燕路23号xx房腾空并交还广州市住房保障办公室机关服务中心。案件受理费100元，由崔敏仪负担。本院二审认定事实：原审法院查明事实无误，本院予以确认。另查明：市住房保障办与崔敏仪签订的《广州市廉租住房租赁合同》附件记载，乙方家属名单：崔敏仪（申请人）、郑某。市住房保障办与郑某签订的《经济适用住房买卖合同（预售）》记载，买方郑某，共同申请的家庭成员崔敏仪。本院认为:根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院针对崔敏仪的上诉请求进行审理。市住房保障办与崔敏仪签订了《广州市廉租住房租赁合同》，双方构成房屋租赁合同关系，因租赁标的物为廉租房，故应遵循相关廉租房的规定确定双方的权利义务。《广州市城市廉租住房保障制度实施办法（试行）》第二条规定，本市市区城市低收入住房困难家庭申请廉租住房保障及相关管理活动适用本办法，《广州市经济适用住房制度实施办法（试行）》第二条规定，本市市区城市低收入住房困难家庭申请购买经济适用住房及其相关管理活动适用本办法，从上述规定可知，家庭可以作为申请的主体，崔敏仪、郑某与市住房保障办签订的合同均是以家庭为单位申请承租和购买，崔敏仪、郑某为共同家庭成员。根据《广州市城市廉租住房保障制度实施办法（试行）》第三十条第（二）项“申请廉租住房保障后出现下列情形的，保障对象应当主动申报退出廉租住房保障：（二）购买或通过其他途径获得住房的”的规定，崔敏仪本应主动退出廉租房，在其未主动退出的情况下，市住房保障办行使其管理职责，认为其不具备继续承租廉租房的条件而向其发出《公共租赁住房保障期满审查结果通知书》，要求崔敏仪腾退案涉房屋具有依据，原审法院据此支持市住房保障办要求崔敏仪腾退案涉房屋的诉讼请求符合合同约定及相关廉租房管理规定。《广州市城市廉租住房保障制度实施办法（试行）》第三十六条规定可收回廉租房的情形与第三十条规定应退出廉租房的情形均是对廉租房的管理规定，因此，崔敏仪以其没有违反《广州市城市廉租住房保障制度实施办法（试行）》第三十六条的规定为由拒绝腾退案涉房屋依据不足，本院不予采信。至于崔敏仪提及的其原住房问题，不属于本案审查的范围，其要求将有关单位作为第三人参加诉讼，本院不予接纳。而崔敏仪提及购买经适房房款来源问题属于其内部问题，不影响对其已购买经适房的事实认定。上诉人崔敏仪的上诉理由依据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人崔敏仪负担。本判决为终审判决。审判长 蔡粤海审判员 曹佑平审判员 闫 娜二〇一七年七月二十日书记员 徐毅敏吴佳玲 搜索“”