（2017）沪0114民初2301号

裁判日期: 2017-07-20

公开日期: 2017-12-01

案件名称

上海万润国际酒店用品市场经营管理有限公司与上海曹安国际商城商贸市场经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市嘉定区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

上海万润国际酒店用品市场经营管理有限公司,上海曹安国际商城商贸市场经营管理有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第二百一十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0114民初2301号原告：上海万润国际酒店用品市场经营管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：郑宝芳，执行董事。委托诉讼代理人：夏振华，上海仲悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨辉，上海仲悦律师事务所律师。被告：上海曹安国际商城商贸市场经营管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：周美芽，董事长。委托诉讼代理人：倪士平。委托诉讼代理人：陈鸣飞，上海瑾之润律师事务所律师。原告上海万润国际酒店用品市场经营管理有限公司与被告上海曹安国际商城商贸市场经营管理有限公司间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人夏振华、杨辉、被告的委托诉讼代理人倪士平、陈鸣飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告履行对位于上海市嘉定区曹安公路XXX号曹安国际商城一区中央空调的维修义务，恢复该区中央空调的正常使用功能；二、被告支付降温费用人民币137,250元(以下币种均为人民币)。事实和理由：2016年3月10日，原、被告签署一份《房屋租赁及合作合同》，约定原告向被告租赁位于上海市嘉定区曹安公路XXX号曹安国际商城一区1至4楼的商铺。其中一区1楼、2楼的租赁期限自2016年4月21日至2020年4月30日。3楼、4楼的租赁期限自2016年3月15日至2020年4月30日。租赁用途为经营酒店用品、设备商场及提供配套服务。租赁面积共24920平方米。合同另对租金、房屋管理、费用承担等作了约定。同时，合同就物业管理事项进行了约定，约定被告作为物业管理公司负责公共设施设备的例行维护保养和维修。合同签订后，原告依约支付了首期租金、物业费、保证金，合计5,433,958元。原告在交接商铺后发现商城一区中央空调无法正常工作。自2016年6月以来，原告多次口头交涉，要求被告维修开启中央空调，但被告始终不进行维修、开启中央空调。迫于夏日高温临近，原告无奈欲按约定代被告履行维修义务，但被告处处设置障碍导致无法进行维修。后原告多次发函要求被告履行维修义务，但被告均以各种理由推诿，至今未进行维修。2016年7月，因空调不能开启致部分商铺人员出现中暑现象。出于对商铺人员人身安全及店铺经营的考虑，原告不得不采用物理降温(冰块降温)的方法来缓解高温，因此花费了137,250元。原告认为，根据合同相关约定，被告不履行维修义务已构成违约，原告有权要求被告履行上述维修义务并支付因此造成的损失137,250元。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。1、中央空调的维修义务在原告而不在被告。根据合同约定，被告系按房屋现状进行交付，如原告需要使用中央空调，其应当自行安装；2、不认可原告采用物理降温产生的相关费用。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月10日，原、被告签署一份《房屋租赁及合作合同》，约定原告向被告租赁位于上海市嘉定区曹安公路XXX号曹安国际商城一区1至4楼的商铺用于经营酒店用品、设备商场及提供配套服务。租赁期限自双方签订房屋交接单之次日起至2020年4月30日止。如原告需要单独安装中央空调，可利用商场内原有空调管道、出风口，被告可提供外机摆放位置，但所有费用由原告自行承担(第4.3条)。该房屋在签订本合同前曾出租给上海腾某某酒店用品有限公司，签订协议前，被告已发函解除了与上海腾某某酒店用品有限公司的所有租赁合同，原告已现场踏勘过房屋现状，同意被告按现状交付。签订本合同后，双方应共同签署《房屋交接单》作为房屋交付的标志。原告承租范围内的商场及商户管理、装修管理、消防管理、安全保障、商品质量管理、办证办照、投诉处理等由原告自行负责，原告还应负责其承租范围内商场的保安保洁，扶梯、货梯的检测、保养、维修、运行，消防设施的维修、维护、检测及安全管理，公共区域照明灯具的维修、维护及用电并承担因此产生的各项费用。被告同时也是该房屋所在商场的物业经营管理公司，负责该房屋外公共区域的公共秩序维护、保洁、维修及整体设备的维修、维护。原告须与被告签订并遵守上海曹安国际商城物业管理和经营管理公约(附件五)、装修管理规定及消防安全管理责任书(附件六)。租赁期间，原告发现属于被告维保范围的该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知被告修复。被告应在接到原告通知后的3天内进行维修。逾期不维修的，原告可代为维修，费用由被告承担。合同另对其他事项作了约定。附件五《上海曹安国际商城物业管理和经营管理公约》第三章第二条(物业维修管理)规定，被告设市场维修部门，承担本商城公共设施设备，包括供电系统、供水系统、排水系统、污水系统、消防系统、电子监控系统、垂直运输系统、中央空调及风管、公共照明、通道、车道、停车场及市场附属物的例行维护保养和维修工作。2016年3月30日，双方签订四份《房屋交接单》，对相关商铺进行了交接。其中一区1楼、2楼的租赁期限自2016年4月21日至2020年4月30日。一区3楼、4楼的租赁期限自2016年3月15日至2020年4月30日。2016年3月10日、4月12日，原告向被告支付了租金、保证金、押金等费用共计5,433,958元。2016年6月23日，原告向被告发函，告知其准备对中央空调进行整修改造，故申请用电需求，对中央空调进行开机检修，要求被告支持配合。2016年6月27日，原告向被告发函，要求被告配合进行中央空调系统的测试。2016年7月1日，被告向原告回函，称如需开启中央空调，双方应召开专题协调会，并对相关问题如中央空调的管理责任和管理模式、维保方案和费用的承担、保证金等进行明确。2016年7月21日，原告向被告发函，因中央空调尚未开机运转，为避免人员中暑及财产损失，要求被告立即采取临时性措施。2016年9月9日，原告向被告发函，要求被告在接函后10日内落实中央空调系统的检修和保养，解决中央空调无法开启的问题。2016年9月12日，被告向原告回函称，根据合同的相关约定，原告应当自行负责空调的安装、维修、维护等，被告在外部物业管理上会尽量配合原告做好空调的启用工作。2016年9月26日，原告向被告发函，再次告知被告应履行维护和开启中央空调的合同义务。2016年7月至9月间，为缓解高温问题，原告通过物理降温(冰块降温)的方式向案外人上海康某货运代理有限公司购买了冰块共计137,250元。另查，2017年4月21日，原告企业名称变更为上海万润国际酒店用品市场经营管理有限公司。庭审中，原、被告均确认，中央空调系统在房屋交接时就存在。原告同时表示，其不清楚中央空调系统是否完好，其收房之后并未对空调和管道进行改造，只是打通了部分商铺，原来的出风口可以满足现在的要求。被告同时表示，中央空调系统需要检测维修，维修后才能正常运行。由于原告将部分商铺打通，如果原告需要使用中央空调，需要原告进行整改符合出风口的要求，该整改的部分不属于被告的维保范围。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁及合作合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。根据法律规定，被告应按照约定将租赁物交付给原告，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案的争议焦点是被告是否有对中央空调的维修义务。根据对合同第4.3条约定的审查，该约定仅仅系针对原告另行安装中央空调之情形，没有明确约定被告不提供中央空调之义务，且提供中央空调对原告正常使用租赁物至关重要，属被告履行合同义务之范围。另外，根据合同附件五《上海曹安国际商城物业管理和经营管理公约》的规定，被告有对中央空调及风管例行维护保养和维修的义务。综上，被告有对中央空调的维修义务，其应及时履行该维修义务，使中央空调尽快恢复正常的使用功能。关于降温费用137,250元的问题，虽然原告提供的发票不足以证明该费用的实际发生，但根据本案的实际情况，在被告未履行维修义务之情形下，因天气炎热势必需要原告采取其他方式进行降温，原告采取冰块降温的方法具有合理性，结合炎热天气的持续时间等因素，本院确认原告实际为降温花费的费用为137,250元，该费用系被告不履行维修义务所致，故被告理应予以赔偿。对原告的相关诉讼请求，本院均予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告上海曹安国际商城商贸市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起二十日内对位于上海市嘉定区曹安公路XXX号曹安国际商城一区的中央空调系统进行维修，恢复中央空调的正常使用功能；二、被告上海曹安国际商城商贸市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海万润国际酒店用品市场经营管理有限公司支付降温费用人民币137,250元。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3,045元，减半收取1,522.50元，由被告上海曹安国际商城商贸市场经营管理有限公司负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员　周　平二〇一七年七月二十日书记员　俞佳悦附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来源：百度搜索“”