（2017）鄂0606民初3175号

裁判日期: 2017-07-20

公开日期: 2017-10-19

案件名称

赛玉学与章宏建房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

襄阳市樊城区人民法院

所属地区

襄阳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

赛玉学,章宏建

案由

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条，第二百一十五条，第二百三十六条

全文

襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0606民初3175号原告：赛玉学，男，1973年6月9日出生，汉族，住襄阳市。被告：章宏建，男，1959年1月1日出生，汉族，住襄阳市。委托诉讼代理人：张毅，襄阳市樊城区牛首法律服务所法律工作者。代理期限：特别授权。原告赛玉学诉被告章宏建房屋租赁纠纷一案，本院于2017年5月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赛玉学，被告章宏建的委托诉讼代理人张毅，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赛玉学向本院提出如下诉讼请求：1，判令被告章宏建返还原告两个月的房屋租金2200元。2，诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年6月11日，原被告签订协议，约定被告将其所有的襄阳市XXX房屋一套，租赁给原告使用，租期两年，每月租金1100元。2016年6月10日，合同期满，双方又口头约定续租1年，原告已将续租的1年房租13200元全部交清。2017年4月初，被告告知原告，房屋租赁期满后，房租涨至每月1300元，为此，原告决定不再租赁被告房屋，并于2017年4月8日搬离原告房屋。后原告要求退还1500元房租，被告仅同意退还1000元，双方未能协商一致，引起诉讼。被告章宏建辩称，原被告签订的房屋租赁协议约定，双方产生纠纷由仲裁机构处理，故本案应交由仲裁机构办理。房屋租赁协议还约定，除不可抗力因素不得提前解除合同，违约方向守约方支付合同标的10%的违约金，因原告违约，应向被告支付违约金3960元。经审理查明，2014年6月11日，原被告签订房屋租赁协议，约定被告章宏建将其所有的襄阳市XXX房屋一套，租赁给原告赛玉学使用，租期两年，每月租金1100元。协议还约定，租赁期内，除不可抗力因素不得提前解除合同，违约方向守约方支付合同标的10%的违约金。双方发生纠纷，由市仲裁委员会裁定。2016年6月10日，合同期满，双方又口头约定续租1年，原告又预交了1年的房租13200元。2017年4月，被告告知原告，续租的租赁期满后，房租涨至每月1300元，因此，原告决定不再租赁被告房屋，并于2017年4月8日搬离被告房屋。此后，原告以提前两个月搬离被告房屋为由，要求被告退还房租1500元，双方未能协商一致，引起诉讼。上述事实，有双方当事人陈述，双方签订的房屋租赁协议等证据在卷证实。本院认为，本案焦点问题有二。一、本案是否应由仲裁机构仲裁。二、原告赛玉学是否有权主张退还房租。关于第一个问题，原被告签订的两年房屋租赁协议期满后，双方又口头约定续租1年，我国《合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。本案原合同条款虽然约定，双方发生纠纷，由市仲裁委员会裁定，该条款属于合同的特别条款，《合同法》第二百三十六条中的“原租赁合同”，应指合同关系本身，不应涵盖原合同的特别条款，亦即原合同中关于争议处理方式的约定，不再具有效力。故原告向人民法院起诉，本院应当受理并依法裁判。关于第二个问题，依照我国《合同法》第二百一十五条规定“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”，以及《合同法》第二百三十六条规定，本案原被告续租的合同，应视为不定期租赁合同。原告虽然预交了1年的房租，但不能因此改变法律规定的合同性质。原房屋租赁协议中“除不可抗力因素不得提前解除合同”的约定，对续租的不定期合同不具有效力。故原告有权随时终止租赁，但根据公平原则，应在合理期限内提前告知出租人。遵循通常交易习惯，确定一个月的期限较为合理。故原告赛玉学可以主张返还一个月的租金。原告终止合同的行为，不由此产生违约问题。故被告辩称，原告应当支付违约金的请求，本院不予支持。本案虽属小额诉讼，但法律关系复杂，适用简易程序审理，赋予当事人上诉权，有利于彰显法律的公平、公正。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十六条规定，判决如下：一、被告章宏建返还原告赛玉学房屋租金1100元。二、驳回原告赛玉学其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告赛玉学负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员　　李安文二〇一七年七月二十日书记员　　杨　甜