（2017）津02民终3913号
裁判日期: 2017-07-20
公开日期: 2017-09-04
案件名称
刘瑞兰、王一然房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第二中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘瑞兰,王一然,卢垠
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津02民终3913号上诉人（原审被告）：刘瑞兰，女，1940年8月1日出生，汉族，天津微型轴承厂退休职工，住天津市河西区。诉讼代理人：张锡明，天津众磊律师事务所律师。被被上诉人（原审原告）：王一然，女，1993年1月27日出生，汉族，日立物流（中国）有限公司天津分公司职员，住天津市河北区。委托诉讼代理人：崔广韬，天津文韬律师事务所律师。原审被告：卢垠，女，1963年1月29日出生，汉族，天津生态城能源投资建设有限公司职员，住天津市河东区。上诉人刘瑞兰因与被上诉人王一然、原审被告卢垠房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院(2016)津0103民初10400号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月26日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。刘瑞兰的上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求;2、本案的全部诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：原审被告卢垠以上诉人的名义与被上诉人在中介公司签订《房屋买卖合同》时，并没有上诉人的书面授权，被上诉人王一然在签订上述合同时也没有向上诉人查验过是否对卢垠进行了出售房屋的授权，因此，卢垠属于无权代理行为。该合同签订后又未得到上诉人的追认，对上诉人不发生法律效力。相反，2016年10月23日上诉人作出了不同意出卖房屋的意思表示，拒绝追认。上诉人只是表示出卖诉争房屋另行购买靠近卢垠住房的意思表示，该表示仅代表上诉人具有出卖房屋的意愿，并没有授予卢垠代理出卖房屋。一审法院对此所作认定错误。另外，本案不具有继续履行的条件，被上诉人仅仅支付了定金，未支付房款，该房屋实际由上诉人居住，并没有交付，且为上诉人的唯一住房，一审法院判令继续履行错误，故要求二审法院予以改判。王一然辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律得当，要求驳回上诉，维持原判。卢垠述称，同意上诉人的上诉请求。王一然向一审法院起诉请求：1、被告接收原告购房款96.5万元；2、二被告协助原告将天津市××海地××道××里××室的房屋过户到原告名下；3、二被告腾房并交付原告；4、本案诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：被告卢垠系被告刘瑞兰之女。2016年8月13日，原、被告签订房屋买卖合同，原告购买被告刘瑞兰名下坐落于天津市××海地××道××里××室房产××套，房屋价款为102.5万元。双方定于2016年10月31日到房管部门签订《房地产买卖协议》，原告给付被告定金3万元，2016年8月21日，双方签订补充协议，将定金约定为6万元。双方达成协议后，原告共给付被告定金6万元，并支付中介费用等16375元。2016年10月23日，中介告知原告称被告要涨价至160万元，原告不同意，被告拒绝与原告到房管部门办理网签手续。二被告承认原告在本案中主张的事实，但认为因被告刘瑞兰年龄较大，所以二被告将涉诉房屋出售，购买临近被告卢垠处的房屋。当时被告刘瑞兰在外地，后来其回到天津后，发现出售了涉诉房屋后，无法购买其他房屋。所以二被告在约定的时间内通知原告说这套房屋无法继续出售了。二被告违约也没有办法。被告刘瑞兰岁数大了，也没有经济能力。另查，位于天津市××海地××道××里××室的房屋系被告刘瑞兰个人名下的私产房屋。被告卢垠是根据被告刘瑞兰的口头委托，以被告刘瑞兰的名义与原告签订上述房屋买卖合同。一审法院认为，二被告承认原告在本案中主张的事实，故对原告主张的事实予以确认。原、被告签订合同中所涉及的房屋系被告刘瑞兰个人名下的私产房屋，被告卢垠是根据被告刘瑞兰的口头委托与原告签订上述房屋买卖合同，被告刘瑞兰应对被告卢垠的行为承担民事责任。被告卢垠对该合同不应承担责任。原告与被告刘瑞兰签订的房屋买卖合同，不违反法律和现行法规禁止性规定，该合同有效。被告刘瑞兰拒绝履行该合同，属违约行为，应承担违约责任。原告关于被告刘瑞兰将位于天津市××海地××道××里××室房屋过户至原告名下，并将该房交付原告的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，一审法院予以支持。原告关于被告卢垠的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。综上依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一、二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款的规定，判决：“一、被告刘瑞兰自本判决生效之日起十日内，协助原告办理位于天津市××海地××道××里××室房屋的不动产权转移登记手续，将该房屋不动产权转移至原告王一然名下，办理转移登记所需税费由原告王一然承担；二、原告王一然取得上述房屋不动产权登记证后三日内，原告王一然向被告刘瑞兰支付剩余房款965000元（原告已将此款存入本院保管款账户），被告刘瑞兰将上述房屋腾空交付原告王一然；三、驳回原告王一然的其他诉讼请求。案件受理费14025元，减半收取后7012.50元，诉讼保全费5000元，由被告刘瑞兰承担。”二审审理期间，双方当事人均未提供新证据。本院二审经审理查明的案件事实与一审法院查明的一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中，上诉人与原审被告在一审庭审中均陈述，其二人有将涉诉房屋出售，购买临近原审被告卢垠处的房屋的意思表示，且原审被告作为上诉人之女及上诉人的委托诉讼代理人，亦陈述上诉人已口头委托原审被告出售涉诉房屋，故一审法院认定上诉人与原审被告系委托合同关系，并无不当。根据上诉人及原审被告在一审、二审中的陈述，上诉人系在返津后，在得知房屋市场价格普遍上涨时，才作出不再继续履行的意思表示，且上诉人亦未否认曾就上调涉诉房屋出售价格一事与被上诉人协商未果之事实。故应认定上诉人对于原审被告代理上诉人出售涉诉房屋之行为已然认可。现，上诉人以原审被告系无权代理为由主张涉诉房屋买卖合同对其不产生法律效力，违反诚实信用原则，本院不予支持。上诉人及被上诉人均应按照涉诉房屋买卖合同约定履行己方义务。现被上诉人已向上诉人交纳定金，并将余款存入法院保管款账户，故其主张上诉人继续履行合同之诉讼请求，应予支持。上诉人以涉诉房屋系其唯一住房为由拒绝履行合同，违反合同约定及法律规定，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13450元，由上诉人刘瑞兰负担。本判决为终审判决。审 判 长 包 颖审 判 员 王 珊代理审判员 张静怡二〇一七年七月二十日书 记 员 马 丽 微信公众号“”