（2017）吉01民申61号
裁判日期: 2017-07-20
公开日期: 2017-07-25
案件名称
长春交通房地产开发有限公司、宋默言与孙俊义房屋买卖合同纠纷再审审查民事裁定书
法院
吉林省长春市中级人民法院
所属地区
吉林省长春市
案件类型
民事案件
审理程序
再审审查与审判监督
当事人
被告长春交通房地产开发有限公司,宋默言,孙俊义
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零四条
全文
吉林省长春市中级人民法院民 事 裁 定 书(2017)吉01民申61号再审申请人(原审被告)：被告长春交通房地产开发有限公司，住所地长春市长江路经济开发区57号五层210段。法定代表人刘井涛，总经理。委托代理人黄志红，吉林创一律师事务所律师。再审申请人(原审被告)宋默言，男，1972年12月24日出生，汉族，现住长春市长江路经济开发区。委托代理人刘晶，吉林创一律师事务所律师。被申请人(原审原告)：孙俊义，男，1961年3月29日出生，汉族，现住长春市宽城区。委托代理人孙淑辉，女，1971年6月13日出生，汉族，现住长春市宽城区。再审申请人长春交通房地产开发有限公司(以下简称交通房地产公司)、宋默言因与被申请人孙俊义房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省长春市宽城区人民法院2016年10月18日作出的（2015)宽民初505号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。再审申请人交通房地产公司、宋默言申请撤销长春市宽城区人民法院（2015)宽民初505号民事判决书，提起再审。其主要理由是：(一)有新的证据足以推翻原判决；(二)原判决认定的基本事实缺乏证据；(三)原判决适用法律确有错误；认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项规定情形，应当依法再审，纠正错误。被申请人孙俊义答辩称，终审判决事实清楚，适用法律正确，对申请人提供的所谓“新证据”在原审庭审结束前已经存在，并不是因客观原因于庭审结束后才发现，不符合法律规定，不应予以出示并采纳，请求依法驳回其再审申请。本院经审查查明，申请人长春交通房地产开发有限公司(以下简称交通房地产公司)于2007年9月30日与被申请人孙俊义之子孙儒祺签定《商品房认购书》，购买交通房地产公司开发建设的“凯悦世纪广场”421#、428#、429#三套商业用房，首期购房款合计3，327，001.00元经申请人宋默言指定存入自然人“李羽”个人帐户。2011年3月9日，交通房地产公司与孙俊义签订《补充协议》，将原房屋购买人“孙儒祺”更改为“孙俊义”，双方约定在《补充协议》签订十日内为孙俊义办理房屋备案手续，孙俊义缴清贷款购房的首付款，余款办理银行按揭贷款支付。同年3月10日，申请人交通房地产公司与孙俊义签订《商品房买卖合同》，约定孙俊义购买“凯悦世纪广场”428#办公用房（建筑面积93.6平方米，价款346，000.00元）。次日，双方又签订了二份《商品房买卖合同》，约定孙俊义分别购买“凯悦世纪广场”429#办公用房（建筑面积84.84平方米，价款313，908.00元)、421#办公用房（建筑面积1121.55平方米，价款6，258，249.00元）。2011年4月10日，交通房地产公司为孙俊义分别出具421#购房首付款3，458，249.00元、428#购房首付款176，320.00元、429#购房首付款163，908.00元的收据。2012年7月25日，交通房地产公司与孙俊义签订《补充协议》，双方协商因按揭贷款转为一次性付款，交通房地产公司同意给孙俊义优惠170，000.00元；因铝合金窗、塑钢窗、门均不合格，3、4楼通窗为隔离封闭需要封闭处理，以上维修、更换需要由孙俊义自行维修解决，包干费用400，000.00元，不足部分交通房地产公司不再承担；自2011年4月1日起至2012年7月31日办理入住时止，因交通房地产公司原因导致不能按时入住，由交通房地产公司承担由此产生的银行定期存款利息为164，060.00元；因交通房地产公司不能为孙俊义提供三套房屋全款发票并交给孙俊义，交通房地产公司同意为孙俊义优惠339，818.00元，综上计算孙俊义再给付交通房地产公司人民币2，000，000.00元，即孙俊义已将房款全部付清。另约定孙俊义的全部房屋交纳物业费2.00元/平方米及电梯使用费按1.00元/平方米，合计3.00元/平方米收取。孙俊义于2012年7月25日验收以上三套房屋，验收时交通房地产公司及物业保证孙俊义的房屋水、动力电、供暖、电梯等设施正常使用。自2012年7月26日起办理入住手续三日后开始计算各项费用。孙俊义、交通房地产公司当日签署此协议后，交通房地产公司立即给孙俊义办理入住手续，并将以上各项协议约定内容落实完毕经孙俊义验收全部合格后，孙俊义将余款200万元交齐。以上条款如交通房地产公司违约，自违约之日起，自愿日承担全部房屋总价款2%作为违约金。2012年7月25日，即《补充协议》签订当日，孙俊义将购房尾款人民币200万元存入宋默言指定的自然人“陈丹”个人帐户。宋默言本人为孙俊义出具《收条》:“今收到孙俊义交来的长春市宽城区凯悦世纪广场1-4幢421#、428#、429#三处房屋剩余房款优惠后共计人民币贰佰万元整，孙俊义的上述三套房屋已全部结清”。收款人宋默言(按手印)。此后，孙俊义去长春市宽城区凯悦世纪广场办理入住手续时，负责物业管理的长春市信达物业服务有限公司拒绝为其办理。2013年7月13日，交通房地产公司出具《情况说明》，声明交通房地产公司没有为购房户孙俊义开具“联系函”的原因是：我公司和长春市信达物业服务有限公司有约定，办理入住手续的业户除必须携带购房合同等材料外还必须出示我公司开具的“联系函”，方可给予办理入住手续。由于孙俊义没有按照购房合同约定的价款足额交付421、428、429号房屋的购房款，（其中421号房孙俊义与我公司于2011年3月9日签订协议办理按揭贷款后我公司即给开出“联系函”，但孙俊义一直未履行协议，也未办理按揭贷款手续，故房款也未交齐），该联系函已经作废，428、429号房至今未交齐房款。因我公司只为足额交付购房款的购房者开具“联系函”，故我公司目前还没有为孙俊义开具“联系函”。因交通房地产公司以孙俊义未交齐购房款为由，拒绝为孙俊义开具“联系函”，孙俊义无法办理入住手续，致孙俊义起诉。原审法院认为，孙俊义与交通房地产开发公司签订的《补充协议》关于其双方当事人之间不涉及第三人的约定有效，至于不能开具发票部分，减免购房款的约定，因违反国家税收制度、损害国家利益，该项约定无效，该无效约定所产生的后果，双方可另行主张权利。至于涉及到物业公司收费等约定的效力，应争取物业公司的意见，该部分效力待定。交通房地产开发公司在收到孙俊义200万元购房尾款后，即应按约定于《补充协议》签订当日为孙俊义开具“联系函”使其能够到物业公司办理入住手续。交通房地产开发公司拒不为孙俊义开具“联系函”，致使其不能办理入住手续，系违约行为，由此造成的损失，交通房地产开发公司应承担违约责任。孙俊义要求交通房地产开发公司造成的损失按银行存款利率的二倍赔偿损失，不高于双方约定的违约金，二被告未予抗辩，应予支持。作为公司的实际控制人宋默言，违反财务制度将公司的款项存入他人名下，不能证明该款实际用途，且在交通房地产开发公司的账户上，长期只有极少量的存款，不足以偿还公司债务，可以认定其滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，损害了公司债权人的利益，其应对交通房地产开发公司债务承担连带责任。综上，依据《中华人民共和合同法》第五十一条、第五十二条第（一）项、第五十六条、第六十条，《中华人民共和国公司法》第二十条第三款规定，判决如下：一、孙俊义与交通房地产开发公司签订的《补充协议》关于其双方当事人之间不涉及国家及第三人的约定有效：二、被告长春交通房地产开发有限公司于判决生效后五日内为原告开具《联系函》，使原告可以到相关物业公司办理入住手续；三、被告长春交通房地产开发有限公司于判决生效后十日内按原告孙俊义已交房款总额5798477元同期银行存款利率的2倍自2012年7月26日起赔偿原告孙俊义违约金，至为原告孙俊义开具《联系函》之日止，被告宋默言承担连带责任；四、驳回原告孙俊义其他诉讼请求。本院经审查并结合申请人提出的再审请求及理由，本案争议的焦点问题主要为以下几个方面：(一)交通房地产公司与孙俊义于2012年7月25日签订的《补充协议》是否有效。原审审理期间，本案申请人交通房地产公司否认协议效力，抗辩称《补充协议》“显失公平”，应视为可撤销协议，认为孙俊义未缴齐房款，不应、不给其出具办理入住所必需的《联系函》，并辨称更不应该给其办理入住手续。但在本次听证中，申请人转变观点，完全承认《补充协议》效力，认可孙俊义已全部缴齐购房款，并称亦已向其出具《联系函》，还称现在办理入住已不需要《联系函》，孙俊义至今未办理入住的根本原因是其拒绝向物业公司缴付房屋维修基金及物业费。申请人所举证据也是围绕2012年7月25曰《补充协议》签订之前的事项，已失去了证明意义。本院认为，因申请人的此项再审请求超出原审诉讼请求，依据最高人民法院《关于适用的解释》第四百零五条规定，本院不予审理。(二)宋默言对公司债务是否应承担连带责任。申请人宋默言认为交通地产公司是依法成立的国有企业，成立之初出资全部到位。经过合法改制后，改制后的三名股东均按公司章程的约定全部出资到位。被申请人在原审中提供的刑事案件的询问笔录无论从内容还是从形式均无法作为证明宋默言是再审申请人交通地产公司的实际控制人的证据，宋默言不应对公司债务承担连带责任。被申请人孙俊义认为购房款被宋默言指定存入“李羽”“陈丹”个人账户，不能证明该款实际用途，这一证据足以认定宋默言滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人的利益，应当对公司债务承担连带责任。经查，长春交通房地产开发有限公司是由长春凯旋交通基础设施建设投资有限公司出资设立的法人独资有限责任公司，长春凯旋交通基础设施建设投资有限公司股东分别是宋默言(出资394万元)、刘井涛(出资346万元)、段晓飞(出资260万元)。刘井涛与段晓飞于2008年9月在长春市公安局站前分局受理被害人宋继良故意伤害案件中证实其二人“均是挂名股东，公司实际出资人、控制人是宋默言”。本案被申请人交纳的“购房款”数次被宋默言指定存入个人账户，足以认定宋默言滥用公司法人独立地位和股东有限责任，利用公司控制人的优势地位，损害公司利益，原审判决其对该公司债务承担连带责任，适用法律正确。综上，申请人长春交通房地产开发有限公司、宋默言的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定之规定，裁定如下:驳回长春交通房地产开发有限公司、宋默言的再审申请。审判长 苟穗宁审判员 李慧欣审判员 周立新二〇一七年七月二十日书记员 常如男 更多数据：