（2017）辽11民终484号

裁判日期: 2017-07-20

公开日期: 2017-08-25

案件名称

上诉人韩君与被上诉人佳兆业物业管理（深圳）有限公司盘锦佳兆业中心分公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

辽宁省盘锦市中级人民法院

所属地区

辽宁省盘锦市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

韩君,佳兆业物业管理（深圳）有限公司盘锦佳兆业中心分公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

辽宁省盘锦市中级人民法院民事判决书（2017）辽11民终484号上诉人（原审被告）：韩君，住辽宁省盘锦市兴隆台区。被上诉人（原审原告）：佳兆业物业管理（深圳）有限公司盘锦佳兆业中心分公司，住所地盘锦市兴隆台区。法定代表人：廖传强，该公司总经理。委托诉讼代理人：戴宏伟，住辽宁省沈阳市皇姑区。上诉人韩君因与被上诉人佳兆业物业管理（深圳）有限公司盘锦佳兆业中心分公司物业服务合同纠纷一案，不服盘锦市兴隆台区人民法院于2017年2月27日作出（2016）辽1103民初1040号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年3月27日受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人韩君，被上诉人的委托诉讼代理人戴宏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：请求二审法院撤销原判，依法改判或将本案发回重审。事实和理由：上诉人认为，原审判决事实不清，证据不足，适用法律错误，故意偏袒被上诉人一方，根据《盘锦市城市住宅区物业管理实施细则》第四章第十七条规定，前期物业服务已经终止（第十七条：物业的前期管理是指新开发建设的住宅区从规划建设项目的审批开始至业主委员会成立前的物业管理）。佳兆业业委会于2015年6月3日正式成立，依据《盘锦市城市住宅区物业管理实施细则》其前期物业管理同时终止，而一审却对此予以不顾，做出错误判决，严重损害了上诉人的合法权益，上诉人不服该判决。综上，请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。被上诉人辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。业委会成立后曾起诉答辩人要求解聘，但仅兴隆台区法院、市法院审理已经驳回业委会的诉讼请求，答辩人现在为小区业主服务仍属于合法行为，没有丧失资格。盘锦市城市住宅区物业管理事实细则对答辩人与被答辩人的合同、效力未做任何规定，不能破坏双方合法有效的合同。答辩人依据与被答辩人签订的前期物业服务协议收取物业费、电梯费、滞纳金是依据合同行使的合法权利，综上，请求法院驳回上诉，维持原判。原审原告一审诉称，原告于2014年6月28日与被告签订《前期物业服务合同》，合同约定由原告为佳兆业中心小区提供物业管理服务；物业管理服务费收费标准为：高层按建筑面积每月每平方米1.8元标准收取物业管理费，物业服务费按年度交纳，业主或物业使用人应于每年12月31日前向原告交纳当年的物业服务费，逾期交纳物业管理费的向被告收取每天0.3%的滞纳金。协议签订后，原、被告都应该切实履行《前期物业服务合同》，但被告从2015年7月起无故拖延缴纳物业管理服务费及相关费用构成违约。被告系佳兆业中心2栋1-2901单元业主，房屋建筑面积126.61平方米。被告享受了原告提供的物业管理服务，但未按协议约定支付相应服务费，被告在原告多次催收的情况下，仍拖欠不交。原告为维护自身合法权益，诉至法院。请求判令:被告支付拖欠佳兆业中心一期2栋1-2901单元2015年7月至2016年3月31日的物业服务费2038.77元，电梯费360.00元，产生的滞纳金733.96元，共计3132.73元。原审被告一审庭审中辩称，不同意交纳物业费，理由如下：1、佳兆业物业无物价部门批文，2014年至今为违法收费；2、根据《盘锦市城市住宅区物业管理实施细则》第四章第十七条规定，物业的前期管理，是指新开发建设的住宅区从规划建设项目的审批开始至业主委员会成立前的物业管理，现已成立业主委员会，因此前期物业服务协议已经失效，没有签订新的物业服务合同，佳兆业物业只是在单方面提供服务；3、挪用侵占业主共有商业服务用房，侵吞物业管理费；4、原告未与本人也未与业主委会签订物业服务合同，未确定服务标准与内容，如何确定的收费标准；5、将业主共有的已摊入房屋销售面积的共有部分出租使用；6、无视业主需求，将电梯费和物业费强制捆绑，单独交电梯费，物业费拒收；7、佳兆业物业管理水平低下，物业服务质量存在问题；8、物业管理服务费收支情况未公开。原审法院经审理查明，佳兆业物业管理（深圳）有限公司系国家一级物业服务企业，原告系该公司的分支机构，经相关部门审核，原告符合在盘锦市从事物业服务条件，为兴隆台区佳兆业中心提供物业管理服务。被告系兴隆台区佳兆业中心一期2栋2903室业主，该房屋面积为126.61平方米。2014年6月23日，原、被告签订《前期物业服务协议》，为被告提供物业服务。合同第四条约定：物业服务费收费标准，高层每月每平方米1.8元，电梯费每月每户40元，交纳费用时间为每年12月31日前交纳下一年费用。合同第八条第四款约定：如业主未按约定的收费标准及时间交纳有关费用的，按应缴金额的0.3%加收违约金。被告自2015年7月1日至2016年3月31日拖欠物业费2051.08元（1.8元/平/月×126.61平×9月），电梯费360.00元（40元/月×9月），欠费金额合计为2411.08元。原审法院认为，原、被告签订的《前期物业服务协议》合法有效，应受法律保护，双方应按合同约定履行相应的义务。被告抗辩称其小区已成立业主委员会，原告系单方面服务，原告所提供物业服务的小区虽成立业主委员会，但原、被告并未解除物业服务合同关系，原告已履行了物业管理服务义务，故被告应按照约定交纳物业费及电梯费。被告抗辩原告收费标准过高，但双方所签订的物业服务合同中对于收费标准已经明确约定，该约定不违反法律规定，故被告应按约定履行交费义务。对于被告反驳原告的物业服务没有达到标准、侵吞物业管理费等问题，因被告没有提供证据，故被告对此应承担不利的后果。对于原告主张违约金的诉讼请求，由于双方在合同中已经约定按应缴金额0.3%加收违约金，故被告应支付原告违约金7.23元（2411.08元*0.3%）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告韩君于本判决生效后10日内一次性给付原告2015年7月1日至2016年12月31日的物业服务费及电梯费共计2411.08元；二、被告韩君于本判决生效后10日内一次性给付原告违约金7.23元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费25.00元（已减半），由被告韩君承担。本案争议焦点：被上诉人向上诉人收取物业服务费及电梯费是否有有效的合同依据。上诉人和被上诉人二审均未提供新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定事实与原审认定事实一致。本院认为：上诉人上诉称，佳兆业业委会于2015年6月3日正式成立，依据《盘锦市城市住宅区物业管理实施细则》其前期物业管理同时终止，但上诉人没有提供证据证明佳兆业业委会已与被上诉人佳兆业物业管理（深圳）有限公司盘锦佳兆业中心分公司解聘了前期物业服务合同的合法依据。并且被上诉人仍在为上诉人履行物业管理服务义务。原判认定上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务协议》合法有效，并依此《前期物业服务协议》判决上诉人给付被上诉人物业服务费、电梯费及违约金并无不当，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求不成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人韩君负担。本判决为终审判决。审判长　：杨敏审判员　：徐振强审判员　：李宝明二〇一七年七月二十日书记员　：赵燕菲关注公众号“”