（2016）湘0103民初6293号
裁判日期: 2017-07-20
公开日期: 2017-10-25
案件名称
东莞证券股份有限公司与湖南金鹰露斯卡服饰有限公司房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
长沙市天心区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
东莞证券股份有限公司,湖南金鹰露斯卡服饰有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第一百零七条
全文
湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0103民初6293号原告：东莞证券股份有限公司，住所地东莞市莞城区可园南路一号。法定代表人：陈照星，总经理。委托诉讼代理人：郭有贤，男，1987年2月22日出生，东莞证券股份有限公司员工。委托诉讼代理人：欧阳静，湖南湘军律师事务所律师。被告：湖南金鹰露斯卡服饰有限公司，住所地长沙市岳麓区观沙岭银杉路415号。法定代表人：蒋丁幸，总经理。委托诉讼代理人：余先鹤，湖南湘一律师事务所律师。原告东莞证券股份有限公司诉被告湖南金鹰露斯卡服饰有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月7日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告东莞证券股份有限公司委托诉讼代理人欧阳静、郭有贤，被告湖南金鹰露斯卡服饰有限公司委托诉讼代理人余先鹤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东莞证券股份有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除租赁合同并判令被告返还保证金72250元；2、判令被告赔偿装饰装修物及附属设备损失731000元；3、判令被告立即返还非法扣押的原告所有的办公设备和家具；4、判令被告赔偿由于违约造成的原告的营业损失共计196548元；5、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2015年6月8日，被告与原告签订《房屋租赁合同》，约定被告向原告出租位于湖南省长沙市天心区体育产业2号商住楼301号商用房中面积为425平方米的房屋，租赁期限为2015年8月1日起至2020年7月31日止。合同签订后，原告依约交付了一年的租金，并支付保证金72250元。此后原告得知，该房屋已于2012年11月21日由被告抵押给湖南担保有限责任公司，且该公司于2016年3月23日取得房屋所有权。现湖南担保有限责任公司要求原告搬离，被告强行锁门并扣押原告所有的办公设备和家具，导致原告无法正常营业，酿成纠纷，遂诉至法院。被告辩称：1、原告诉讼请求与事实不符，原告在与被告签订房屋租赁合同时已明知该房屋上有抵押物权；2、原告才是真正的违约方，其拒不依约缴纳租金甚至拖欠物业水电、空调费用的行为构成根本性违约；3、原告诉请的各项损失与事实不符，不应认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年6月8日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告将长沙市天心区体育产业2号商住楼301号商用房中面积为425平方米的房屋出租给原告开办证券营业部，租赁期限自2015年8月1日起至2020年7月31日止；被告向原告提供2个月的免租期，自2015年6月1日起至2015年7月31日止，免租期内的水、电、物业费等实际支出费用由原告方支付；第一年租金一次性支付，支付金额为433500元，此后每半年支付一次，原告应于每年7月31日及1月31日前向被告支付该期六个月的租金，逾期支付的，逾期一日，被告需按所需交纳日租金的3%支付滞纳金；交付房屋时，原告向被告支付保证金72250元；如因被告对租赁物业的所有权或租赁权存在瑕疵而影响原告正常经营并导致损失的，原告可提前三个月书面通知被告解除合同；原告已在签署本合同前向被告陈述所需进行的装修、增设附属，变更原有装修设施等情况，被告对此表示同意，如被告对原告最终完工装修、增设附属设施等情况有异议，应在原告进场办公前提出，否则视为同意该装修和增设附属设施；被告保证是物业的合法持有者，并有权将物业按合同规定租赁给原告；因被告原因解除合同的，被告除需退还保证金、赔偿违约金外仍应赔偿原告在本租赁场地的投入成本，包括但不限于装修、广告投入、基于该租赁地点与第三方签署的合同损失、搬迁费用等；因被告违约导致原告解除合同或被告无故提前终止合同的，除本合同已有的赔偿条款外，被告需另行全额赔偿原告装修及相关附属设备的损失，并退还保证金。合同签订后，原告依约向被告预交了一年租金433500元以及保证金72250元。2015年6月29日，原告与深圳市康乐菲装饰工程有限公司签订《东莞证券长沙营业部装修工程承包合同》，约定由深圳市康乐菲装饰工程有限公司对原告承租的301号商住房进行装修，约定的工程造价为731000元，2015年7月1日，深圳市康乐菲装饰工程有限公司向原告开具731000元的装修工程费用发票，此后深圳市康乐菲装饰工程有限公司对301号商住房进行了装修。2015年7月，原告与东莞开林家具有限公司签订《家具买卖合同》，购置一批家具用于原告长沙经营部。2015年6月19日，因被告与湖南担保有限责任公司担保追偿权纠纷系列案，经长沙市雨花区人民法院强制执行，被告以长沙市天心区体育产业2号商住楼301号用于抵偿所欠湖南担保有限责任公司欠款；11月18日，湖南担保有限责任公司取得房屋所有权证；12月31日，长沙市雨花区人民法院发出公告，责令房屋内经营者于2016年1月10日前腾出房屋。2016年7月1日，湖南担保有限责任公司委托湖南通程律师事务所向原告发出《律师函》，告知原告：1、原、被告之间的租赁纠纷不得影响湖南担保有限责任公司房屋所有权人的权利；2、如希望继续租赁房屋，于7日内解除原租赁合同并与湖南担保有限责任公司重新签订租赁合同，并支付租金；3、如未与湖南担保有限责任公司重新签订租赁合同，请在一周内清理物品搬离。原告支付完第一年租金之后，因租赁物易主，原告与被告就租金支付事宜多次发生纠纷，并于2016年8月3日、8月24日、8月26日、9月22日报警，由公安机关进行了调处。2016年10月1日，原告将租赁房屋内办公电脑及设备、员工个人物品，部分办公家具搬离。本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》当事人意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。当事人应当按照约定全面履行各自的义务。原告按约支付第一年的租金后，在第一年租赁期间租赁物所有权发生变动，原告诉请解除与被告之间签订的《房屋租赁合同》，并要求被告返还保证金，本院予以支持。出租人应当在租赁期间保证承租人按约定的用途使用租赁物。租赁房屋所有权变动，原告未能与新的所有权人订立租赁合同，致使原告不能依照《房屋租赁合同》约定的期限利用租赁物，而合同约定被告同意原告对租赁物进行装修，原告不能利用租赁物的剩余年限的装修损失，依照《房屋租赁合同》约定，被告应予赔偿584800元（731000元÷5年*4年）。出租人不负有保管承租人财产的义务，原告于2016年10月1日搬离租赁房屋，其提供的证据不足以证明被告扣留了办公设备及家具，原告诉请返还，本院不予支持。原告诉请营业损失，没有提供证据证明，本院不予支持。被告辩称在签订租赁合同之时，原告已明知租赁物有抵押物权，但没有提供证据证明，本院不予采信。被告辩称原告拖欠物业水电、空调费用，可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告东莞证券股份有限公司与被告湖南金鹰露斯卡服饰有限公司于2015年6月8日签订的《房屋租赁合同》；二、被告湖南金鹰露斯卡服饰有限公司于本判决发生法律效力后10日内返还保证金72250元予原告东莞证券股份有限公司；三、被告湖南金鹰露斯卡服饰有限公司于本判决发生法律效力后10日内赔偿装修损失584800元予原告东莞证券股份有限公司；四、驳回原告东莞证券股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13800元，由原告东莞证券股份有限公司承担4830元，被告湖南金鹰露斯卡服饰有限公司承担8970元（此款原告东莞证券股份有限公司已预缴，被告湖南金鹰露斯卡服饰有限公司于本判决发生法律效力后10日内直接支付予原告东莞证券股份有限公司。）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 陈 希人民陪审员 袁平秀人民陪审员 孙树霞二〇一七年七月二十日代理书记员 杨 微 来源：