（2017）鄂0607民初2303号
裁判日期: 2017-07-20
公开日期: 2017-08-31
案件名称
深圳市开元国际物业管理有限公司襄阳分公司与赵季良物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
襄阳市襄州区人民法院
所属地区
襄阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
深圳市开元国际物业管理有限公司襄阳分公司,赵季良
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第六十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
襄阳市襄州区人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂0607民初2303号原告：深圳市开元国际物业管理有限公司襄阳分公司（以下简称开元物业襄阳分公司）。住所地：襄阳市襄州区春园东路特*号天润未来城。负责人：张宗福，经理职务。委托诉讼代理人：郭再明、邓鹏，湖北高见律师事务所律师。被告：赵季良，男，1983年6月1日出生，汉族，住襄阳市襄州区。原告开元物业襄阳分公司与被告赵季良物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月9日立案受理后，依法由审判员曾诚独任审判，于2017年6月23日公开开庭进行了审理。原告开元物业襄阳分公司的委托诉讼代理人邓鹏到庭参加诉讼，被告赵季良经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告开元物业襄阳分公司诉称，原告与被告系物业管理服务合同关系，被告系天润未来城业主，原告系物业服务管理公司，截止起诉之日，被告拖欠物业服务费4192.72元，经原告多次催要未果。物业管理与业主系利益共同体关系，没有业主的理解和支持，没有业主按时、足额缴纳物业服务费，物业服务就是无米之炊，损害的不仅仅是物业公司的利益，也损害了广大业主自身的利益。因此诉请判令被告赵季良支付拖欠的物业管理费4192.72元及违约金838元。被告赵季良未提出答辩意见。原告开元物业襄阳分公司为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据：证据一，襄阳市物价局文件及原告的资质证书，据以证明物价局批准原告执行1.4元/平方米/月的收费标准。本院审查认为，该组证据来源合法，与本案有关联性，本院对真实性予以采信。证据二，《前期物业服务协议》、业主登记表、《前期物业服务协议》签约页、承诺书、律师函、邮政快递寄件人联、投递信息电脑截屏打印件。本院审查认为，原告提供的《前期物业服务协议》系空白合同，无业主签名，与本案无关联性，本院不予采信；业主登记表、《前期物业服务协议》签约页、承诺书的真实性，本院予以采信；律师函、邮政快递寄件人联的真实性，本院予以采信；投递信息电脑截屏打印件无投递单位印章，真实性无法核实，本院不予采信。根据上述有效证据及当事人陈述，本院认定以下案件事实：天润·未来城小区开发商湖北天润投资集团有限公司委托深圳市开元国际物业管理有限公司为天润·未来城小区提供前期物业管理服务。深圳市开元国际物业管理有限公司拥有一级物业服务企业资质，于2011年9月7日在襄阳市襄州区设立襄阳分公司即本案原告。被告赵季良系天润·未来城小区5号楼2单元301室的业主。2012年10月17日，原、被告签订了《前期物业管理服务协议》一份，约定由原告为被告提供前期物业服务，自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效时止。协议第二条约定了双方的权利和义务。协议第三条约定物业服务的内容为：一、房屋共用部位的维护和管理；二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；三、环境卫生；四、绿化；五、保安；六、交通秩序与车辆停放；七、房屋装饰装修管理。协议第四条约定了物业管理服务质量。合同第五条第三款约定管理费标准：1、住宅按建筑面积每月每平方米1.1元，公共能耗按当月发生费用分摊；3、收房时预交一年的物业管理费，预存500元公共能耗分摊费。协议第十一条违约责任约定：一、原告违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，被告有权要求原告限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，原告承担相应的经济或法律责任；三、被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交，逾期不交者，原告可采取以下措施予以催缴：1、按日加收欠缴金额万分之五的滞纳金；2、公布欠费业主名单；3、对欠费业主提起法律诉讼；4、对欠费三个月以上的业主，物业管理企业可向其收取欠费总额的百分之二十的违约金。四、被告违反协议，使原告未达到管理服务质量约定目标的，原告有权要求被告限期改正，逾期未改正给原告造成损失的，被告承担相应的法律责任。《前期物业管理服务协议》还约定了代收代缴收费服务、维修资金管理与使用、保险、商铺经营等内容。协议签订后被告按1.1元/平方米/月的标准预交了物业费，并预存了500元的公共能耗分摊费。2012年12月14日，襄阳市物价局、襄阳市住房保障和房屋管理局发布了《关于进一步规范普通住宅物业服务收费管理的通知》（襄价服规〔2012〕214号），规定从2013年1月1日起，物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用包含在物业服务费中，物业服务收费实行“一价清”，一级小区高层住宅的物业费政府指导价基准为1.4元/平方米/月，物业服务企业不得再收取公共能耗分摊费。该规定试行一年。襄阳市物价局、襄阳市住房保障和房屋管理局于2014年4月3日发布了《关于规范普通住宅物业服务收费管理的通知》（襄价服规〔2014〕13号），对襄价服规〔2012〕214号通知内容做了部分调整，但仍延续执行“一价清”制度及收费标准不变。两份通知发布后，原告要求业主按照1.4元/平方米/月的标准交纳物业费，不再另行收取500元的公共能耗分摊费。截止起诉之日，被告赵季良共拖欠原告物业服务费4192元，原告向被告索要物业费未果，引起诉讼。本院认为，合同双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告深圳市开元国际物业管理有限公司襄阳分公司与被告赵季良签订的《前期物业管理服务协议》，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。天润·未来城小区至今未成立业主委员会，原、被告之间存在着前期物业管理服务合同关系，双方应按照上述协议内容履行各自义务。原告要求被告按照1.4元/平方米/月的标准交纳物业费，并不再收取500元的公共能耗分摊费，被告已经交纳至2013年12月，本院视为被告已经认可了原告提出的新的收费标准，原告主张物业服务费收取标准应按照1.4元/平方米/月是合理的。故被告应支付从2014年1月至2016年4月的物业服务费为4192元（106.96平方米×1.4元/平方米/月×28月），并支付违约金838元（4192元×20%）。被告赵季良经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，并不影响本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条，《物业管理条例实施细则》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告赵季良于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市开元国际物业管理有限公司襄阳分公司2014年1月至2016年4月的物业服务费4192元，违约金838元，合计5030元；二、驳回原告深圳市开元国际物业管理有限公司襄阳分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告深圳市开元国际物业管理有限公司襄阳分公司负担10元，被告赵季良负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，帐号17×××56，上诉人也可以将上诉案件受理费交给本院或直接到襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期届满七日内仍未预交诉讼费用的按自动撤回上诉处理）。审判员 曾诚二〇一七年七月二十日书记员 袁颖 搜索“”