（2017）赣10民终514号
裁判日期: 2017-07-20
公开日期: 2017-08-08
案件名称
江西省资溪县宏盛房地产开发有限公司、吴江彦房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江西省抚州市中级人民法院
所属地区
江西省抚州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
江西省资溪县宏盛房地产开发有限公司,吴江彦,黄晓俭
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣10民终514号上诉人(原审被告)：江西省资溪县宏盛房地产开发有限公司。法定代表人：郭德宗，该公司董事长。委托诉讼代理人：熊建文，江西民鉴律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。被上诉人(原审原告)：吴江彦，女，1991年1月20日出生，汉族，住江西省宜黄县。委托诉讼代理人：吴佩伟（吴江彦父亲），住江西省宜黄县。被上诉人(原审原告)：黄晓俭，女，1965年1月10日出生，汉族，住江西省宜黄县。委托诉讼代理人：缪丽忠（黄晓俭丈夫），住江西省宜黄县。上诉人江西省资溪县宏盛房地产开发有限公司（以下简称宏盛公司）因与被上诉人吴江彦、黄晓俭房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省宜黄县人民法院（2016）赣1026民初412号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年04月24日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。宏盛公司上诉请求：1、撤销江西省宜黄县人民法院（2016）赣1026民初412号民事判决；2、驳回被上诉人原审诉请；3、解除本案地下室出售协议；4、本案一、二两审诉讼所需一切费用由被上诉人承担。事实和理由：原审判决在事实认定及适用法律上均错误，特别是原审判决对涉案合同应否解除、谁违约、应否交付涉案地下室建筑物等均没有作出判决或认定，即没有对本案诉争民事纠纷作出完整的判决。2014年8月1日签订的《地下室出售协议》签订人（乙方）仅有被上诉人吴江彦，被上诉人黄晓俭没有签订涉案协议书，不是涉案合同购买当事人，不具有本案诉讼主体资格。应依法撤销黄晓俭之本案诉讼主体或驳回其起诉。被上诉人确认其仅向案外个人施友兰及其侄子施炜支付过资金总计2,680,000元，但没有依约依法向上诉人支付过涉案合同价款，原审判决认定原上诉人公司法定代表人施友兰及其侄子施炜收取了被上诉人资金2,680,000元等同上诉人收取了涉案合同价款违反事实与法律。被上诉人黄晓俭没有签订涉案合同，其向案外人施友兰支付资金行为与本案无关联。施友兰作为上诉人公司原法定代表人，其个人身份具有两面性；当施友兰代表公司行使或实施经营活动，属上诉人公司行为，由上诉人公司承担其行为后果；除此外就是施友兰个人行为，由其个人承担其行为后果。被上诉人及其代理人在签订本案合同时，明知、明确其购买的是上诉人公司财产，而非施友兰个人财产。因此被上诉人应当依约依法向上诉人支付涉案合同价款，特别是被上诉人之代理人系房地产专业国家行政机关公务人员，更应清楚其支付资金的行为与后果。若公司法定代表个人收取了公司所有权财产经法院判决认定等同公司收取了其财产，则表明该项法院判决修改了国家民商法及刑法等法律法规，因为该行为依刑法应认定挪用或侵占公司财产罪；依相关税收法应认定为公司偷漏税收犯罪，依公司法属禁止性行为。原审判决将被上诉人提交的“照片收条”认定为本案证据并予以采信是错误的。该照片证据无合法来源，即其不具有客观真实性，无其他相关联证据证明其为有效证据，且该收条之证据已为上诉人否定，原审判决将该非合法“照片收条”证据自行结合公安询问笔录循环推理论证，更具错误性。涉案地下室能否办理相关房地产权证，涉及到我国房地产权属登记制度的改革，到目前为止尚未有全国统一的法律或法规，而法院的审判行为应依据国家的法律法规。相关商品房屋地下室或地下车库的产权登记，是我国在2016年出台的一项原则政策，至目前尚有部分城市立规改革执行。而本案的地下室出售协议发生在2014年8月1日，即在相关商品房屋地下室或地下车库相关产权登记改革政策之前。同时，涉案地下室出售协议第七条明确约定了其地下室办证的风险责任或责任主休为被上诉人吴江彦，而上诉人仅履行其配合或协助义务。原审判决以涉案地下室在规划建设时未计入建筑容积率为由认定地下室为法定不能办证是错误的。建筑容积率概念与地下室能否办证无必然的联系，原审判决适用了2014年南昌市的地方性改革办法，但该办法不是江西省地方法规或应统一适用的政策规定。原审判决以被上诉人在2015年7月29日送达给上诉人《要求退还购买的地下室款项》认定涉案协议即时解除是错误的。被上诉人没有明确要解除涉案协议书，也没有向上诉人返还其占有的涉案地下室，也没有表达同意解除涉案协议。被上诉人吴江彦自2014年8月1日签订本案《地下室出售协议》至本案发生仍未向上诉人支付过其涉案合同价款，已属严重违约。因为被上诉人的严重违约，上诉人要求或同意解除本案《地下室出售协议》。吴江彦、黄晓俭辩称，《地下室出售协议》有上诉人公司的盖章，合同有效。上诉人主张没有收到购买款项与事实不符，上诉人公司现在的法人代表郭德宗在公安已经认可收到了钱，而且股东之间按照比例对购房款进行了分配，上诉人也把地下停车库的钥匙交付给了答辩人，如果答辩人没有付钱，上诉人是不可能交付钥匙的。根据合同约定，上诉人应配合答辩人办理土地证、房产证。答辩人到房管部门和土地部门都被告知地下车库不能办理土地证、房产证。根据合同规定，上诉人违约，答辩人据此要求退款并按照银行的利息赔偿，该要求并不过分，希望二审法院维持原判。吴江彦、黄晓俭向一审法院起诉请求：1.依法退还地下室购房款2,680,000元及利息；2.本案诉讼费由宏盛公司承担。一审法院认定事实：2014年上半年，黄晓俭、吴江彦与宏盛公司法定代表人施友兰就购买宏盛公司开发的宜黄县世纪家园第三期地下室达成口头协议。后黄晓俭陆续向宏盛公司法定代表人施友兰支付购买地下室的款项1,365,000元，吴江彦陆续向宏盛公司法定代表人施友兰及宏盛公司出纳施炜支付购买地下室的款项1,315,000元，黄晓俭、吴江彦共计支付2,680,000元。2015年6月份，施友兰将所持公司股权转让给了郭德宗，宏盛公司法定代表人也由施友兰变更为郭德宗。2015年7月29日，黄晓俭、吴江彦书面通知宏盛公司，要求退还购买地下室款项并赔偿经济损失。2015年8月6日，宏盛公司法定代表人郭德宗到宜黄县公安局报案称，施友兰在担任公司法定代表人期间利用职务之便侵占世纪家园房地产项目资金300多万元，其中就包括黄晓俭、吴江彦购买地下室的款项。后黄晓俭、吴江彦与宏盛公司补签了一份地下室出售协议，协议上载明的签订日期是2014年8月1日。协议第一款约定：宏盛公司同意转让位于宜黄县世纪家园××地下车库给黄晓俭、吴江彦，其建筑面积约3，300平方米，转让总价为：人民币叁佰叁拾陆万元整（小写：3，360，000元）。协议第七款约定：宏盛公司负责配合黄晓俭、吴江彦办理相关土地证和产权证等相关手续，费用黄晓俭、吴江彦负责。2016年1月11日，宏盛公司出具收条一张，收条载明“今收到施炜交给公司地下车库款计人民币：280，000元（贰拾捌万元正）”。地下车库租金计人民币60，000元（陆万元正）。地下车库租金时间从2014年11月－2015年11月止。备注：地下车库款已收到2,680,000元（贰佰陆拾捌万元正）。陈少炳、施友兰收到1,680,000元（壹佰陆拾捌万元），郑文金收到500,000元（伍拾万元正），郭德宗收到120,000元（壹拾贰万元正），进公司账100,000元（壹拾万元正）。另查明，本案所涉地下室未计入世纪家园楼盘容积率。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、黄晓俭、吴江彦是否向宏盛公司支付购买地下室款项的问题。《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定：企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。根据该规定，黄晓俭、吴江彦在与宏盛公司达成购买地下室的协议后，按照宏盛公司法定代表人施友兰的指示，将款项支付给施友兰及施炜，其支付行为的法律后果应由公司承担。且宏盛公司在其2016年1月11日出具的收条中确认地下车库款已收到268万元。同时，宏盛公司现法定代表人郭德宗在宜黄县公安局报案时，民警曾向郭德宗询问施友兰收到的268万元资金的去向，郭德宗回答“2014年9月初，施友兰从他个人账户转账12万元到我个人账户上，转账后公司副总徐明栋打电话告知我这笔12万元是出售世纪家园二期地下室的部分盈利。另外施友兰还转账50万元给了郑文金。”该回答与收条中载明的“郑文金收到50万元（伍拾万元正），郭德宗收到12万元（壹拾贰万元正）”相互一致。因此，黄晓俭、吴江彦已向宏盛公司支付购买地下室款项268万元的主张，予以支持。二、宏盛公司是否应返还购买地下室款项及利息的问题。宏盛公司是否应返还购买地下室款项及利息，必须明确以下问题：1、本案所涉地下室能否办理不动产权证书。房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。只有取得相应土地使用权面积份额的建筑物才具有房地产权。而是否能取得相应土地使用权面积份额，关键在于建筑物是否计入容积率。容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。只有计入建筑面积容积率的建筑物，才能取得相应宗地号的土地使用权面积份额。涉案地下室未计入容积率，不能取得相应宗地号的土地使用权面积份额，因此无法办理不动产权证书。2014年3月1日起施行的《南昌市城市地下空间开发利用管理办法》就明确规定未计入容积率的城市地下空间建筑物不予登记。2、黄晓俭、吴江彦能否以不能办理不动产权证书为由解除合同。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案所涉地下室为不动产，黄晓俭、吴江彦、宏盛公司订立地下室出售协议后，需要办理所有权转让登记，才会发生所有权变动的法律后果。而涉案地下室不能办理不动产权证书，黄晓俭、吴江彦无法获得其所有权，合同目的无法实现。因此黄晓俭、吴江彦解除地下室出售协议符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项关于“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定。另外，《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，黄晓俭、吴江彦于2015年7月29日以“购买时法人代表施友兰承诺能办理产权证等，经询问，地下室不可能办理产权证”为由要求宏盛公司退还购买地下室款项并赔偿经济损失，因此，地下室出售协议已于2015年7月29日解除。3、解除合同后，黄晓俭、吴江彦能否要求宏盛公司返还购买地下室款项及利息。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据该规定，地下室出售协议解除后，宏盛公司应返还黄晓俭、吴江彦购买地下室的款项及该款占用期间的利息。黄晓俭、吴江彦已支付购买地下室款项2,680,000元，故宏盛公司应返还黄晓俭、吴江彦已支付的款项2,680,000元。关于利息，黄晓俭、吴江彦主张按中国人民银行同期贷款利率从每笔款项支付之日起计算至实际给付之日止。一审法院认为，首先，黄晓俭、吴江彦提交的转账凭证显示，吴江彦2014年5月19日支付650,000元，2014年8月5日支付500,000元，2015年2月12日支付350,000元，另外吴江彦代理人吴佩伟当庭陈述，除上述三笔外，还通过ATM机转账100,000元，现金支付50,000元，共计1,650,000元，其中除了包括购买地下室的131．50,000元外，还包括替案件外人吴佩娴支付的购房款。但吴江彦无法具体区分其所支付的款项哪笔是购买地下室的款项，哪笔是替案外人吴佩娴支付的购房款，也无法具体说出ATM机转账及现金支付的时间，故吴江彦每笔款项的具体支付之日无法确定。其次，黄晓俭、吴江彦还当庭陈述，在2015年5月19日交了650,000元后，领取了地下室北门的钥匙。此时黄晓俭、吴江彦已可使用该地下室。综合以上两个因素考虑，黄晓俭、吴江彦主张从每笔款项支付之日起计付利息明显不妥，故将利息起算时间调整为地下室出售协议解除之次日，即2015年7月30日。利息按照中国人民银行同期贷款利率计付至实际给付之日止。综上，黄晓俭、吴江彦要求宏盛公司返还购买地下室的款项，符合法律规定，予以支持。但利息的起算时间不妥，予以调整。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，判决：一、江西省资溪县宏盛房地产开发有限公司在判决生效之日起十日内返还黄晓俭、吴江彦购买地下室的款项2,680,000元及利息；二、驳回黄晓俭、吴江彦的其他诉讼请求。如果江西省资溪县宏盛房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28，240元，由江西省资溪县宏盛房地产开发有限公司负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。上诉人宏盛公司与被上诉人吴江彦、黄晓俭对一审法院查明的事实均无异议，本院对一审法院查明的事实予以确认。本案经调解，未能达成协议。根据当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1、黄晓俭是否具有诉讼主体资格的问题。2、被上诉人吴江彦、黄晓俭支付给施友兰、施炜的款项能否认定为汇给上诉人宏盛公司购买地下室的款项问题。3、一审法院认定涉案合同于2015年7月25日解除，并据此判决上诉人宏盛公司归还被上诉人吴江彦、黄晓俭268万元及利息是否正确的问题。关于争议焦点一，本院认为，《地下室出售协议》的甲方是宏盛公司，乙方是黄晓俭、吴江彦。虽然黄晓俭未在合同上签名，但黄晓俭本人对合同内容并无异议，签订协议后黄晓俭支付了部分合同价款，宏盛公司在黄晓俭、吴江彦支付了合同价款后也向二人实际交付了协议中地下车库的钥匙，双方均履行了合同义务，黄晓俭作为合同的当事人提起本案诉讼依法依据。上诉人宏盛公司主张黄晓俭不具有诉讼主体资格没有依据，对其该项上诉理由不予支持。关于争议焦点二，本院认为，施友兰是宏盛公司的前任法定代表人，施玮曾任宏盛公司的出纳，二人均能以自己的名义或宏盛公司的名义从事民事活动，在没有其他证据能够证实的情形下，黄晓俭、吴江彦向施友兰、施炜汇款应视为个人之间的民事活动往来。但在本案中，被上诉人吴江彦、黄晓俭在一审提供的盖有宏盛公司公章的收据载明宏盛公司已收到地下车库款268万元；宏盛公司现任法定代表人郭德宗在宜黄县公安局的问话笔录中关于施友兰收到了的268万元资金去向问题时陈述“2014年9月初，施友兰从他个人账户转账12万元到我个人账户上，转账后公司副总徐明栋打电话告知我这笔12万元是出售世纪家园二期地下室的部分盈利。另外施友兰还转账50万元给了郑文金。”结合宏盛公司将地下车库钥匙给付给黄晓俭、吴江彦的事实，上述证据足以形成充分的证据链证实吴江彦、黄晓俭支付给施友兰、施炜的款项宏盛公司是知情的，且宏盛公司内部已对该268万元购房款做了分配。可以认定吴江彦、黄晓俭已向宏盛公司支付了268万元购房款。故宏盛公司主张未收到268万元购房款的上诉理由缺乏依据，不予支持。关于争议焦点三，本院认为，黄晓俭、吴江彦于2015年7月29日以“购买时法人代表施友兰承诺能办理产权证等，经询问，地下室不可能办理产权证”为由书面要求宏盛公司退还购买地下室款项并赔偿经济损失，该主张的实质要求就是解除合同。关于黄晓俭、吴江彦能否以涉案地下室不能办理产权证为由主张解除合同的问题，本院认为，在买卖合同中，出卖方的基本核心义务有二，即一是交付标的物或一切有关货物的单据；二是转移标的物的所有权于买受人。房地产作为不动产，权属证书是享有物权的合法凭证，倘若权属登记未确认为买受人，则买受人不能享受处分权，仍未拥有完整的所有权。在黄晓俭、吴江彦与宏盛公司签订的地下室出售协议第七条明确载明宏盛公司负责配合黄晓俭、吴江彦办理相关土地证和产权证等相关手续，费用黄晓俭、吴江彦负责。根据该条款，双方协商地下室的买卖事项时明确约定了办理土地证和产权证的内容。上诉人宏盛公司认为我国法律目前从未将房屋等建筑物地下室构建物列为不动产权属登记，社会市场普通存在的地下室车库、车位交易形式多为使用权或租赁权益，该主张与双方在协议中的约定明显矛盾。现涉案地下室不能办理产权证，合同基本目的不能实现，在黄晓俭、吴江彦于2015年7月29日书面要求宏盛公司退还购买地下室款项并赔偿经济损失时，协议已经实际解除。一审法院认定地下室出售协议于2015年7月25日解除，并据此判决上诉人宏盛公司归还被上诉人268万元及利息依法有据，并无不当。综上所述，江西省资溪县宏盛房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费28，240元，由江西省资溪县宏盛房地产开发有限公司负担。二审案件受理费30,024元，由江西省资溪县宏盛房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄慧群审判员 王 琳审判员 刘志军二〇一七年七月二十日书记员 华丽娜