（2016）皖0303民初3642号
裁判日期: 2017-07-20
公开日期: 2017-08-31
案件名称
蚌埠市儿童活动中心与刘晓梅房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
蚌埠市蚌山区人民法院
所属地区
蚌埠市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
蚌埠市儿童活动中心,刘晓梅
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十条，第十一条
全文
安徽省蚌埠市蚌山区人民法院民 事 判 决 书(2016)皖0303民初3642号原告(反诉被告)：蚌埠市儿童活动中心，住所地安徽省蚌埠市，组织机构代码48522252-4。法定代表人：韩慧，该活动中心主任。委托诉讼代理人：张浩，安徽径桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：张立群，安徽径桥（蚌埠）律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘晓梅，女，1968年1月29日出生，汉族，个体工商户，住安徽省蚌埠市，委托诉讼代理人：吴文清，安徽治邦律师事务所律师。原告（反诉被告）蚌埠市儿童活动中心（以下简称儿童活动中心）与被告（反诉原告）刘晓梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月22日作出（2015）蚌山民一初字第01008号民事判决，宣判后刘晓梅不服提出上诉，蚌埠市中级人民法院于2016年7月25日作出（2016）皖03民终43号民事裁定将本案发回重审。本院于2016年10月25日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告儿童活动中心的委托诉讼代理人张浩、张立群，被告刘晓梅的委托诉讼代理人吴文清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。儿童活动中心向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告间的房屋租赁合同；2.被告将位于蚌埠市中荣街125号一楼北面的房屋腾空给原告；3.被告向原告支付拖欠的租金9.3万元；4.被告向原告支付自2015年3月1日起至租赁房屋实际腾退之日止按每季度2万元的标准计收房屋使用费用；5.被告向原告支付自2015年3月1日起至实际付清全部租金之日止的滞纳金（按每日80元标准计算）；6.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年1月1日，原告与被告签订一份《租房协议书》，约定：原告将所属的中荣街125号（一楼北面）门面房出租给被告作为经营场所使用，租赁期限为五年，从2011年1月1日起至2014年12月31日止，租金前三年按每年8万元支付，三年后增幅随行就市，租金按季度支付，除第一季度外被告于每季度初25日内一次性交纳下一季度的租金，如被告拖欠租金、水电费等，原告有权终止协议，收回房屋，因此给原告造成的损失由被告赔偿，如被告拖欠房租累计三个月以上，合同终止，每逾期一天则应按年租金总额1%支付原告滞纳金。此外，协议书还对房屋押金、转租等其他权利义务内容做了明确约定。《租房协议书》签订后，原告如约将房屋交付给了被告使用，期间租金未作调整。但被告自2014年1月1日起开始拖欠租金，原告多次催要未果。2015年2月底，被告虽将房屋钥匙交还与原告，但至今拒不清理房屋内存放的物品，致使原告无法使用房屋。为维护原告的合法权益，现依法提起诉讼。刘晓梅辩称，我方同意解除合同，原、被告双方于2011年签订的合同约定了原告将讼争房屋出租给被告使用，租赁期限为5年，我方在租赁期限内依法使用房屋，于法有据。2015年2月原告强行将讼争房屋清空，强行腾退房屋。我方不存在拖欠租金，原告从2014年开始要求上涨租金，从8万元涨至18万元，双方就租金没有达成一致意见。原告要求我方腾退房屋，但实际上讼争房屋原告已租给他人使用。原告无权要求滞纳金，即使合同有约定，亦是无效的。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。刘晓梅向本院提出反诉请求：1.赔偿经经营损失4万元；2.赔偿装修损失5万元；3.由对方承担诉讼费用。事实和理由：2011年1月1日，刘晓梅与儿童活动中心签订一份租房协议书，约定：儿童活动中心将其所属的中荣街125号（一楼北面）门面房出租给刘晓梅作为经营场所使用，租赁期限为五年，前三年按每年八万元支付，三年后增幅随行就市。同时对装修等事项作了明确约定。协议签订后，双方依约履行了合同。履行过程中对租赁支付时间作了变更。2015年元月，儿童活动中心恶意抬高房屋租金至每年18万元，且无商量余地，同时擅自将刘晓梅经营的大门堵上，导致刘晓梅无法正常经营，被迫关门停业至今，造成了一定的经济损失。儿童活动中心的行为已构成违约，应当承担违约责任。儿童活动中心对刘晓梅的反诉辩称，刘晓梅的反诉请求没有事实和法律依据，依法不应得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：刘晓梅对儿童活动中心提交的租房协议书、手机短信、蚌埠市儿童活动中心维修工作实施报告、函、中标通知书、建设工程施工合同的真实性，儿童活动中心对刘晓梅提交的租赁协议书、房屋租金收据、结算票据、照片的真实性，均无异议，但对证明目的有异议。本院审查后对证据的真实性予以认定。儿童活动中心对刘晓梅提供的装饰工程合同、工程施工明细表、装修费收据、经营损失证明真实性及合性性均有异议。本院审查后认为，装饰工程合同等证据可以证实刘晓梅对讼争房屋进行了装修，予以认定，经营损失证明系刘晓梅单方出具，没有其他证据佐证，不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年1月11日，儿童活动中心（甲方）与刘晓梅（乙方）签订租房协议书，约定：“经甲乙双方协商，甲方将所属的中荣街125号（一楼北面）门面房，出租给乙方作为经营场所使用…一、租赁期限为五年，从2011年元月1日起至2015年元月1日止，前三年按每年八万元支付，三年后增幅随行就市。二、房屋年租金由乙方按季度等额支付，签订本合同时交纳本年度第一季度租金（贰万元），以后由乙方每年的3月25日、6月25日、9月25日、12月25日前一次性缴纳下一季度的房屋租金。三、乙方在租赁期间不得擅自改房屋结构以及水电设施，乙方若需要装修须提供实施方案经甲方同意后，方可施工。如擅自施工，甲方有权收回房屋，并视其损坏程度向乙方索取赔偿。租赁期间乙方添置的固定资产（动产）归乙方处置…十、乙方有下列行为之一的，甲方有权终止协议，收回房屋，因此给甲方造成损失，由乙方赔偿…4.拖欠租金、水电费；5.拖欠房租累计三个月以上，合同终止，每逾期一天，则应按年租金总额1%支付甲方滞纳金…”合同履行期内，刘晓梅按每年8万元的租金标准支付了前三年的房屋租金。后因租金调整一事双方未能达成一致意见，刘晓梅自2014年1月1日起未交纳租金。庭审中双方认可刘晓梅实际使用讼争房屋至2015年1月。之后，儿童活动中心将讼争房屋转租给第三人使用。案件审理过程中本院组织当事人对讼争房屋进行现场勘验，双方对入户双扇玻璃门、青砖地面为刘晓梅装修均无异议，而对刘晓梅主张的五扇玻璃墙及大理石窗台的装修，儿童活动中心表示是否系刘晓梅装修不清楚。本院认为，儿童活动中心与刘晓梅对双方于2011年1月1日订立的租房协议书均无异议，现儿童活动中心要求解除该协议，庭审中刘晓梅表示同意解除，本院对此予以确认。因双方均认可刘晓梅实际使用讼争房屋至2015年1月，故本院认定双方间的租赁合同关系自2015年1月起解除。而刘晓梅则应支付2014年1月至2015年1月的房屋租金，现儿童活动中心要求其以每年8万元的租金标准支付，本院予以确认。鉴于讼争房屋已由他人承租使用，儿童活动中心要求刘晓梅腾空房屋已没有履行的意义，本院对其该项诉讼请求不予支持。关于实际占有使用费及滞纳金的问题，鉴于双方间的租赁合同关系已于2015年1月解除，且之后儿童活动中心已将讼争房屋转租给他人使用，并不存在刘晓梅占有使用一说。同时依据双方间的租赁协议书约定，滞纳金系承租方拖欠房屋租金累计三个月以上，每逾期一天应按年租金总额1%支付滞纳金，该滞纳金的约定属于违约金的性质，而法律对于违约金的设定是基于守约方因违约方的违约行为造成了实际损失。本案刘晓梅虽拖欠租金未予交纳，但儿童活动中心于合同解除后不久即将讼争房屋转租给他人使用，客观上并不存在租金损失。从民法的公平、合理原则出发，本院对儿童活动中心要求刘晓梅支付占有使用费及滞纳金的诉讼请求不予支持。关于刘晓梅反诉要求儿童活动中心赔偿其经营损失及装修损失问题，因其主张经营损失仅提供了单方制作的工人工资表，没有其他证据佐证，无法认定其存在实际经营损失，本院不予支持。而讼争房屋现虽已由第三人承租使用，但房屋内客观上确实存有刘晓梅投入的装修，且该装修部分仍在继续使用，对于此装修价值理应给予刘晓梅一定的补偿，参照刘晓梅提供的原装修施工明细及报价，并考虑折旧因素，本院酌定以刘晓梅的装修损失为3万元为宜。同时对于刘晓梅要求对原房屋内被扣留物品价值进行鉴定问题，因刘晓梅的反诉请求中并不包括该部分内容，本院对其该项鉴定申请不予采信。庭审中双方均认可刘晓梅交纳了押金1万元，鉴于合同已解除，该部分押金应予返还，本院认为应当从刘晓梅应付的8万元租金中抵扣。综上所述，对儿童活动中心要求与刘晓梅解除合同、刘晓梅支付拖欠的租金8万元的诉讼请求，及刘晓梅要求补偿其装修损失的诉讼请求，本院予以支持。对儿童活动中心的其他诉讼请求及刘晓梅的其他反诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条规定，判决如下：一、解除原告蚌埠市儿童活动中心与被告刘晓梅于2011年1月1日订立的租赁协议书；二、被告刘晓梅于本判决生效之日起七日内支付原告蚌埠市儿童活动中心租金7万元；三、反诉被告蚌埠市儿童活动中心于本判决生效之日起七日内补偿反诉原告刘晓梅装修损失3万元；四、驳回原告蚌埠市儿童活动中心的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告刘晓梅的其他反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。案件受理费2125元，反诉费1025元，合计3150元，由原告负担1125元，被告负担2025元，均于本判决生效七日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。审 判 长 张 玫审 判 员 王阿晶人民陪审员 赵 勇二〇一七年七月二十日书 记 员 朱雅雯 关注微信公众号“”