（2017）兵08民终574号

裁判日期: 2017-07-20

公开日期: 2017-07-25

案件名称

石河子市昆仑房地产开发有限公司与周麒麟、钟源辉商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

新疆生产建设兵团第八师中级人民法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

石河子市昆仑房地产开发有限公司,周麒麟,钟源辉

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

全文

新疆生产建设兵团第八师中级人民法院民事判决书（2017）兵08民终574号上诉人（原审被告）：石河子市昆仑房地产开发有限公司，住所地：石河子市北四路247栋1号。法定代表人：蒋定富，该公司董事长。委托诉讼代理人：张君，新疆双信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周麒麟，男，1970年4月5日出生，住石河子市。委托诉讼代理人：张来富，新疆君正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：钟源辉（周麒麟之妻），女，1975年6月13日出生，住石河子市。委托诉讼代理人：张来富，新疆君正律师事务所律师。上诉人石河子市昆仑房地产开发有限公司（以下简称昆仑房产公司）因与被上诉人周麒麟、钟源辉商品房预售合同纠纷（一审案由房屋买卖合同纠纷）一��，不服石河子市人民法院（2017）兵9001民初97号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人张君、二被上诉人共同委托诉讼代理人张来富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人昆仑房产公司上诉请求：一、请求撤销原审判决第二项，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求；二、由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、上诉人没有违约行为，一审判决认定事实错误。1、上诉人不是办理房屋产权证书的机关，仅能在被上诉人完成提供资料义务的前提下，配合办理房屋产权证书。上诉人至今未将办理房屋产权证书的资料交给上诉人，系被上诉人违约，应由其自行承担后果。2、违约金的支付应当以双方的约定为依据。双方在签订合同时未约定办理房屋产权证书的时间及违约责任。一审判决上诉人支付被上诉人违约金没有事实依据，判决错误。二、原审判决依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件试用法律若干问题的解释》第十八条的规定，认定上诉人应当承担违约责任，属于适用法律错误。上诉人已经举证涉案房屋未办权属证书系被上诉人自行违章搭建院子所致，并非上诉人的原因。且上诉人与政府协商后，可于2017年9月协助被上诉人办理权属证书。三、民法通则及合同法中关于违约金的规定均指弥补合同一方的实际损失。本案中被上诉人购买的房屋一直自己居住，是否办理房屋产权证书，既不影响其居住，也不存在实际损失。一审在被上诉人没有损失的情形下，判决上诉人承担沉重的违约金不符合立法宗旨。请求二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人周麒麟、��源辉辩称，被上诉人不存在违章搭建，上诉人应当承担逾期办证的违约责任，违约金数额一审法院已经进行了调整。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。原告周麒麟、钟源辉向一审法院起诉请求：一、依法判令被告立即协助原告办理石河子市XX小区XX栋XXX号房屋的权属证书;二、被告支付原告违约金128166.94元(计算公式：353808元×6.90%÷12个月×63个月，2011年9月20日至2016年12月20日)；三、本案诉讼费及邮寄送达费由被告承担。一审法院认定事实：双方签订的商品房预售合同第十五条对于产权登记的约定内容为：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.双方协商解决，由于买受人没有提供办证资料、费用等，后果买受人自付。”被告于2011年9月20日将房屋交付两原告，且被告至今未按照合同约定协助原告办理房屋权属证书。庭审中，原告变更诉讼请求，要求被告赔偿逾期办理房屋产权证书的违约金106142.4元（353808元×6%÷12个月×60个月，2011年12月20日至2016年12月20日）。被告不认可原告主张的违约金数额，请求法院予以调整。一审法院认为，两原告与被告的房屋买卖合同，在平等自愿的基础上签订，系双方真实意思表示，亦不违反法律或者行政法规的禁止性规定，应认定为有效。双方均应遵循诚实守信的原则履行。被告协助两原告办理房屋产权手续是被告作为开发商应履行的合同义务，被告同意协助两原告办理房屋产权手续，该院无异议，但被告称其于2017年9��协助原告办理该手续，无事实和法律依据，该院不予采信。综上，被告理应在判决生效之日起十五日协助原告办理案涉房屋的产权手续。关于被告是否应支付逾期办证违约金问题。首先，两原告与被告签订的房屋买卖合同约定应在房屋交付使用后90日内办理产权证书，被告未为两原告办理属违约行为。其次，被告没有证据能够证实存在其通知原告交付办证所需资料，而原告怠于交付的事实，被告对此应承担举证不能的责任。再次，两原告与被告签订的房屋买卖合同虽未约定逾期办证的违约责任，但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定��办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”依该规定，即使房屋买卖合同未约定如何计算逾期办证的违约金的计算方式，也应参照金融机构的贷款利息标准计算，不能认为合同未约定违约金，就视为不支付。最后，被告于2011年9月20日将房屋交付两原告，从此时间计算，被告应在2011年12月22日前协助两原告办理房屋权属证书，事实上，被告并未按约履行该义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请��减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”本案中，被告不认可两原告主张的违约金数额，两原告未提供实际损失的证据，结合查明的事实及本案的实际情况，综合考虑，该院酌定被告应承担的违约金数额为30000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条的规定，判决：一、被告石河子市昆仑房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内协助原告周麒麟、钟源辉办理石河子市39小区伯爵庄园41栋412号房屋的权属证书；二、被告石河子市��仑房地产开发有限公司于判决生效后十五日内给付原告周麒麟、钟源辉违约金30000元。三、驳回原告周麒麟、钟源辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费1431.5元(为减半收取)，邮寄送达费90元（合计为1521.5元(原告已预交)，由原告自行负担356元，被告石河子市昆仑房地产开发有限公司负担1165.5元，与上述款项一并给付原告周麒麟、钟源辉。二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院除对一审查明的事实予以认定外，另查明：2010年10月18日，上诉人昆仑房产公司与二被上诉人签订《商品房预售合��》，双方约定，二被上诉人购买上诉人开发建设的位于石河子市XX小区XX栋XXX号预售商品房，房屋总价款353808元。合同约定的交房日期为2010年12月30日。本院认为，本案的争议焦点为：上诉人昆仑房产公司应否承担逾期办证违约责任；违约金数额如何确定。上诉人与被上诉人在平等自愿协商一致的基础上签订的《商品房预售合同》合法有效。根据合同约定，上诉人有协助被上诉人办理房屋产权证的义务。上诉人应当在商品房交付被上诉人使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案二被上诉人于2011年9月入住房屋，上诉人应在收到二被上诉人提交的办证资料后的90日内将办理房屋产权证的资料报送房屋产权登记机关。但上诉人至今未协助二被上诉人办理商品房权属证书构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故二被上诉人要求上诉人承担逾期办证违约责任的请求符合法律规定。上诉人称未办理房屋产权证系被上诉人自行违章搭建院子所致，未能提交抗辩的证据加以证实，对该上诉理由，本院不予采信。上诉人称被上诉人购买房屋系自己居住使用，不存在损失故不承担违约责任的上诉理由不符合法律规定，本院亦不予采信。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）��品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”双方当事人在签订合同时没有约定违约金，违约金数额可以按照被上诉人已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。一审法院综合考虑本案实际情况，对被上诉人计算的违约金数额予以减少，酌定上诉人向被上诉人支付违约金30000元并无不当。关于案由，本案纠纷的发生是基于上诉人与被上诉人签订的《商品房预售合同》，因上诉人未履行合同约定的办理房产证的义务引发的纠纷，故本案案由应为商品房预售合同纠纷。原审以合同纠纷项下的二级案由房屋买卖合同纠纷作为本案案由不准确，本院予以纠正。综上所述，上诉人昆仑房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人石河子市昆仑房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长　汪　源审判员　孙铭徽审判员　刘丽美二〇一七年七月六日书记员　张梦琦来源：百度搜索“”