（2016）川1321民初3617号
裁判日期: 2017-07-20
公开日期: 2017-08-28
案件名称
原告王清玉、饶国乾、饶涛与被告四川宏强房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案一审民事判决书
法院
南部县人民法院
所属地区
南部县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王清玉,饶国乾,饶涛,四川宏强房地产开发有限公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第七十七条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
四川省南部县人民法院民 事 判 决 书（2016）川1321民初3617号原告：王清玉，女，1963年8月12日出生，汉族，住南部县。原告：饶国乾，男，1954年4月27日出生，汉族，住南部县。原告：饶涛，男，1986年4月14日出生，汉族，住南部县。委托诉讼代理人：邓武进，四川龙正律师事务所律师。被告：四川宏强房地产开发有限公司。住所地：南部县。法定代表人：杨玉清，经理。委托诉讼代理人：蒲江涛，四川建春律师事务所律师。原告王清玉、饶国乾、饶涛与被告四川宏强房地产开发有限公司（以下简称宏强公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年9月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王清玉及三原告委托诉讼代理人邓武进、被告宏强公司的委托诉讼代理人蒲江涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王清玉、饶国乾、饶涛向本院提出诉讼请求为：1、判令被告宏强公司按协议约定还住房一套面积100㎡（下差住房面积4.03㎡），补还口面房（营业房）20.72㎡；2、判令被告宏强公司支付5年的过渡费；3、判令被告宏强公司按协议第7条第（三）款约定的共5项义务履行；4、判令被告办理土地使用证和房产证，按合同约定房产证使用年限不低于67年，营业房不低于37年，我方只承担工本费；5、判令被告宏强公司按拆除协议支付违约金，并承担本案诉讼费。宏强公司辩称；1、2012年2月28日，原、被告双方对还房达成协议，我方已按约定向原告还了住房及口面房；2、案涉过渡费，我方已付清；3、水、电、气、闭路已安装到位，其未完善部分，已按公司统一方法处理，即每户补助2000元；4、土地证、房产证办理，原告已承诺按我方统一的办证年限和相关部门办理的为准；5、对逾期还房只有过渡费支付，未约有违约金。本院经审理认定事实如下：一、2008年3月7日，被告宏强公司取得了折迁南部县南隆镇新华村房屋拆迁许可证，并于2015年2月26日以出让的方式取得了该片区的土地使用权。2010年7月1日，被告宏强公司拆迁人（简称甲方）与原告饶国乾、王清玉、铙涛作为被拆迁人（简称乙方）签订一份《房屋拆迁安置补偿协议》，协议第三条约定：乙方自行找房安置过渡，费用由甲方承担，过渡期限共计18个月，自2010年7月1日至2011年12月30日，甲方保证乙方在临时过渡期限内按时回迁；第四条约定：甲方支付乙方搬家费300元，室内装饰装修费22765元，协议签订时一次性付给乙方；第五条约定：甲方按第一年3000元签协议一次性支付给乙方，剩余6个月过渡费，按月增长20％加付，即300元／月，共计1800元，签协议时甲方一次性支付给乙方；第七条约定安置还房标准（三）室内（外）应当有以下设施：1、水、电、气、闭路、宽带安装到户。2、进户安置防盗门，室内安置木门、窗户齐全。3、楼梯墙面、室内墙面刮两遍仿瓷涂料。4、卫生间配蹲便器、面盆、洗衣槽。5、室内照明、光纤、电话线路等用暗线预埋；第八条约定：土地权属国有，住房及口面都有权属证书，住房用地使用权限不低于67年、口面用地不低于37年，如若不足，则甲方按每年2万元向乙方支付违约金，乙方承担100元以内的工本费；第九条约定：甲方还乙方永和佳苑电梯房15幢A、B、C座中的一楼口面房一间，面积50平方米，还15幢B座12层楼住房一套，建筑面积100平方米，其中口面积小于50平方米、住房面积小于100平方米不要，口面和住房超出前述面积乙方不承担任何费用；第十条约定：甲方逾期不能让乙方回迁，1年内按7200元计付过渡费，逾期1年以上，则按每年10800元计付过渡费；第十三条约定；交房12个月内逾期交付产权权属证书，则甲方向乙方支付违约金10000元。同时，被告宏强公司向原告付了2010年7月1日至2011年12月30日期间的过渡费4800元，及房屋拆迁补助费27565元。二、拆迁合同签订后，原告以口面还房面积比例较低遂找到被告宏强公司进行协商，为此，被告宏强公司于2010年7月10日向原告出具一份“承诺”，其内容为“承诺经公司集体研究同意给饶国乾、王清玉、饶涛一家在永和佳苑15＃楼还营业房时增加10平方米。特此承诺，在还房时一并还房。（大写壹拾平方米）四川宏强房地产开发有限公司（加盖公司印章）二0一0年七月十日”。2010年7月14日、7月15日，被告宏强公司工作人员马永贤、田光成向原告方出具两份《承诺》，内容分别为“承诺由于该户特殊原因，在永和佳苑15＃楼还营业房时在（再）增（曾）加壹拾平方米。特此承诺马永贤田光成（签字捺印）2010.7.14”、“承诺因该户对工作支持，特此承诺在永和佳苑小区给饶涛做单体塑钢项目工程15＃楼B座塑钢。四川宏强公司马永贤田光成2010年7月15号”。2012年2月28日，原告王清玉、饶涛、饶国乾与被告宏强签订一份《承诺》，内容为“承诺书1、过渡安置补偿费按每年3000元结给宏强公司规定的次年递增标准支付还房之日止。2、土地证、房产证的办理和使用权年限按相关部门办理永和佳苑小区统一办证年限为准。3、口面、住宅还房位置按调整后的规划幢号及楼层相应面积还房。注：住宅还房位置按调整后的规划后确定在现规划的高二栋十二层楼，面积约100㎡的住宅房壹套还房。4、2010年7月1号宏强公司与我所签拆迁合同与以上3点内容不一致的，以本承诺为准。5、本承诺系饶涛与家庭成员饶国乾和王清玉商量同意后代表乙方原2010年7月1号所签拆迁协议作出的承诺，该承诺内容对于全体家庭成员具有同等法律效力。承诺人：饶涛饶国乾王清玉（签字捺印）二0一二年二月二十八日（加盖被告宏强公司公章）”。2013年1月17至2014年12月30日，被告宏强公司向原告预支过渡费共计10000元。三、2013年12月31日，被告宏强公司向原告还口面房一间（位置：新华路永和佳苑小区4号楼，从南至北第5间；面积：49.28平方米），同日，双方签定“确认书”，内容为“四川宏强房地产开发有限公司关于新华村七社被拆迁户口面还房位置、面积确认签字被拆迁户饶国乾、王清玉同意将口面房还在《新华路永和佳苑小区》4号楼，从南至北第5号（间）面积49.28平方米，增减面积按四川宏强房地产开发有限公司的还房方案执行，待住宅房还完后一并结算被拆迁户王清玉、饶涛（签字捺印）四川宏强房地产开发有限公司（加盖公章）2013年12月31日”。2014年7月16日原告为该口面安装自来水户表，支付费用2960元。2015年8月28日，被告宏强公司向原告还住房一间（位置：博园世家高2幢12层2号；面积：95.97平方米），同日，双方签定“确认书”，内容为“四川宏强房地产开发有限公司关于新华村七社被拆迁户还住宅房位置、面积确认书被拆迁户饶国乾、王清玉同意将博园世家高2幢12层2号面积95.97㎡的住宅房1套还给本人，增减面积按四川宏强房地产开发有限公司的还房结算方案执行被拆迁户饶国乾王清玉（签字）捺印）四川宏强房地产开发有限公司（加盖公章）2015年8月28日”，原告对前述口面与房产均予接受。后因，被告宏强公司向原告另增补口面时，原告认为应当增补20平米，且现所增补的10平米口面无法使用，双方为此发生纠纷，经协调未果，原告遂向本院提起诉讼。四、2014年3月31日，被告宏强公司向所开发的“永和佳苑”还房户通报了“安置还房结算办法”，内容为“永和佳苑被拆迁安置还房户与四川宏强房地产开发有限公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议》，95％以上的还房房已履行完毕，根据公司安置还房的统筹安排，现对签订完《还房补充协议》的还房户予以结算，为后续办理安置还房产权作准备，现就结算的办法公告如下：一、过渡费2011年3月5日上午还房拈号补助费：1、新华村一社、二社及朝天堰塘下的被拆迁户属第一批还房户，过渡费补偿的截止时间为2011年6月30日（以公告还房时间2011年3月5日向延三个月装修期）。新华村七社属第二批还房户，以2011年8月为第一阶段还房，2013年1月为第二阶段还房，凡在这两个阶段还房户的过渡费，同样按公告还房时间向后延三个月装修期（分别为2011年1月30日、2013年4月30日）计算。2、拈号补助费：凡2011年3月5日上午参加拈号的，持公司当年出具欠条领取补助费二、室内补助：每套住宅还房室内包干补偿2000元／套人民币（口面房无补偿），多层7号楼室内包干补偿1500／套。三、面积差：（以房管局测绘办证面积为准）1、凡属第一批还房户，住宅房的增减面积按当时市场价2500元／㎡计算找补，口面房增面积按当时市场价等值1：1.8置换成住宅房面积后，按2500元／㎡计算找补；2、凡属第二批还房户，住宅房的增减面积按现市场价2800元／㎡计算找补，口面房的增减面积按现有市场价等值计算①凡在宋庭碧口面房（注：宋庭碧从南至北最后一间口面房为界，含最后一间）以南的拆迁还房的口面房，均按1：1.8置换成住宅房面积后，以2800元／㎡计算找补：2、凡还在宋庭碧口面房以北的拆迁还房户的口面房均按1：1.5置换成住宅面积后，以2800元／㎡计算找补。（注：不含七社后期拆迁户所还口面房。四、水、电、气按以下三种情况执行；1、被拆迁户原有水、电、气的户头凭报停手续由公司统一上户；2、公司存档合同中约定免费上水、电气由公司统一上；3、新增的水、电气户头按相关部门的收费标准代收费用。五、凡经过县政府工作组及甲乙双方协调解决的，并签订调解协议的被拆迁户，持调解协议结算。六、凡前来结算的被拆迁户，首先在协调部签订《还房安置补充协议》，再持公司出具的通知，到财务部门田光成处办理结算手续。等）2014年3月31日”。通报后，大部份被拆迁还房户均按公告确定的方案进行结算，补偿。2015年3月10日、2016年1月28日，被告宏强公司以公告的方式，告知了“永和佳苑”小区一、二期还房户及购房户携带身份证、户口本、结婚证、购房合同或拆迁还房协议等办证资料递交到拆迁办（张泽远）处，并去房管局配合办理产权相关手续，该小区部分住户已陆续办理了相关产权手续。五、诉前，被告宏强公司所补还的10平方米的口面，其宽约1米、长约10米。诉讼中，被告宏强公司将该口面调整为宽2.5米、长4米，位于永和佳苑9－A幢地面第一层，房号为－1层1号口面房中的建筑面积为61.86平方米中的靠7号楼一侧。马英贤、田光成系被告宏强公司的工作人员。本院认为，案涉《房屋拆迁安置补偿协议》系原、被告真实意思表示，其内容符合法律规定，为有效合同，对双方均有法律约束力。在该合同的履行过程中，双方当事人协商一致可以变更合同。现就原、被告双方在履行《房屋拆迁安置补偿协议》中达成的“协议”，并结合原告的诉请逐一评析如下：1、住房与口面房的问题：拆迁合同中约定了少于100㎡的住房、50㎡的口面房原告不要，但在2012年2月28日，原、被告就住房与口面房达成按调整后的规划幢号及楼层相应面积还房的“承诺”，并于2013年12月31日、2015年8月28日分别签订了口面与住房确认书，该“承诺”意思表示及接房行为的确认，应当视为原、被告对原拆迁合同中关于口面与住房约定的变更，本院予以认定。现住房下差4.03㎡、口面房下差0.72㎡，双方在还房确认书中已明确按公司还房结算办法执行，根据还房结算办法，住房应为4.03㎡×2800元／㎡＝11284元；口面房0.72㎡×1.8×2800元／㎡＝3628.8元。2、案涉增补口面是10㎡还是20㎡的问题：2010年7月10日，被告宏强公司作出增补口面10㎡的“承诺”，系被告宏强公司真实意思表示，应当予以认定；2010年7月14日，马英贤、田光成向原告作出的增补口面10㎡的“承诺”，一则，二人行为无公司的授权，也未加盖公司印章，嗣后公司对该行为也未追认；二则，在口面积增补一事，前后“承诺”仅相差4天，原告理应明知2010年7月14日的“承诺”要得到公司的认可，需由公司的法人代表签字或加盖公司印章方能生效，其对此必备要件却弃之不顾；综前述，不管马英贤、田光成出于何目的，向原告出具的增补10㎡“承诺”，其不能构成表见代理，对被告宏强公司不具有法律拘束力，故本院依法确认案涉增补口面为10㎡。诉讼中，被告宏强公司调整了口面，增加了利用价值，愿按约定履行给付10㎡口面的义务，现原告拒绝接受，要求进行货币补偿，与双方约定相悖，本院不予支持，故本院依法将被告宏强公司所调整的口面判归原告所有。3、过渡费的问题：拆迁协议第十条虽约定逾期1年内按7200元／年、逾期1年以上按10800元／年，但原、被告双方在2012年2月28日的“承诺”中变更为按每年3000元结给宏强公司规定的次年递增标准支付还房之日，此系当事人真实意思表示，本院予以确认。即每年3000元按月增长20％，年标准为3600元。2015年8月28日被告宏强公司向原告履行了交房义务，双方并签订了接房确认书，至止房屋过渡期应当结束，其费用也应当算到此为至。被告宏强公司已付清2011年12月30日前的过渡费，此后至2015年8月28日止，其过渡费应为13480元，扣减被告宏强公司预支的10000元，被告宏强公司还应当支付原告过渡费3480元。4、室内（外）设施问题：被告宏强公司已履行了门、窗、水、电、气、闭路、宽带等安装，对未完善的部分，被告宏强公司通报的“安置还房结算办法”，按每户2000元进行补偿，大部份被拆迁还房户均按该办法进行了结算，因原告未举证反对过，且本院结合被告履行义务，对此补偿的2000元依法予以确认。原告于2014年7月16日就还房口面花自来水安装上户2960元，诉讼中被告宏强公司自愿承担，本院准许。5、土地使用证年限及相应违约金的问题：原、被告在2012年2月28日的“承诺”中就此问题双方达成变更协议，即土地证、房产证的办理和使用权年限按相关部门办理永和佳苑小区统一办证年限为准，本院予以确认，现原告按拆迁协议第八条再行主张权利，与事实不符，于法无据，本院不予支持。6、逾期办证的问题，被告宏强公司已于2016年1月28日以公告方式告知了各还房户办理房屋产权应当准备的资料，原告未举证其已按被告公告的内容履行该义务，因房屋产权的办理非被告宏强公司单方所能完成的，原告怠于行使的行为，非被告宏强公司之责，故被告宏强公司不应承担逾期办证的违约责任。综上所述，对原告王清玉、饶国乾、饶涛的诉讼请求部分支持，据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告四川宏强房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告王清玉、饶国乾、饶涛给付住房面积价差款11284元、口面房面积价差款3628.8元、过渡补偿费3480元、室内安装补偿费2000元、口面自来水上户2960元，共计人民币23352.8元；二、被告四川宏强房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告王清玉、饶国乾、饶涛交付面积为10平方米口面房（该口面房位于永和佳苑9－A幢地面第一层，房号为－1层1号口面房中的建筑面积为61.86平方米中的靠7号楼一侧）一间；三、驳回原告王清玉、饶国乾、饶涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元，由被告四川宏强房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。审判员 文 涵二〇一七年七月二十日书记员 鲜永清 更多数据：