（2017）沪0109民初2841号
裁判日期: 2017-07-20
公开日期: 2018-02-28
案件名称
上海岳峰置业开发有限公司与上海新英通讯设备有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市虹口区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海岳峰置业开发有限公司,上海新英通讯设备有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0109民初2841号原告：上海岳峰置业开发有限公司，住所地上海市。法定代表人：林建瑞(外文名：KennethLimKianSwee)，总经理。委托诉讼代理人：汪滢，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：马文夷，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。被告：上海新英通讯设备有限公司，住所地上海市。法定代表人：张东莲。原告上海岳峰置业开发有限公司(以下简称岳峰公司)与被告上海新英通讯设备有限公司(以下简称新英公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告岳峰公司的委托代理人汪滢到庭参加诉讼，被告新英公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告岳峰公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《凯德龙之梦虹口广场上海房屋租赁合同》于2016年6月20日解除；2、被告支付2016年5月1日至2016年6月20日期间的房屋租金人民币(以下币种均为人民币)118,990.67元；3、被告支付逾期支付租金的违约金，以118,990.67元为本金，按照每日0.1%，自2016年6月21日起计算至判决生效之日止；4、被告支付2016年5月1日至2016年6月20日期间的物业管理费12,525.33元；5、被告支付逾期支付物业管理费的违约金，以12,525.33元为本金，按照每日0.1%，自2016年6月21日起计算至判决生效之日止；6、被告支付2016年5月至2016年7月期间的电费1,605.60元；7、被告支付装修期内的租金54,409.44元；8、被告支付的房屋租赁保证金245,183.40元不予退还；9、被告支付提前解除合同的违约金473,457.60元；10、被告支付2016年6月21日至2016年7月13日期间的房屋占有使用费53,985.83元(按照每日2,347.21元计算)；11、被告支付逾期办理工商注销或变更手续的违约金14,083.26元(按照每日2,347.21元，自2016年7月21日起计算至2016年7月26日止)。事实和理由：原告和被告曾签订《凯德龙之梦虹口广场上海房屋租赁合同》，约定被告向原告承租位于上海市虹口区西江湾路XXX号凯德龙之梦广场BXX层XX/XX号房屋(以下简称系争房屋)，租赁期限截止至2017年11月29日。2015年2月5日，原、被告签署《协议书》，将系争房屋的装修期变更为2014年11月26日至2014年12月17日，租期截止2017年12月27日。租赁合同签署后，原告依约履行各项义务，但被告从2016年5月起拖欠系争房屋租金、物业管理费等各项费用，并于2016年6月8日起停止营业。原告为此发函被告通知其履行租赁合同的相关义务，但被告仍未履行。2016年6月17日，原告以律师函形式通知被告解除租赁合同，并要求被告支付拖欠款项承担违约责任。原告认为，被告拖欠各项费用、未注销工商登记等行为已经构成严重违约，给原告造成重大经济损失，故诉如所请。被告新英公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：原告岳峰公司(出租方、甲方)与被告新英公司(承租方、乙方)签订《凯德龙之梦虹口广场上海房屋租赁合同》，约定：甲方将系争房屋出租给乙方用于经营Apple(苹果)电脑及信息器材配件，租用建筑面积为93.94平方米；双方暂定系争房屋交付日为2014年10月31；甲方同意给予乙方自该房屋交付之日起30天的装修期即自2014年10月31日至2014年11月29日，乙方无需承担装修期内的租金、物业管理费及宣传推广费，但在装修期内乙方应承担除上述三项费用外本合同约定的其他费用；该房屋租赁期自甲方同意的装修期届满次日起3年的时间，即自2014年11月30日起至2017年11月29日止。若乙方不论任何原因实际租赁期限不满租赁期和/或违反本合同的条款及规定，甲方有权向乙方索取免租装修期内所免去的所有租金和/或物业管理费；租金按租用面积计算，第一个租金计收年度月保底租金为68,576.20元，第二个租金计收年度月保底租金为71,394.40元，乙方应按保底租金的标准向甲方预付每个月的租金，各月预付的租金乙方应于每月第一个工作日或之前向甲方付清；乙方应于本合同签订之前或房屋交付时向甲方支付房屋租赁保证金245,183.40元；系争房屋每月物业管理费为7,515.20元；乙方应当于本合同租赁期满或本合同解除、撤销或确认无效后的30日内办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续，否则每逾期1天，应向甲方支付相当于每平方米85.81元的违约金；乙方应于交付日或之前向甲方支付装修押金76,091.40元，装修押金于该房屋之装修工程经甲方验收合格后60日内无息退还；乙方应于交付日或之前向甲方支付公共事业保证金7,515.20元；乙方应于本合同签署之日或之前向甲方或管理公司支付该房屋1个月的物业管理费，其后各月的物业管理费，乙方应于每月第1日或之前向甲方或管理公司提前付清；乙方逾期不支付租金或其他任何款项超过1个月的，甲方可书面通知乙方解除本合同，乙方已支付的所有租金及租赁保证金和其他费用均不予退还，同时乙方还须支付给甲方相当于当年6个月的租金和6个月的物业管理费之和的金额作为违约金；乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋。乙方未按合同约定交还房屋满7日的，甲方有权开启该房屋门锁并更换门锁，将可移动的物品搬出，将该房屋腾空收回，甲方对因此而产引起的财产损失不承担责任；乙方逾期支付本合同约定的租金和/或其他各项费用(包括未补足租赁保证金不足部分)的，每逾期1日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金；乙方应于租赁期届满之日或本合同提前终止之日向甲方返还该房屋，乙方逾期不交还房屋的，甲方除按照合同约定执行外，还有权要求乙方按每日每平方米85.81元的标准支付逾期期间的房屋占用费；对于任何通知或联络，如通过国内或国际快递方式邮寄，则在寄出后第3天被视作已收讫，如用挂号信邮寄，在寄出5天后视为收讫。2015年2月5日，原告岳峰公司(出租方、甲方)与被告新英公司(承租方、乙方)签订《租赁期限变更补充协议》，该协议将《凯德龙之梦虹口广场上海房屋租赁合同》中的交付日期变更为2014年11月26日，装修期变更为2014年11月26日至2014年12月17日，租赁期变更为2014年12月18日起至2017年12月17日止。租赁合同及补充协议签订后，被告向原告支付了房屋租赁保证金245,183.40元、公共事业保证金7,515.20元、装修押金76,091.40元，原告向被告交付了系争房屋。原告免收被告装修期内的租金及物业管理费为52,436.70元。承租期间，被告将其隶属企业上海新英通讯设备有限公司虹口第一分公司的营业场所地址登记为系争房屋，该企业于2016年7月26日注销。被告自2016年5月1日起未向原告支付租金及物业管理费，并欠付2016年5月至2016年7月的电费1,605.60元。原告于2016年6月13日委托律师以邮政快递方式发出《律师函》，向被告催讨未果。2016年6月17日，原告委托律师以邮政快递方式向被告发出《律师函》，告知双方的租赁关系于2016年6月18日正式解除，并要求被告支付拖欠的租金等费用并承担违约责任，该函被退回。审理中，原告表示，与被告多次联系通知未果，于2016年7月13日自行将被告遗留在系争房屋内的物品进行处理，收回系争房屋。双方在合同中约定逾期返还房屋占用费、未按约注销工商登记的违约金均为每日每平方米85.81元(为租金三倍)，现原告仍按双方合同约定的租金的标准向被告主张前述费用。被告拖欠2016年5月至2016年7月期间使用系争房屋产生的电费，以电费签收单及电表读数为依据，共1,338度，依照每度1.20元计算，共计1,605.60元。原告收取过被告的公共事业保证金7,515.20元现同意返还。上述事实，有原告提供的房屋租赁合同、协议书、律师函及邮寄凭证、电费读数签收单、工商登记信息以及原告的陈述等证据为证。本院认为，原、被告所签《凯德龙之梦虹口广场上海房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效。根据租赁合同的约定，被告应于每月第1日或之前向原告支付租金和物业管理费，被告逾期不支付租金及其它应付款项累计超过1个月的，原告可书面通知被告解除租赁合同。被告自2016年5月起拖欠租金及物业管理费并拖欠2016年5月至7月期间的电费，经催讨后仍未支付，原告据此向被告发函解除租赁合同，符合合同的约定。租赁合同约定，如通过国内或国际快递方式邮寄信件，则在寄出后第3天被视作已收讫，无论该信件是否被退回。原告于2016年6月17日以邮政快递方式向被告邮寄解除函，该函被退回，故根据上述约定，该函寄出后第3天即2016年6月20日被视作收讫。原告要求确认2016年6月20日解除租赁合同，于法有据，本院予以支持。原告要求被告支付拖欠的租金、物业管理费及电费并支付逾期支付租金、物业管理费的违约金，符合合同的约定，本院予以支持。根据租赁合同的约定，被告违约导致原告解除租赁合同的，原告有权没收被告的房屋租赁保证金，可向被告追索装修期内免去的所有租金，并有权要求被告支付相当于6个月租金与物业管理费金额的提前解除合同的违约金。现原告主张没收租赁保证金、主张被告支付提前解除合同的违约金及装修期内的租金，符合合同的约定，故本院予以支持。根据租赁合同的约定，被告在本合同提前终止之日未向原告交还系争房屋的，被告可按每日租金和物业管理费之和的3倍向原告支付房屋占有使用费。现原告按单倍标准主张被告支付房屋占有使用费，符合法律规定，本院可予支持。根据租赁合同的约定，被告应于租赁期满或合同解除、撤销或确认无效后的30日内办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续，否则每逾期1天，应向原告支付相当于每日租金和物业管理费之和的3倍的违约金。被告未及时办理隶属公司的注销或变更手续，现原告按较低标准主张支付被告违约金，本院予以支持。原告同意返还被告公共事业保证金7,515.20元，与法不悖，本院予以照准。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第(三)项，第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海岳峰置业开发有限公司与被告上海新英通讯设备有限公司签订的《凯德龙之梦虹口广场上海房屋租赁合同》于2016年6月20日解除；二、被告上海新英通讯设备有限公司应于本判决生效之日起15日内，支付原告上海岳峰置业开发有限公司2016年5月1日至2016年6月20日期间的房屋租金118,990.67元；三、被告上海新英通讯设备有限公司应于本判决生效之日起15日内，支付原告上海岳峰置业开发有限公司逾期支付租金的违约金，以118,990.67元为本金，按照每日0.1%，自2016年6月21日起计算至判决生效之日止；四、被告上海新英通讯设备有限公司应于本判决生效之日起15日内，支付原告上海岳峰置业开发有限公司2016年5月1日至2016年6月20日期间的物业管理费12,525.33元；五、被告上海新英通讯设备有限公司应于本判决生效之日起15日内，支付原告上海岳峰置业开发有限公司逾期支付物业管理费的违约金，以12,525.33为本金，按照每日0.1%，自2016年6月21日起计算至判决生效之日止；六、被告上海新英通讯设备有限公司应于本判决生效之日起15日内，支付原告上海岳峰置业开发有限公司2016年5月至2016年7月期间的电费1,605.60元；七、被告上海新英通讯设备有限公司应于本判决生效之日起15日内，支付原告上海岳峰置业开发有限公司装修期内的租金54,409.44元；八、被告上海新英通讯设备有限公司应于本判决生效之日起15日内，支付原告上海岳峰置业开发有限公司提前解除合同的违约金473,457.60元；九、被告上海新英通讯设备有限公司应于本判决生效之日起15日内，支付原告上海岳峰置业开发有限公司2016年6月21日至2016年7月13日期间的房屋占有使用费53,985.83元；十、被告上海新英通讯设备有限公司应于本判决生效之日起15日内，支付原告上海岳峰置业开发有限公司逾期办理工商注销或变更手续的违约金14,083.26元；十一、被告上海新英通讯设备有限公司的房屋租赁保证金245,183.40元归原告上海岳峰置业开发有限公司所有；十二、原告上海岳峰置业开发有限公司应于本判决生效之日起15日内，返还被告上海新英通讯设备有限公司公共事业保证金7,515.20元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15,405.67元，由被告上海新英通讯设备有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 李梅芳审 判 员 周虹君人民陪审员 丛霞玲二〇一七年七月二十日书 记 员 管西凤附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 搜索“”