（2017）冀10民终2920号
裁判日期: 2017-07-20
公开日期: 2017-08-22
案件名称
长城物业集团股份有限公司廊坊分公司、陈佳琳物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省廊坊市中级人民法院
所属地区
河北省廊坊市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
长城物业集团股份有限公司廊坊分公司,陈佳琳
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第三十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀10民终2920号上诉人（原审原告）：长城物业集团股份有限公司廊坊分公司。负责人：吕雨华，系该公司总经理。委托代理人：张乐乐，北京道盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈佳琳。委托代理人：孙婷婷，河北乾翔律师事务所律师。上诉人长城物业集团股份有限公司廊坊分公司（以下简称长城物业廊坊分公司）因与被上诉人陈佳琳之间物业服务合同纠纷一案，不服河北省廊坊市广阳区人民法院（2017）冀1003民初字786号民事判决向本院提起上诉。本院于2017年6月5日立案后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。长城物业廊坊分公司上诉请求：撤销原审判决，改判陈佳琳向长城物业廊坊分公司支付物业费10038.19元、违约金2000元。事实与理由：原审法院认定事实错误。长城物业廊坊分公司为涉案房屋的物业服务提供单位，陈佳琳应向长城物业廊坊分公司支付物业费。陈佳琳辩称，1、陈佳琳仅与万达物业存在物业服务关系，与长城物业廊坊分公司之间并不存在物业服务关系，即使起诉，也应是万达物业，长城物业廊坊分公司的主体资格并不合格。2、长城物业廊坊分公司的行政上的审批行为与本案并无关联性，也不能因此约束业主，请求业主对其缴纳物业费。长城物业廊坊分公司向一审法院起诉请求：要求陈佳琳支付物业费10038.19元及滞纳金2000元。一审法院认定事实：2011年2月13日，陈佳琳与廊坊万达广场投资有限公司签订《商品房买卖合同》，陈佳琳购得廊坊市万达广场5-2201室楼房一套。在该合同附件四《合同补充协议》第七条约定“甲方聘请北京万达广场物业管理有限公司作为该房屋所在项目的前期物业管理单位”。2013年7月16日，廊坊万达广场投资有限公司与长城物业廊坊分公司签订《廊坊万达广场前期物业服务合同》。2013年7月31日，长城物业廊坊分公司与廊坊万达广场物业管理有限公司及建设方廊坊万达广场投资有限公司签订《物业管理交接协议》。随后长城物业廊坊分公司对陈佳琳所属小区进行物业管理。以上事实的证据有《商品房买卖合同》及《合同补充协议》、《廊坊万达广场前期物业服务合同》、《物业管理交接协议》、业主登记表、园艺服务合同、保洁服务合同、秩序服务合同、备案书等及庭审笔录可证。原审法院认为，陈佳琳购买的廊坊万达广场投资有限公司商品房所签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》约定的前期物业管理单位为北京万达广场物业管理有限公司。之后，廊坊万达广场投资有限公司又与长城物业廊坊分公司签订《廊坊万达广场前期物业服务合同》，并与廊坊万达广场物业管理有限公司签订《物业管理交接协议》。陈佳琳在购买商品房时与出卖方所约定的前期物业管理单位不是本案长城物业廊坊分公司，且长城物业廊坊分公司在物业管理交接时也不是与前期物业管理单位进行的物业交接。长城物业廊坊分公司虽然进行了政府主管部门备案，但未经陈佳琳小区业主委员会招标选聘，未与陈佳琳签订物业服务合同。为此，长城物业廊坊分公司的诉请原审法院无法予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决如下：驳回原告长城物业集团股份有限公司廊坊分公司的诉讼请求。案件受理费50元，由原告负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人二审争议的事实，本院认定与原审一致。本院认为：因陈佳琳所在小区尚未成立业主委员会，故原审以长城物业廊坊分公司未经陈佳琳所在小区业主委员会招标选聘为由驳回长城物业廊坊分公司的诉请不妥。本案中物业公司由北京万达广场物业管理有限公司变更为长城物业廊坊分公司之后，小区绝大多数业主均未提出异议，表明长城物业廊坊分公司与小区业主之间形成了事实上的物业服务合同。长城物业廊坊分公司为包括陈佳琳在内的业主提供了物业服务，陈佳琳作为业主即应履行交纳物业费的义务。但因长城物业廊坊分公司提供的物业服务存在瑕疵，如在门上和楼道大量张贴小广告等情形，依权利和义务相一致的原则，应适当减免一定物业费，以促使长城物业廊坊分公司进一步加强管理，提高服务质量。根据本案的具体案情，本案酌定减免陈佳琳物业费1000元。减免后，陈佳琳应缴纳物业费9038.19元（10038.19元－1000元）。因长城物业廊坊分公司提供的物业服务存在一定瑕疵，故对于长城物业廊坊分公司要求陈佳琳交纳违约金的请求本院不予支持。至于陈佳琳抗辩称房屋存在的漏雨、漏水等问题，长城物业廊坊分公司只有协调的业务，但并不是维修义务的主体，上述问题应由房屋的开发商解决，不应成为拒交物业费的理由。综上，长城物业廊坊分公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销河北省廊坊市广阳区人民法院（2017）冀1003民初字786号民事判决；二、陈佳琳于本判决生效之日起五日内向长城物业集团股份有限公司廊坊分公司交纳物业费9038.19元；三、驳回长城物业集团股份有限公司廊坊分公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由陈佳琳负担45元，由长城物业集团股份有限公司廊坊分公司负担5元；二审案件受理费100元，由陈佳琳负担90元，由长城物业集团股份有限公司廊坊分公司负担10元。本判决为终审判决。审判长 王章水审判员 崔玉水审判员 罗丕军二〇一七年七月二十日书记员 邓雪娇 更多数据：搜索“”来源：