（2016）粤0307民初1236号
裁判日期: 2017-07-20
公开日期: 2017-08-30
案件名称
王建磊与张亮波、第三人中昊晨实业公司、中诚致信公司、工行横岗支行、王威房屋买卖合同纠纷民事裁定书
法院
深圳市龙岗区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王建磊,张亮波,深圳市中昊晨实业有限公司,深圳市中诚致信融资担保有限公司,中国工商银行股份有限公司深圳横岗支行,王威
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0307民初1236号原告（反诉被告）：王建磊。原告委托代理人：黄名胜，广东深信律师事务所律师。原告委托代理人：何阳，广东深信律师事务所律师。被告（反诉原告）张亮波。委托代理人：毛敏，广东德纳律师事务所律师。第三人：深圳市中昊晨实业有限公司（。法定代表人：吴小仔。第三人：深圳市中诚致信融资担保有限公司。法定代表人：杜欣。第三人：中国工商银行股份有限公司深圳横岗支行。负责人：杨多平。委托代理人：刘中良，广东嘉得信律师事务所律师。第三人：王威。委托代理人：宗贵东，广东商达（前海）律师事务所律师。原告王建磊诉被告张亮波、第三人中昊晨实业公司、中诚致信公司、工行横岗支行、王威房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄名胜、何阳，被告张亮波及其委托代理人毛敏，第三人王威委托代理人宗贵东到庭参加诉讼，第三人中昊晨实业公司、中诚致信公司及工行横岗支行经本院传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告经第三人中昊晨实业公司介绍，于2015年9月30日签订房地产买卖合同，被告将涉案房产龙岗中心城阳光广场A.C栋808出售给原告，合同约定：1、签订合同时给付定金3万元。2、签订合同60个工作日内办理首期款监管手续和银行按揭贷款手续卖方要配合。3、卖方委托担保公司赎楼，不得通知欠款银行停止赎楼。4、银行出具贷款承诺书及卖方赎出房产证原件并注销抵押之日办理过户递件手续。5、卖方收到全部房款后结清水电等费用将房产交买方。6、银行出具贷款承诺书由于国家限购限贷，银行按揭及新证办理买方指定名额，卖方全权配合。7、其他。现涉案房产原告已按合同给付定金3万元，在合同约定的监管时间内办理了首期款监管，但被告通知银行停止赎楼，没说明任何理由，2015年12月21日原告为了履行合同，发出律师函通知被告要求其履行合同，撤回银行终止赎楼通知，防止被告对监管协议手续有异议，特意提出本人可办理首期款监管，该份律师函是在首期款监管有效时间内提出发出，并短信通知了被告，但被告不理不睬，不履行合同，为维护原告合法权益，故请求判令：一、被告张亮波继续履行涉案房产深圳市龙岗区中心城阳光广场A、C栋808号房【房产证号：60002538**】的《房地产买卖合同》，具体如下：1、被告张亮波清偿涉案房产在第三人工行横岗支行的原按揭购房的全部抵押债权款项（具体以银行结算为准），注销房产的抵押登记，由第三人工行横岗支行配合办理上述手续；2、准许原告一次支付剩余购房款151.5万元，被告张亮波予以协助，但被告怠于办理前述第1项赎楼义务的，准许原告以应付购房款（含首付款）优先代为清偿第三人工行横岗支行的抵押债权款项并注销案涉房产的抵押登记，第三人工行横岗支行予以协助，原告最后应付购房款以扣除上述抵押债权款项后的余额为准；3、被告张亮波在案涉房产注销抵押登记后，立即协助原告办理案涉房产产权过户手续，将涉案房产产权过户至原告王建磊名下，过户时发生的费用按合同约定承担；4、被告张亮波立即将涉案房产交付原告。二、被告向原告支付迟延履行违约金618元/日至合同履行完毕之日止（自2015年11月24日起暂计12日约为8000元）。三、被告承担本案诉讼费、保全费等所有费用。庭审中，原告对于违约金的起算日期变更为2015年12月7日。被告张亮波辩称，被告没有违约：通知银行停止赎楼，是因为办理首期款监管的房屋买卖合同系伪造：卖方签名伪造，卖方定金（5万元）收据也系伪造，均非张亮波本人签名，定金5万元也未实际收取；买方也不是原告王建磊；被告张亮波与原告王建磊于2015年9月30日签订了《房地产买卖合同》，约定：买卖双方出售及购入位于深圳市龙岗区阳光广场A、C栋808的房产；建筑面积约96.7平方米；该物业之转让成交价为154.5万；定金3万元。买方在签署合同时支付定金3万元；在签署合同之日起60个工作日内付清首期房款（以银行贷款为准）；备注（附加）：1、买卖双方须全权配合指定的担保公司及银行办理该物业的产权转移手续；2、买方要么签署合同60个工作日内办理资金监管，要么90个工作日支付全额房款给卖方；3、由于国家限购限贷银行担保及新证办理由买方指定名额、卖方全权配合；4、买卖双方任何一方违约，违约方须支付中介服务费成交价3%。签订合同并收取定金3万元后，被告一直在等待原告履行合同：办理首期监管款；但房屋中介和原告一直不正面答复，最后仅仅将监管款协议的一小部分（监管账户信息部分）告知被告；被告无奈之下，找到银行查询首期监管款事项，才发现房屋买卖合同和定金收款收据均系伪造，非本人签名；且定金收据5万元也非本人实际收取；另个人住房贷款申请审批表中银行放款账号确认栏也确定为房屋中介公司工作人员个人私人账号；被告根本搞不清楚，自己的房子到底卖给了谁，卖给原告王建磊的房子怎么变成了王威，没有任何人告知；冒充本人签字的定金收款收据的真实性，定金是谁收取的，谁在办理首期款监管，凭伪造的房屋买卖合同办理的贷款手续是否合法，银行贷款后放款到中介公司工作人员个人私人账户的资金安全问题，并且这在房产交易中是禁止的；被告要求原告和中介公司出示所有以被告张亮波名义签署的文件，清楚自己到底签署了什么文件，会负什么法律责任，可能会承担些什么后果，但原告和中介公司拒绝提供。被告为维护自己合理的知情权和合法权益，于2015年11月24日撤销授权，通知中止赎楼手续。与王威签订的房屋买卖合同及定金收款收据非本人签署，系伪造；即使有授权委托书，委托代理人也应告知委托人其代理的具体事项后，注明代签而非冒签本人签名，因此与王威签订的房屋买卖合同上签名系冒签，伪造的合同无效。据以签订《二手楼交易资金监管协议》的基础合同存在伪造情形且监管资金是否实际到位以及银行放款到中介公司工作人员个人账号资金安全问题，被告张亮波拒绝接受该《二手楼交易资金监管协议》，对中介公司的违规操作，撤销了对其授权，中止赎楼。原告王建磊签订合同后，并未按约办理首期款监管手续，系其违约。王建磊一直未办理首期款监督手续，而以王威名义办理的首期款监管手续也与王建磊无关，而与王威签订的房屋买卖合同因卖方签名系伪造，合同无效，其首期款监管协议也无效。关于不知何时交寄没有签收记录的署名于2015年12月21日制作的律师函，“现买方已按约定的期限办理了银行首期款监管义务，王建磊并声明：如对首期监管款手续有异议，可本人首期款监管；此律师函也未告知改变买房人的事实和理由，在没有告知被告的情况下用假冒签名伪造的合同办理的首期款监管手续不合法。被告已经提出异议，要求查看所有其签名的文件被拒绝。（1）如果王威是原告王建磊指定代为持有之人：深圳市政府于2010年9月30日颁布了限购令，而该房屋买卖合同签订于2015年9月30日，在明知不符合限购政策的情况下签订合同，并且约定“由于国家限购由买方指定名额”；根据《合同法》52条第5款“违反法律、行政法规的强制性规定”，合同无效，则该房屋买卖合同无效，且原告并未明确告知被告指定买房人之事，冒其签名伪造合同办理贷款手续，都系违法。（2）如果原告王建磊有购房资格，那么其自始至终一直未办理首期款监管手续，也未实际缴存首期监管款，另也未在90个工作日内支付全额房款给卖方，系原告（买方）违约。合同约定：“逾期超过二十日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价的20%的违约金承担违约责任”，被告要求解除合同，并要求其承担违约金30.9万元（因已过答辩期，违约金问题被告将另行起诉）。鉴于原告诉求要求履行张亮波与王建磊签订的房屋买卖合同，那么原告王建磊并未按照合同约定办理首期款监管手续，也未按约定时间支付全部房款，是原告王建磊违约。被告张亮波要求解除该房屋买卖合同，并要求其承担违约金（另行起诉），请求驳回其诉请，且同时承担其错误查封房屋给被告造成的经济损失。被告提起反诉称，其与原告于2015年9月30日签订《房地产买卖合同》，签订合同并收取定金3万元后，被告一直在等待王建磊履行合同，办理首期监管款；但第三人中昊实业公司（房屋中介）和王建磊一直不正面答复，最后仅仅将监管款协议的一小部分（监管账户信息部分）告知张亮波；张亮波无奈之下，找到银行查询首期监管款事项，才发现房屋买卖合同和定金收款收据均系伪造，非本人签名；且定金收据5万元也非本人实际收取；另个人住房贷款申请审批表中银行放款账号确认栏也确定为房屋中介公司工作人员个人私人账号；因此张亮波要求原告王建磊和中介公司出示所有以张亮波名义签署的文件，想明确知道自己到底签署了什么文件，会负什么法律责任，可能会承担些什么后果，但原告王建磊和中介公司拒绝提供。被告张亮波为维护自己合理的知情权和合法权益，于2015年11月24日撤销授权，通知中止赎楼手续。因与王威签订的房屋买卖合同及定金收款收据非本人签署，系伪造；即使有授权委托书，委托代理人也应告知委托人其代理的具体事项后，注明代签而非冒签本人签名，因此与王威签订的房屋买卖合同上签名系冒签，伪造的合同无效。据以签订《二手楼交易资金监管协议》的基础合同存在伪造情形且监管资金是否实际到位以及银行放款到中介公司工作人员个人账号资金安全问题，被告张亮波拒绝接受该《二手楼交易资金监管协议》，对中介公司的违规操作，撤销了对其授权，中止赎楼。原告王建磊签订合同后，并未按约办理首期监管手续，系其违约。王建磊一直未办理首期款监管手续，而以王威名义办理的首期款监管手续也与王建磊无关，且与王威签订的房屋买卖合同因卖方签名系伪造，合同无效，其首期款监管协议也无效。因此，原告王建磊一直未办理首期款监管手续，也未实际缴存首期监管款，另也未在90个工作日内支付全额房款给卖方，系原告王建磊根本违约。合同约定：“逾期超过二十日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价的20%的违约金承担违约责任”，被告要求解除张亮波与王建磊签订之房屋买卖合同，并要求原告承担违约金30.9万元（154.5万元*20%）。原告于2016年1月29日查封了该涉案房产，被告是去用该房屋抵押贷款时（可以得到60万元流动资金）才得知房屋被查封，不得已去另行借贷，造成利息损失60万*6%年利率（暂计，应计算至解除查封时止），是原告的错误查封房屋，造成了被告的利息支出，所以应由原告承担这部分损失。为维护被告的合法权益，故请求判令：1、原告承担违约金30.9万元（154.5万元*20%）；2、原告查封房产带来的利息损失60万元*6%*9/12=27000元（自2016年1月29日，暂计至2016年10月29日，应计算至房产解封之日）；3、第三人中昊实业公司返还佣金1万元；4、反诉诉讼费用由原告承担。针对被告反诉原告辩称，买卖合同备注中明确约定，原告拥有指定任意一人过户的权利，卖方需全权配合。涉案房产在履行过程中原告指定第三人王威为过户人并与被告的公正委托代理人办理了资金监管和按揭申请手续，但被告在2015年11月24日突然要求其委托的担保公司即第三人中诚致信及中介中昊地产全面停止涉案房产的交易手续并撤销授权，导致了涉案房产的交易不能，根据合同法的相关规定，原告指定了第三人作为合同的履行人，被告是同意且由其代理人办理了相关的手续，但在其终止授权以及终止交易的事由中却不认可第三人王威的履行行为，这明显与实际不符。被告违约的真实理由是涉案房产价格上涨过快，而导致的诱因，在其终止授权及涉案房产交易后，原告已通过律师函催告被告继续履行涉案房产买卖合同，也同意以本人王建磊的名义办理后期手续，但被告却置之不理，从而引起本案的诉讼。涉案房产最终履行不能的原因是被告的根本性违约所致，而涉案房产至今处于第三人工商银行的抵押和原告的查封状态，不存在履行的不能，而原告也愿意一次性支付涉案房产的房款给被告，因此从事实上和法律上涉案房产的履行都是具备条件的，而且也是可以实现买卖双方的交易目的，被告要求原告承担违约责任不存在任何的约定和法定的事由，其该诉讼请求应当予以驳回。第三人中昊晨实业公司、中诚致信公司及工行横岗支行均未出庭答辩，亦未提交书面答辩意见。第三人王威辩称，其同意原告的起诉意见及对被告反诉的答辩意见。经审理查明，2015年9月30日，原告王建磊与被告张亮波在第三人中昊晨实业公司居间介绍下签订一份《房地产买卖合同》，合同约定：被告将其深圳市龙岗区中心城阳光广场A、C栋808号房产（房地产证号：深房地字第60002538**号）出售给原告，建筑面积为96.9平方米，转让价格为153万元，其中定金3万元，买方应于签署合同时向卖方支付定金3万元，买方应于签订合同之日起60个工作日内付清首期房款（以银行贷款为准，不含已付定金，150万元减去银行承诺贷款金额，在银行出具贷款承诺书后三个工作日内，买方须按银行承诺贷款的金额，多退或少补应付的首期款），于首期房款交付之日办理完毕全部银行按揭申请手续。涉案房产处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼的，卖方须于签订本合同之日起15日内出具公证委托书给担保公司，买方须协助办理赎楼手续，卖方不得通知欠款银行停止赎楼，否则视为根本违约。因交易产生的所有税费均由买方承担。如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交总价款为基数支付每日万分之四的违约金并继续履行合同，如卖方逾期超过30日的，则买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或支付转让总价20%的违约金；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交总价款为基数支付每日万分之四的违约金并继续履行合同，如买方逾期超过30个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价20%的违约金。同时，合同备注栏注明：1、买卖双方须全权配合担保公司及银行办理该物业的产权转移手续；2、买方要么签订合同60个工作日内办理资金监管，要么90个工作日内支付全额房款给卖方；3、由于国家限购限贷，银行按揭及新证办理由买方指定名额，卖方全权配合；4、买卖双方任何一方违约，违约方须支付中介服务费成交价3%；5、经友好协商，成交价定为154.5万元。合同签订后，原告于当日向被告支付了定金30000元。2015年10月10日，被告在深圳市罗湖区公证处办理了一份公证委托书，委托罗泽娟、张保凤、潘峰、王宗雷办理涉案房产赎楼、过户等手续。因原告指定以王威的名义办理过户手续及按揭贷款，为此，原告向银行提交了一份2015年11月3日王威与张亮波签订了一份《深圳市二手房买卖合同》及定金收据，但合同及收据中的张亮波签名非被告本人所签。2015年11月12日，王威与张亮波的代理人罗泽娟在中国工商银行深圳星河支行签订《二手楼交易资金监管协议》，办理了资金监管手续，同日支付了37万元作为监管资金。2015年11月16日，王威在中国工商银行深圳星河支行办理贷款申请手续，2015年11月30日，该银行出具了《二手楼按揭贷款确认书》，承诺发放贷款148万元。2015年11月24日，被告撤销了对代理人的授权并通知中止赎楼手续。2015年12月21日，原告向被告邮寄一份《律师函》，内容为:原告已按合同约定支付了定金30000元及按约定期限办理了银行首期款监管义务，同时声明，如对首期款监管手续有异议，可本人首期款监管。由于被告通知银行终止赎楼，涉案房产不能履行。为此通知被告，如对监管协议无异议，被告须于2015年12月30日前撤回银行终止赎楼通知，通知担保公司赎楼，继续履行合同。如对监管协议有异议，请于2015年12月25日前重新到资金监管银行做资金监管，履行合同约定的义务，若不在规定的期限内履行，视为被告根本性违约。另说明，1、本案庭审结束后，被告提交一份案外人张从林的声明、结婚证及银行转账记录等，张从林在声明书中认为涉案房产系夫妻共同财产，被告出售房产，未取得张从林的同意。结婚证显示张亮波与张从林于2008年7月15日结婚。2、涉案房产系被告张亮波于2007年4月27日向案外人胡瑞芳购得，产权登记时间为2007年5月28日。3、2017年1月5日，深圳市不动产登记中心出具一份《购房资格证明》，证明截至2016年1月14日，原告家庭具备本市住房限购区域内的住房购买资格，可购一套。4、本院审理过程中，原告表示若被告未办理赎楼手续，愿意代为履行赎楼义务，并同意一次性支付剩余购房款。5、原告与第三人王威均确认本案合同权利义务仍归原告，并要求由被告继续履行合同，将房产过户至原告名下。本院认为，原告与被告签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，属于有效合同，合同各方主体应当按照合同约定履行各自的义务。关于原告是否违约的问题，本院认为，因合同约定原告可指定以他人名义办理按揭贷款及过户，为此，原告指定以第三人王威的名义继续履行合同，故在办理贷款过程中必然须以王威的名义补签一份合同，但双方履行的仍为原合同，故该补签合同虽非被告本人所签，但并不影响合同的履行，且被告代理人罗泽娟也与王威一起办理了首期款监管、按揭贷款等手续，可认定被告同意以王威名义办理相关手续。即使前述补签合同存在瑕疵，但因原合同约定的资金监管期限为60个工作日，即截止期限为2015年12月29日，为此，在被告对王威的补签合同、定金收据签名提出异议而中止授权及赎楼后，原告于2015年12月21日向被告发《律师函》，同意以原告本人名义重新办理资金监管，并通知被告于2015年12月25日前到银行办理手续，该时间并未超过合同约定的期限，但被告仍拒绝继续履行合同，故应被告存在违约行为，为此，被告反诉要求解除合同及赔偿违约金、及损失的请求，依据不足，本院不予支持。关于被告的庭审后提交的涉案房产系夫妻共同财产的声明问题，由于涉案房产登记在被告个人名下，且购买及登记时间均发生于结婚前一年多，故其以夫妻共同财产为由不予继续履行，本院不予支持。原告具备购房资格，并且同意一次性支付剩余房款，合同继续履行不存在障碍，故原告诉请要求继续履行合同，本院予以支持，被告应当办理注销抵押登记、向原告交付涉案房产。同时，由于被告2016年11月24日单方撤回了赎楼、过户的委托，导致合同未能继续履行，故被告应按合同约定承担违约责任，合同约定的违约金标准为每日万分之四，原告起诉主张从2015年12月7日起计算，符合法律规定。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告王建磊与被告张亮波继续履行双方于2015年9月30日签订的《房地产买卖合同》。二、被告张亮波应当于本判决生效之日起十日内注销深圳市龙岗区中心城阳光广场A、C栋808号房产（房地产证号：深房地字第60002538**号）的抵押登记，若被告逾期未办理的，原告可代为注销涉案房产的抵押登记，第三人中国工商银行股份有限公司深圳横岗支行应当协助办理注销抵押登记的相关手续。三、原告王建磊应于本判决生效之日起三十日内向被告张亮波一次性支付剩余房款151.5万元。四、被告张亮波应于原告王建磊付清房款之日起十日内将涉案房产产权变更登记至原告王建磊名下，原告应协助办理变更登记手续。五、因买卖过程中产生的赎楼费、税费等相关费用由原告王建磊负担；六、被告张亮波于本判决生效后十日向原告王建磊支付违约金，违约金以154.5万元为基数，按每日万分之四标准自2015年12月7日起计算至判决生效之日止。七、其他未列明事宜按双方合同中的约定履行；八、驳回原告王建磊的其他诉讼请求。九、驳回被告张亮波的反诉请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟期间的债务利息。本诉案件受理费18642元，保全费5000元，反诉案件受理费6495元，合计30137元，由被告负担。如不服本判决，各方当事人可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 刘国旺人民陪审员 陈秋玲人民陪审员 赵惠玲二〇一七年七月二十日本件与原本核对无异书 记 员 王 娜