（2017）粤0111民初203号

裁判日期: 2017-07-20

公开日期: 2018-07-18

案件名称

冼凤香与广州市建诚物业管理有限公司、陈绍鹏等租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

广州市白云区人民法院

所属地区

广州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

冼凤香,广州市建诚物业管理有限公司,陈绍鹏,吴辉

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

广东省广州市白云区人民法院民事判决书（2017）粤0111民初203号原告（反诉被告）：冼凤香，女，1973年10月21日出生，汉族，身份证住址广州市天河区，委托诉讼代理人：张庭声，广东安国律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄意媚，广东安国律师事务所律师。被告(反诉原告)：广州市建诚物业管理有限公司，住所地广州市白云区华糖街48号。法定代表人：毕细英。委托诉讼代理人：肖起鹏，广东君和政通律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱和叶，广东君和政通律师事务所实习人员。被告：陈绍鹏，男，1964年1月28日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，被告：吴辉，系广州市白云区松洲松南建诚物业服务部经营者，男，1966年10月14日出生，汉族，身份证住址广州市天河区，委托诉讼代理人：肖起鹏，广东君和政通律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱和叶，广东君和政通律师事务所实习人员。原告（反诉被告）冼凤香与被告广州市建诚物业管理有限公司（反诉原告，以下简称建诚公司）、陈绍鹏、吴辉租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月3日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。冼凤香委托诉讼代理人张庭声、黄意媚，建诚公司及被告吴辉的委托诉讼代理人肖起鹏、朱和叶以及被告陈绍鹏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。冼凤香向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决冼凤香与建诚公司签订的《商铺租赁合同》无效；2、建诚公司退还押金15600元及支付等额赔偿金15600元；3、建诚公司退还前期装修费20000元；4、建诚公司退还2014年7月22日至2015年10月5日的租金37531元；5、建诚公司赔偿原告装修费6000元；6、建诚公司赔偿原告加盟费5000元；7、陈绍鹏、吴辉对建诚公司上述债务承担连带清偿责任；8、由被告承担本案受理费。事实和理由：2012年7月17日，我方与建诚公司签订《商铺租赁合同》，约定我方向建诚公司承租位于广州市罗冲围松南路华糖街44-48号第首层A12商铺（以下简称涉案商铺），租期自2012年9月18日至2017年9月17日止，共60个月，免租期为6个月加20日免租装修日。当日，我方支付了按金15600元、首六个月租金31200元；另外，我方还应建诚公司要求向其支付了前期装修费20000元、消防器材费300元、水电周转金1000元等。2013年10月，建诚公司推出租金优惠措施，一次性交12个月租金，可免除12个月租金。我方与建诚公司协商后分五期支付了2013年10月6日至2014年10月5日12个月的租金共62400元，免交2014年10月6日到2015年10月5的租金。2014年7月22日，涉案商铺所在的整个商场（如意街商场）都被广州市白云区松洲街松南经济联合社以长200米、高2米的铁网围住，导致无法经营。建诚公司承诺会尽快处理此事，并赔偿我方损失。但事情一直未解决，商场一直被围蔽，我方无法经营被迫搬离。因建诚公司故意逃避，商场管理处无人上班，我方无法联系建诚公司。现合同目的无法实现，建诚公司对此具有过错，应向我方退回按金、部分租金以及赔偿损失等。具体为：第一，建诚公司应退回按金15600元以及支付等额赔偿金15600元；第二，建诚公司应退回我方前期装修费20000元；建诚公司并没有为我方装修商铺，而是我方自行装修；第三，建诚公司应退回从2014年7月22日至2015年10月5日的租金共37531元；一共1年2个月13天，因建诚公司该段时间是优惠措施实行期间，按照62400元为24个月的租金计算2014年7月22日至2015年10月5日的租金；第四，建诚公司应退回部分装修费用6000元，我方承租商铺后自行装修花费10000元，涉案商铺从2014年7月22日围蔽，我方装修的剩余价值（即2014年7月23日至2017年9月17日期间）无法实现，应按比例退还6000元。第五，建诚公司应赔偿原告店铺加盟费5000元。原告与广州市尚点食品有限公司签订了加盟合同，加盟费为30000元。因涉案商铺被围蔽，我方加盟商铺的价值只实现了2012年9月18日至2014年7月22日期间的价值。另外，据（2014）穗云法民四初字第1278号案查明的事实，涉案商铺属于违建物。建诚公司与陈绍鹏于2016年1月15日签订租赁合同，约定由陈绍鹏处理本案涉及商场的商铺租户的问题并承担责任。因此，陈绍鹏对此作出的承诺形成债务加入。故陈绍鹏应对建诚公司的上述债务承担连带责任。同时涉案商铺的部分租金时建诚公司以“广州市白云区松洲松南建诚物业管理服务部”名义收取，故应追加广州市白云区松洲松南建诚物业管理服务部的经营者为被告。为保护我方的合法权益，特向法院提起诉讼。针对冼凤香的起诉，建诚公司辩称：我方不同意冼凤香的诉讼请求。一、我方与冼凤香签订的租赁合同合法有效，涉案商铺具备房地产权属证书，我方依法律规定办理了商铺的临时商业使用证明，依法可以进行租赁经营。冼凤香称涉案商铺为违建物，所签订的租赁合同无效与事实不符。二、我方依约将涉案商铺交付给原告后，冼凤香一直正常使用至今，时间长达四年多。2014年虽然发生了邻近的的松南经济联社以商品竞争为由在该社用地界址上拉铁网一事，经过我方与商户的共同努力，2014年12月22日白云区城市管理综合执法局作出穗综云松处字(2014)第D104号违法建设行政处理决定书，白云区法院作出(2014)穗云法行初字第462号、(2015)穗云法行初字第144号行政判决书，政府有关部门及白云区法院均确认该社行为违去，要求限期拆除，该社随后也拆除了铁网。期间包括冼凤香在内的商户均是正常经营，并无原告所称的商铺无法经营，合同目的不能实现情况存在。同时，自合同签订后至2015年9月底，冼凤香一直是依约缴交租金的，这也证实了涉案商铺一直处于正常经营状态。其次，涉案商铺是我方经装修后交付给冼凤香的，冼凤香无需对商铺再次进行装修。因此，冼凤香诉称要求租金、押金、前期装修费，赔偿装修费及支付等额押金的赔偿金的请求没有事实依据。三、自2015年10月起至今，冼凤香累计拖欠租金达18个月，期间我方多次催缴均未果。冼凤香此行为属严重违约行为。依据《商铺赁合同》第八条第2款、第十一条第8款的约定，逾期缴租一天，则按欠缴金额的2%承担违约金（滞纳金），逾期超过30天，出租人权单方解除合同并收回商铺。现我方决定解除双方签订的《商铺租赁合同》，依法追究冼凤香的违约责任。因此，我方提出反诉请求如下：一、请求判令解除双方于2012年7月17日签订的《商铺租赁合同书》，并将商铺返还给我方；二、请求判令冼凤香支付商铺租金109170元整（自2015年10月1日起计，暂计至2017年3月31日），偿付因拖欠租金所应承担的违约金109170元整（从2015年10月6日起计，暂计至2017年3月31日，以本金为限）；三、冼凤香缴交的押金15600元整抵扣其所拖欠的等额租金，不再退还；四、冼凤香承担本案的全部诉讼费用。针对冼凤香的起诉，陈绍鹏辩称：我方答辩意见与建诚公司一致。请求法院驳回冼凤香的全部诉讼请求。针对冼凤香的起诉，吴辉辩称：我方答辩意见与建诚公司一致。请求法院驳回冼凤香的全部诉讼请求。针对建诚公司的反诉，冼凤香答辩称：我方不同意建诚公司的诉讼请求。1、涉案合同是无效的，不存在解除合同的情况。我方在2014年7月搬离了涉案商铺，也不存在返还建诚公司的情况。2、2014年7月因为建诚公司的过错已经终止了双方的租赁合同关系，2014年4月拉起铁网导致冼凤香的商铺无法经营。由于此事无法解决导致我方在2014年7月搬离了涉案商铺，故此我方是无须支付租金的。即使冼凤香需要支付租金，我方也只是需要支付2017年3月28日前一年的租金，我方在2017年1月起诉，故此我方如果需要支付也是支付2016年3月29日-2017年1月3日的租金。3、我方搬离商铺之后就无法使用商铺，钥匙也不在我方处。故此建诚公司收取租金的行为也不合理。我方一直没有经营最多也是按照仓库的租金标准来收取，仓库租金标准为10元每平方米每月。4、我方没有违约，理由与上述陈述一致。合同为无效，违约条款也是无效的。5、关于押金的问题，我方没有违约也没有拖欠建诚公司的租金，我方缴纳的押金不能抵扣。6、即使法院认为我方有占用的问题，占用的租金标准也要按照广州市的工业用地及仓库用地的标准支付，即每月12元每平方米。建诚公司提供的租赁物在被围堵之后，造成了我方无法经营，应该按仓库标准进行收取。7、如果我方存在占用的问题，那么会产生水电的问题。建诚公司应该提供水电的情况证明我方是否有实际使用。经审理查明：2012年7月17日，冼凤香（乙方）与建诚公司（甲方）签订《商铺租赁合同》，约定冼凤香向建诚公司承租位于广州市罗冲围松南路华糖街44-48号第首层A12号商铺（以下简称：涉案商铺）。商铺建筑面积38平方米，租赁期限60个月，自2012年9月18日至2017年9月17日。商铺交付日期为2012年9月18日，2012年9月18日至2013年9月17日租金为5200元/月，2013年9月18日至2014年9月17日租金为5200元/月，2014年9月18日至2015年9月17日租金为5616元/月，2015年9月18日至2016年9月17日租金为5616元/月，2016年9月18日至2017年9月17日租金为6065元/月；合同履行期内，甲方按以下约定方式给予乙方免于收取租金的优惠，三按六租，免租6个月。签订合同时支付押金相当于三个月租金即15600元，每月5日前支付当月租金，逾期未交，每逾期一天，按当月欠费额的2%向甲方支付违约金；乙方在铺位内进行装修或增加用电负荷等设施，乙方须将有关装修资料送交甲方审核，经甲方书面同意后方可进行，所需费用由乙方负责；等等。同日，建诚公司开具收据，写明收到冼凤香交来涉案商铺按金15600元，六个月租金31200元、前期装修费20000元。2012年9月23日，冼凤香向建诚公司交纳装修保证金1000元、装修垃圾清理费80元。广州市白云区松洲松南建诚物业管理服务部分别于2013年11月6日、2014年1月4日、2014年3月6日、2014年5月10日以及2014年7月7日分别向冼凤香开具收据，记载分别收到冼凤香第一期至第五期租金合计62400元，还分别记载收到冼凤香缴纳当月管理费及上月水电费等。建诚公司、陈绍鹏及吴辉均确认冼凤香缴纳租金至2015年10月5日。涉案商铺的产权人为广州市华侨糖厂。2009年8月10日，广州南开经济发展有限公司（承租人、乙方，现为建诚公司）与案外人广州市华侨糖厂签订了《租赁合同》，约定甲方将广州市华侨糖厂（自编4-9幢）共6幢空置住宅楼首、二层共24个开间、自编3-9幢住宅楼间的空地出租给乙方使用，租期15年。2010年5月27日，广州南开经济发展有限公司（承租人、乙方，现为建诚公司）与案外人广州市华侨糖厂又签订了《租赁补充合同》，约定甲方将白云区华糖街48、50、52、54、56、58号共6幢空置住宅楼及楼间空地出租给广州南开经济发展有限公司使用，租期20年。其中约定，因出租物为50年代的混合结构（土屋瓦面）且十多年闲置未作维修，现由乙方采用混凝土框架结构按原状将主体进行改造，改造资金和报批手续由乙方负责。之后双方又签订《房屋、场地租赁补充合同》以及《房屋、场地租赁补充合同（三）》，约定增加建诚公司为承租人，共同履行2009年8月10日签订的《租赁合同》及其补充合同的权利和义务。2012年7月10日，建诚公司（承租人、乙方）与案外人广州市华侨糖厂（出租人、甲方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将白云区华糖街48号的物业出租给乙方作商业、办公使用。租赁期限自2012年9月1日至2017年8月31日，该合同于2012年9月27日办理租赁登记备案。2016年1月15日，建诚公司（出租人）与陈绍鹏（承租人）签订《租赁合同》，约定建诚公司将白云区松洲街华糖路48号首层及部分二层出租给陈绍鹏使用。租赁期限10年，从2016年1月14日起至2026年1月13日止，建诚公司给予陈绍鹏6个月免租期，从协议签订日起算。乙方认可并承诺按照出租标的现有面积、房地产证列示的房屋结构、交付使用时依附于出租标的的装修装饰状况和房地产证指定用途进行承租和使用，乙方不得擅自改变出租标的的使用性质、结构及拆卸相关物品。乙方未经甲方批准不得擅自对出租标的进行扩建、加建、改建、调换使用或转租、转包给第三方经营使用，也不得抵押该物业。建诚公司提供了位于广州市白云区华糖街48号、50号、52号、54号、56号、5××号的房产证以证实涉案商铺的产权情况，产权人为广州市华侨糖厂。建诚公司为证明涉案商铺并非违章建筑，向本院提交了2017年4月25日广州市华侨糖厂出具的《情况说明》，载明其授权建诚公司对涉案商铺进行了必要的维修和加固，后该房屋经鉴定为安全合格。自该房屋维修和加固后，从未被规划、城管部门立案查处，也从未被相关部门认定为违章建筑。同时其也提交了《关于公布实施、》，载明“非文物保护单位及非历史保护建筑，在不超过房屋原有坡屋顶檐高度的情况下，更换原坡屋顶的屋面材料、改变房屋屋顶结构或将坡屋顶改为平屋顶”列入规划部门对原状维修自动许可范围。建诚公司还提交了《房屋安全鉴定报告》以及《临时经营场地使用证明》。其中，《房屋安全鉴定报告》载明建筑面积2802平方米，建筑年代2010年，鉴定结论为“基本完好房”，在正常使用的情况下可按现状安全使用。陈绍鹏陈述其是将涉案房屋的坡屋顶改为平屋顶，根据前述《关于取消原状维修工程规划审批的补充通知》第二条的规定，是不需要规划报建的，故不属于违章建筑，现涉案房屋还搭建了雨棚，将六间商铺连接在一起使用，确认搭建雨棚是属于违章。同时，陈绍鹏称《房屋安全鉴定报告》显示的建筑年代是将涉案商铺的坡屋顶改为平屋顶的时间，建筑面积是六栋商铺的总面积，但与房产证记载的房屋情况不符，面积相差2.4平方米。2017年5月24日，广州市白云区国土资源和规划局出具复函，函复：按照《广州市城乡规划程序规定》第三十六条的规定，原状维修属于免于规划许可的范围。庭审中，冼凤香称对涉案商铺进行了装修，建诚公司抗辩涉案商铺是带装修（装修了地板砖、天花、墙壁等）出租，且陈绍鹏有装修材料的单据，冼凤香接收涉案商铺后根据需要再行装修是其个人行为。冼凤香对主张装修费用的损失未提供证据证明，也未向本院提出评估申请。同时，冼凤香提供与广州市尚点食品有限公司签订的《加盟合作协议书》，拟证实其支付的加盟费用。建诚公司确认吴辉经营的广州市白云区松洲松南建诚物业管理服务部是其因经营需要而设立的个体户，建诚公司授权委托吴辉收取涉案商铺部分租金及费用，租金及管理费用最终是由建诚公司收取，并陈述若判决需吴辉承担责任，则由建诚公司代为承担。冼凤香认为其于2014年7月底返还涉案商铺，商铺钥匙于搬离时塞进商铺中，庭审中冼凤香提交涉案商铺照片证明现涉案商铺由他人经营。建诚公司认为双方并未办理交还商铺的交接手续，未收到涉案商铺钥匙。2017年4月18日，建诚公司出具说明确认2017年3月1日收回涉案商铺。另查，2015年10月15日，本院作出（2014）穗云法民四初字第1278号民事判决书，认定建诚公司提供的证据不能证实坐落于广州市白云区松洲街华糖路48号首层、二层部分物业（面积约2160平方米）系合法报建或取得临时建筑批准的房屋，根据城镇房屋租赁司法解释的相关规定，就该房屋签订的租赁合同为无效合同。同时，该案查明2014年7月23日，涉案商铺所在的商场发生广州市白云区松洲街松南经济联合社搭建围墙（铁网）的事件。（2014）穗云法民四初字第1278号民事判决书已发生法律效力。庭审中，建诚公司称确认存在围堵的事实，但并不影响冼凤香经营，事情发生后其与其他商铺协同反映了该情况并要求联合社拆除，2015年3月左右铁网已经被拆除。以上事实，有当事人提交的租赁合同、产权证、民事判决书、照片、通知、情况说明、收款收据、复函以及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，陈绍鹏对涉案商铺进行改造，将涉案商铺的坡屋顶改为平屋顶。虽然依据《关于取消原状维修工程规划审批的补充通知》第二条的规定，“非文物保护单位及非历史保护建筑，在不超过房屋原有坡屋顶檐高度的情况下，更换原坡屋顶的屋面材料、改变房屋屋顶结构或将坡屋顶改为平屋顶”列入规划部门对原状维修自动许可范围。但陈绍鹏将涉案商铺的坡屋顶改造成平屋顶后，却搭建雨棚并将涉案商铺所在的六幢房屋连接在一起使用，已然不属于原状维修，而是违反了相关的规划。同时，已有生效判决查明涉案商铺所在建筑物未取得合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，冼凤香与建诚公司签订的《商铺租赁合同》依法应为无效。因此，被告建诚公司提出解除涉案租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。租赁合同无效，双方应就该租赁合同取得的财物相互返还。故冼凤香要求建诚公司退还已缴纳的押金15600元，于法有据，本院予以支持。建诚公司请求不予退还押金的主张，本院不予支持。关于涉案商铺的退场时间，冼凤香主张因2014年7月22日涉案商铺发生拉铁网事件，导致其无法经营，建诚公司未能解决此事，遂于2014年7月底搬离涉案商铺。建诚公司对冼凤香主张的退场时间不予确认，并抗辩冼凤香未与其办理交接手续，且未收到涉案商铺钥匙，并确认系于2017年3月1日才收回涉案商铺。因建诚公司确认已实际收回涉案商铺，现对建诚公司请求返还涉案商铺的主张，本院不予支持。关于涉案商铺占有使用费的计算，虽然涉案商铺所在商场发生拉铁网事件，但冼凤香未与建诚公司办理交接手续的情况下擅自搬离涉案商铺，其未能提供证据证明已经办理交接手续且建诚公司不予确认，故对冼凤香主张的退场时间，本院不予确认。故冼凤香要求建诚公司支付赔偿金15600元的主张，依据不足，本院不予支持。双方确认冼凤香交纳租金至2015年10月5日。故冼凤香应向建诚公司支付自2015年10月6日至2017年3月1日的商铺占有使用费。建诚公司主张占有使用费（租金）标准按每月6065元标准计算，依涉案租赁合同的约定，2015年9月18日至2016年年9月17日租金为5616元/月，2016年9月18日至2017年9月17日租金为6065元/月，考虑到涉案商铺所在商场发生围蔽事件且持续半年多才得以解决，若冼凤香经营涉案商铺，该围蔽事件亦会对其经营造成一定影响。因此，本院酌情将涉案商铺使用费调整为以双方租赁合同约定的租金标准的八折计算，即2015年9月18日至2016年年9月17日租金为4493元/月，2016年9月18日至2017年9月17日租金为4852元/月。故冼凤香应支付自2015年10月6日至2017年3月1日的占有使用费合计77265元。对于建诚公司主张的超出部分的占有使用费，本院不予支持。因涉案租赁合同无效，对于建诚公司主张偿付因冼凤香拖欠租金产生的违约金，本院不予支持。对于冼凤香主张建诚公司退还自2014年7月22日至2015年10月5日的租金，依据不足，本院不予支持。因冼凤香已实际占有使用涉案商铺，使用涉案商铺期间也已使用建诚公司提供的前期装修，现冼凤香要求建诚公司退还前期装修费20000元，无事实及法律依据，本院不予支持。关于装修费，冼凤香主张其承租后进行装修，并出示装修垃圾清运费收据拟证实其对涉案商铺进行装修，但未能提供证据证实实际装修项目及实际支出的装修费用，亦未向本院提出评估申请，应承担举证不能的不利法律后果。故对原告主张的装修费6000元，本院不予支持。对于店铺加盟费，该部分费用并非因租赁合同产生的必然费用，冼凤香主张建诚公司赔偿该部分费用，依据不足，本院亦不予支持。冼凤香主张陈绍鹏、吴辉对建诚公司的债务承担连带责任，因陈绍鹏并非与冼凤香签订租赁合同的相对方，故冼凤香要求陈绍鹏承担连带责任无事实及法律依据，本院不予支持。吴辉系广州市白云区松洲松南建诚物业管理服务部的经营者，广州市白云区松洲松南建诚物业管理服务部系由建诚公司设立的个体工商户，建诚公司授权吴辉代为收取涉案商铺部分租金及管理费用，冼凤香亦向吴辉经营的广州市白云区松洲松南建诚物业服务部缴纳部分租金及管理费用。但冼凤香实际是向建诚公司缴纳涉案商铺押金，因此，原告主张吴辉对此承担连带责任的主张，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起五日内，广州市建诚物业管理有限公司向冼凤香退还押金15600元；二、在本判决生效之日起五日内，冼凤香向广州市建诚物业管理有限公司支付自2015年10月6日至2017年3月1日的商铺占有使用费77265元；三、驳回冼凤香的其他诉讼请求；四、驳回广州市建诚物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2293元，由冼凤香负担1935元，由广州市建诚物业管理有限公司负担358元并于本判决生效之日起五日内迳付冼凤香；本案反诉受理费2404元，由广州市建诚物业管理有限公司负担1611元，由冼凤香负担793元并于本判决生效之日起五日内迳付广州市建诚物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广州市中级人民法院。审　判　长　　陶向军人民陪审员　　李丽梅人民陪审员　　王雪萍二〇一七年七月二十日书　记　员　　廖若薇搜索“”