（2017）津0115民初2903号
裁判日期: 2017-07-20
公开日期: 2017-08-28
案件名称
白雁生与岳广州房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市宝坻区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
白雁生,岳广州,中国银行股份有限公司天津宝坻支行
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十六条；《中华人民共和国担保法》：第四十六条；《中华人民共和国物权法》：第一百九十一条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0115民初2903号原告（反诉被告）：白雁生，男，1979年4月17日出生，汉族，居民，住天津市宝坻区。委托诉讼代理人：李东，天津市宝坻区148专线法律服务所法律服务工作者。被告（反诉原告）：岳广州，男，1988年5月19日出生，汉族，居民，住天津市宝坻区。委托诉讼代理人：李庆培，天津五君律师事务所律师。第三人：中国银行股份有限公司天津宝坻支行，住所地：天津市宝坻区南城路88号。法定代表人：黄永新，该支行行长。委托诉讼代理人：单柏，该支行个人金融部主任。原告（反诉被告）白雁生与被告岳广州（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月28日立案后，依法适用简易程序，4月13日第一次公开开庭进行了审理。原告白雁生及委托诉讼代理人李东、被告岳广州（尚未委托代理人）到庭参加诉讼。因涉及房屋抵押权涤除问题，原告白雁生申请追加第中国银行股份有限公司天津宝坻支行（以下简称中行宝坻支行）为第三人参加诉讼。本院通知中行宝坻支行作为第三人参加诉讼后，于7月17日第二次公开开庭进行了审理。原告白雁生及委托诉讼代理人李东、被告岳广州及委托诉讼代理人李庆培、第三人中行宝坻支行委托诉讼代理人单柏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。白雁生向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行原、被告2016年7月27日签订的《房屋买卖居间合同》；2.被告配合原告办理涉诉房屋所有权转移登记手续；3.被告赔偿原告违约金73000元。事实和理由：2016年7月27日，经天津融创房地产经纪有限公司第九分公司居间介绍，原、被告签订《房屋买卖居间合同》，约定原告购买被告名下坐落于宝坻区××××小区28-4-402房屋，价款730000元；原告需交纳定金20000元，被告于2017年1月20日前清偿房屋抵押贷款；双方于2017年2月10日前到房管部门订立买卖协议，原告将首付款存入资金监管账户，余款贷款支付。合同签订当日，原告向被告支付定金20000元。2016年8月2日，双方签订补充协议，约定被告于当日将房屋交付原告。原告已居住至今。2017年1月初，通过中介机构通知被告去房管局订立买卖协议，被告拒绝并表示不按原价格出售房屋，已构成违约。现原告同意代替岳广州偿还剩余贷款，注销抵押权，继续履行合同。岳广州辩称，因涉诉房屋价值增加，且被告家庭需要居住该房屋，不同意继续履行合同，也不同意原告的诉讼请求。根据我国民法情势变更原则，被告无法继续履行合同，向本院提出反诉请求，解除双方签订的《房屋买卖居间合同》，同意双倍返还原告定金。白雁生对岳广州的反诉辩称，不同意被告反诉请求，原告不存在限购政策的影响，且有能力代偿贷款和现金支付剩余购房款，涉诉合同具有可履行性，要求继续履行合同。中行宝坻支行述称，按照银行规定，提前偿还贷款需要贷款人申请，或根据人民法院的判决，我行可以协助，但需要按照合同约定给付相应的赔偿金。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。原、被告于2016年7月27日签订房屋买卖居间合同后，原告交纳定金20000元。同年8月2日，双方又签订补充协议，约定岳广州于2016年8月2日将涉诉房屋钥匙交付白雁生，并结清房屋的水、暖、电、物业等费用，由白雁生支付给岳广州3000元；房屋内物品空调、灶具、热水器等全部留在该房内，由白雁生支付岳广州2500元；双方按照签订的房屋买卖居间合同履行正常的过户手续。该补充协议签订后，白雁生将约定的5500元款给付岳广州，岳广州将房屋交付白雁生，白雁生已入住至今。对双方未按涉诉合同约定于2017年2月10日前到房管部门签订房屋买卖协议的原因，岳广州解释称，因为遇到困难无力偿还贷款，主要是不同意出售该房屋。另查明，2014年12月30日，岳广州与中行宝坻支行签订《个人二手住房贷款（抵押）合同》，贷款466000元，用于购买涉诉的宝坻区××××小区28-4-402房屋，并用该房屋作抵押，期限至2044年12月30日。诉讼过程中，白雁生同意代岳广州偿还该涉诉房屋剩余贷款，中行宝坻支行表示同意。本院认为，从当事人的诉辩主张看，设定抵押权的房屋转让后对买卖合同效力是否有影响是本案需要解决的问题，即房屋抵押权存续期间，抵押人未经抵押权人同意，对外签订的房屋买卖合同是否有效及如何履行以及代偿贷款等问题成为案件焦点问题。本院综合当事人的举证、质证意见，结合业已查明的案件事实，对焦点问题评判如下：一、涉诉房屋买卖合同的效力问题房屋买卖合同属于买卖合同中特殊的一种买卖合同，是出卖人将房屋交付并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。除具备买卖合同的一般法律特征外，因房屋买卖合同标的物为不动产，所有权的转移必须办理登记手续，属于法律规定的要式法律行为。《合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释㈠》第九条第一款规定“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”《物权法》第一百九十一条第二款规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”涉诉房屋设定有第三人中行宝坻支行的抵押权而无法办理所有权转移登记手续，但根据上述法律的规定，未办理登记过户的后果是标的物所有权及其他物权不能转移，并不必然导致涉诉合同无效后果发生。上述《物权法》的规定确定了以转让价金物上代位为主导、抵押权追及效力为补充的抵押物转让制度，以实现抵押权人与抵押物买受人和受让人之间的利益平衡。涉诉房屋虽然附载抵押权，但未违背法律禁止性规定，不影响合同的效力。综上，涉诉合同是原告白雁生与被告岳广州真实的意思表示，并不违反法律和社会公共利益，根据自愿、公平、等价有偿和诚实信用的原则，应当认定涉诉合同为有效合同。二、涉诉房屋买卖合同的履行问题涉诉合同为有效合同，对双方具有法律约束力，双方均应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。现岳广州已经交付房屋，白雁生已实际入住，要求岳广州协助办理过户手续，因岳广州没有清偿贷款能力，白雁生同意代偿涉诉房屋抵押贷款，并向本院提交了足额的偿还贷款资金。第三人中行宝坻支行同意接受白雁生还款，继续履行合同不再具有障碍，故涉诉合同应继续履行。《担保法》第四十六条规定“抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。”原告白雁生应该按照岳广州与中行宝坻支行签订的贷款合同约定进行还贷。中行宝坻支行收到白雁生代偿的全部贷款本息后，涤除抵押权的条件成就，其有义务办理房屋抵押注销登记手续；被告岳广州应当在抵押权消灭后协助白雁生办理所有权转移登记手续。岳广州所述双方签订的补充协议实际是租赁协议，即将房屋租赁给白雁生居住，该补充协议明确约定由白雁生负责结清水电费等费用，并向岳广州支付房屋内物品折价款，按房屋买卖合同履行过户手续。该补充协议是对之前房屋买卖合同未尽事宜的补充，不具有租赁合同的性质，故岳广州所述不能成立，本院不予采信。三、关于原告请求的违约金问题原、被告订立合同的目的是买卖房屋，在订立合同后岳广州即向白雁生履行了交付房屋的义务，因岳广州未能及时清偿贷款致不能办理后续手续。就合同履行而言，白雁生除交付定金外尚未支付其余购房款，岳广州未能及时清偿贷款的后果是不能及时办理权属转移登记，但其主要合同义务是交付房屋，已履行，并不构成根本违约，也不影响白雁生的居住，对白雁生而言并未造成其他损失。原告白雁生坚持要求被告岳广州支付违约金显失公平，本院不予支持。四、关于被告反诉问题岳广州反诉理由即答辩理由，以情势变更原则予以抗辩，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。被告所述无力偿还贷款及家庭需要住房之理由，均不属于无法预见和非不可抗力，原告同意代偿贷款正是缓解被告困境、保障合同顺利履行的有效途径，被告以情势变更进行抗辩的理由不能成立，故对被告反诉之请求不予支持。综上所述，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释㈠》第九条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国担保法》第四十六条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告白雁生与被告岳广州及天津融创房地产经纪有限公司2016年7月27日签订的《买卖房屋居间合同》有效；二、原告白雁生于本判决生效后5日内从应付被告岳广州购房款中向第三人中国银行股份有限公司天津宝坻支行清偿涉诉房屋剩余贷款本息（以实际清偿日结算数额为准），并将剩余购房款给付被告岳广州；三、第三人中国银行股份有限公司天津宝坻支行收到涉诉房屋剩余贷款本息后5日内，协助办理涉诉房屋抵押权注销登记手续；四、被告岳广州继续履行涉诉《房屋买卖居间合同》约定的合同义务，在涉诉房屋抵押权注销登记后，协助原告白雁生办理所有权转移登记手续，由此产生的契税等相关费用由原告白雁生负担；五、驳回原告白雁生其它诉讼请求；六、驳回被告岳广州的反诉请求。案件受理费10900元，减半收取计5450元（白雁生已预交），由白雁生负担，保全费4170元（白雁生已预交），由岳广州负担，于本判决生效后5日内给付白雁生；反诉费40元（岳广州已交纳），由岳广州负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。（在上诉期内递交上诉状的同时，应向天津市第一中级人民法院预交诉讼费用，在上诉期满后七日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。）审判员 杨旭东二〇一七年七月二十日书记员 刘宏海附：本裁判文书所依据的相关法律条款《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释㈠》第九条第一款依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。《中华人民共和国担保法》第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 微信公众号“”