（2017）辽02民终4129号
裁判日期: 2017-07-20
公开日期: 2017-12-05
案件名称
大连金悦房地产开发有限公司与宁华、程子敏房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省大连市中级人民法院
所属地区
辽宁省大连市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
大连金悦房地产开发有限公司,宁华,程子敏
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}辽宁省大连市中级人民法院p t ; ” > 民 事 判 决 书（2017）辽02民终4129号上诉人（原审被告）：大连金悦房地产开发有限公司，住所地大连市金州区先进街道八里村。法定代表人：王士东，该公司总经理。委托诉讼代理人：史庆峰，男，该公司职员。被上诉人（原审原告）：宁华，女，1958年5月29日生，汉族，中国大地保险股份有限公司退休员工，住大连市沙河口区。被上诉人（原审原告）：程子敏（宁华丈夫），男，1955年3月1日生，汉族，系大连水泥集团退休职工，住大连市沙河口区。二上诉人共同委托诉讼代理人：戴卫祥、余国凡，辽宁东亚律师事务所律师。上诉人大连金悦房地产开发有限公司（以下简称金悦公司）因与被上诉人程子敏、宁华房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市金州区人民法院（2016）辽0213民初11号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后,依法组成合议庭进行了审理。上诉人金悦公司的委托诉讼代理人史庆峰，被上诉人程子敏、宁华的共同委托诉讼代理人戴卫祥、余国凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金悦公司上诉请求:撤销一审判决第二项，依法改判。事实和理由：1、一审认定上诉人未按期向产权登记机关提供备案资料并承担全部违约责任是错误的，案涉房屋尚不能办理产权登记的原因在于政府相关部门不作为及两区政府合并导致政策变化等诸多客观原因造成，非上诉人主观过错，不能完全归责于上诉人，完全由上诉人承担违约赔偿责任有失公平；2、一审法院按补充协议第二十二条计算违约金是错误的，如确因上诉人原因延期办证，也应当适用经房产部门和工商部门备案的《商品房买卖合同》正本第十五条第2款关于”买受人不退房，出卖人按已付房款的3%向买受人支付违约金”的约定，该条款非格式条款且经依法备案，应优先适用；3、一审法院认为被上诉人起诉未过诉讼时效是错误的。按补充协议第二十二条约定，按日计算违约金，违约金债权按日产生，即使上诉人应当承担违约责任，违约金计算方式无论适用《商品房买卖合同》第十五条还是补充协议第二十二条，都存在超过2年诉讼时效的问题，被上诉人对于超出时效部分的违约金权利已经丧失胜诉权。上诉人不存在主观过错，不能办证也是第三方原因导致，上诉人是想要办理而客观上也确实存在非上诉人主观意志所决定的因素，因此，请求二审法院依据上诉人的主观过错，考虑到买受人没有造成实际损失，酌情判定上诉人承担逾期违约金的50%或更少一些。程子敏、宁华辩称，不同意上诉人的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确，服从一审判决。在取得预售许可证后，政府已经完成相关行政职能，上诉人所述不符合事实。上诉人提交的证据均为复印件，不能证明逾期办证系因政府原因。补充协议并非格式条款，且约定的违约金明显低于司法解释的规定，应当予以适用。上诉人逾期办证行为造成的损失是必然的，上诉人的违约事实是持续存在的，本案未超过诉讼时效。程子敏、宁华向一审法院起诉请求：1、判令被告于判决生效后10内立即为原告办好房屋产权证；2、判令被告支付原告逾期办理房屋产权证违约金76514.64元（558501元×1370天×0.0001，自2012年7月1日起至判决之日止，暂计算至2016年3月31日，判决后顺延至实际办好房屋产权证日止）。一审法院认定事实：2010年4月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，约定原告购买被告开发的商品房，房屋总价款为558501元，2011年6月30日前交付房屋。关于逾期办证违约金，《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定为：”出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金”。《合同补充协议》第二十二条约定：”买卖合同第十五条约定出卖人在商品房交付使用后90日内办理权属登记备案，现双方明确，如90日内未办理完产权登记备案，由出卖人继续协调办理，确因出卖人的责任导致买受人在房屋交付满一年后未能办理房屋登记或者无法取得房屋权属证书的，自该一年期满之次日起，出卖人承担买受人已付房款日万分之一的违约金”。《合同补充协议》第二十四条约定：”本补充协议是买卖合同不可分割的组成部分，如有抵触，以本补充协议为准”。合同签订后，原告依约交付了房款。2011年7月1日，被告将房屋交付给原告。因被告未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，原告至今无法取得房屋权属证书。另查明：一审法院已受理案外人张安君诉被告大连金州新区土地房屋局、第三人大连金悦房地产开发有限公司撤销商品房预售许可证案，该案正在审理过程中。一审法院认为：一、原被告签订的《商品房买卖合同》，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定有效。《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款规定，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在原告已经按约支付全部价款的情况下，被告应当依法按约向原告交付房产并协助办理所有权变更登记。但因案外人撤销商品房预售许可证案尚未审结，被告所述政府出让案涉土地存在权属争议等事实尚不明确，而上述事实构成案涉房产所有权变更登记之法律障碍，于本案中直接判决被告履行办理所有权变更登记义务并不妥当。被告应在相关程序完善后，协助原告办理房屋所有权登记。二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告作为商品房的出卖人，有义务在合同约定的期限内将需由其提供的资料报产权登记机关备案，以协助原告取得产权登记，被告未能办理，即构成违约，应当向原告承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：”当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”因此，对被告提出的”办证延期责任不在于被告”的答辩意见，一审法院不予采纳。关于违约金的计算方式，按照《合同补充协议》第二十二条的文义，该条是对《商品房买卖合同》第十五条进行了变更，而不属于格式条款和非格式条款不一致的情形，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。因此对被告提出的”应当采用非格式条款的约定”的答辩意见，一审法院不予采纳。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案《合同补充协议》第二十二条约定的日万分之一的标准低于金融机构计收逾期贷款利息的标准，因此对被告提出的”原告没有实际损失、补充协议第二十二条约定的违约金过高”的答辩意见，一审法院不予采纳。因此，违约金应按《合同补充协议》第二十二条的约定进行计算。被告的违约行为直接导致原告无法取得房屋权属证书的后果，该后果持续存在，因此对被告提出的”原告起诉已超过诉讼时效”的答辩意见，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百二十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，一审法院判决如下：一、被告大连金悦房地产开发有限公司于原告宁华、程子敏所购房屋具备办理房屋所有权登记条件后四十日内协助原告宁华、程子敏办理房屋所有权登记手续；二、被告大连金悦房地产开发有限公司于判决生效后十日内给付原告宁华、程子敏以购房款558501元自2012年7月2日起至上述第一项履行完毕之日止按日万分之一计算的逾期办证违约金；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元（原告已预交），由被告大连金悦房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。根据当事人一审提交的证据，本院补充查明：1.金悦公司在其拟定并作为证据提交的2014年8月10日《关于悦泰山里项目用地政府会议纪要的情况报告》中记载：”现在山里业主不停上访，现在已经形成有组织有规模有计划的上访，如果再不解决，将会给社会带来极大的不稳定”；2.金悦公司在其拟定并作为证据提交的2014年11月20日《关于解决”悦泰山里”项目历史遗留问题的工作进展说明》中记载：”由于悦泰山里项目B区土地存在的问题迟迟未能解决，三年来购房居民不能办理房屋产权、户口迁移、子女上学、二手房交易等诸多事宜，一直怨声载道，不断上访，使我公司工作环境长期遭受严重干扰，并到管委会群访十余次...”。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案中，程子敏、宁华与金悦公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。合同签订后，双方当事人均应按照合同约定全面履行义务，不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。合同履行过程中，案涉房屋已于2011年7月1日交付，按照买卖合同及补充协议的约定，金悦公司应于2012年7月1日前完成产权登记备案，但金悦公司至今仍未能办理案涉房屋的初始登记备案，致使买受人至今未能办理房屋权属登记及取得房屋权属证书，金悦公司的行为已经构成违约，其理应按照合同约定承担相应违约责任。对于金悦公司提出逾期办证存在政府相关部门不作为及两区合并政策变化等客观原因的上诉理由，本院认为，金悦公司对其该项主张并未提供相应证据，金悦公司亦认可其提交的会议纪要等材料中并未作出逾期办证与政府工作或政策变化等原因有关的表述或记载，金悦公司的该节主张缺乏证据支持，不予采纳。对于金悦公司主张违约责任的承担应适用《商品房买卖合同》第十五条第2款的上诉理由，本院认为，双方在签订《商品房买卖合同》的同时签订了《合同补充协议》，《合同补充协议》第二十二条对逾期办证违约责任的承担方式已经以明确、一致的意思表示对《商品房买卖合同》第十五条第2款的约定作出了变更，且《合同补充协议》第二十四条亦明确约定如与买卖合同有抵触应以补充协议为准，故金悦公司应当按照变更后的合同约定履行义务及承担责任，一审对金悦公司违约责任的认定事实清楚、依据充分，应予维持。对于金悦公司主张程子敏、宁华的起诉已过诉讼时效及买受人并未因逾期办证受到损失一节，本院认为，按照合同约定，金悦公司应自2012年7月2日起向程子敏、宁华承担逾期办证的违约责任，而金悦公司在其于2014年8月10日拟定的情况报告中记载”现在山里业主不停上访，已经形成有组织有规模有计划的上访”，可见房屋买受人对于金悦公司的逾期办证违约行为一直在主张权利；金悦公司在其2014年11月20日拟定的说明中再次记载，由于不能办理房屋权属证书，”三年来购房居民不能办理户口迁移、子女上学、二手房交易等诸多事宜”，业主对此”一直怨声载道，不断上访，使我公司工作环境长期遭受严重干扰”，由此可见，房屋买受人自金悦公司应当承担办理房屋权属登记义务之日起，始终在持续、未间断的主张自己的权利，而金悦公司对于逾期办证给买受人造成了损失及买受人为此一直在积极主张权利的事实也是明知和认可的，本案时效因买受人持续要求金悦公司履行义务而多次发生中断。因此，对金悦公司提出程子敏、宁华的起诉已过诉讼时效及逾期办证未对买受人造成损失的上诉主张，本院均不予采纳。综上所述，金悦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理800元（大连金悦房地产开发有限公司预交），由上诉人大连金悦房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长侯学枝审判员刘冬艳代理审判员王鹏程二〇一七年七月二十日书记员董芳 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