（2016）鄂0982民初1912号

裁判日期: 2017-07-20

公开日期: 2017-08-22

案件名称

胡翔与湖北香江房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

安陆市人民法院

所属地区

安陆市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

胡翔,湖北香江房地产开发有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百三十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条

全文

湖北省安陆市人民法院民 事 判 决 书(2016)鄂0982民初1912号原告：胡翔，男，1976年8月5日出生，汉族，住湖北省孝感市。委托诉讼代理人：董陆茜、魏新星，湖北浩法律师事务所律师。被告：湖北香江房地产开发有限公司，住所地：湖北省云梦县城关太平街7号。法定代表人：刘华家,经理。委托诉讼代理人：张新民，男，该公司员工。委托诉讼代理人：王念东，湖北梦云律师事务所律师。原告胡翔与被告湖北香江房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年12月1日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告胡翔的委托诉讼代理人魏新星、董陆茜,被告湖北香江房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张新民、王念东到庭参加诉讼。2016年12月2日，经原告申请，本院查封湖北香江房地产开发有限公司位于安陆市德安中路67号房屋中从北向南第二间临街门面1间。本案现已审理终结。原告胡翔向本院提出诉讼请求：1、依法确认双方签订的商铺订购意向协议及补充协议合法有效；2、判令被告履行合同义务（1.双方签订房管局正式购房合同，并完成网上备案；2.被告提供购房2835万元正式发票；3.被告办理涉案房屋消防验收合格证及房屋竣收合格证；4.被告安装涉案房屋正常运行的电梯；5.被告履行涉案房屋水、电安装。）3、判令被告交付并过户涉案房屋给原告；4、判令被告赔偿原告因逾期至今未办理土地证、房产证的违约金(总房价为基数，自2015年5月14日每日万分之五算至实际给付日）及逾期至今未安装电梯的违约金(1500万元为基数，自2015年11月27日算至实际给付日）；5、本案诉讼费及其他相关费用由被告承担。事实及理由：2014年10月17日原、被告双方签订《商铺订购意向协议》，约定胡翔购买被告建设的、位于安陆市××、××、××层部分房屋，其中一楼约590平方米，价格为5.5万元每平方米；二楼约650平方米，价格为1.1万元每平方米；三楼约635平方米，价格为0.66万元每平方米。以及其他权利义务关系。2015年5月14日双方再次签订《商铺订购意向协议》，将一层面积修改为390平方米，同时约定其他权利义务关系和逾期交房、办理两证等违约责任。双方于2015年11月27日签订《补充协议》，修改一楼价格为5.1万元每平方米及其他门口地砖、电梯安装等权利义务关系和被告未依约安装电梯等违约责任。2016年6月13日双方再次签订《补充协议》，约定胡翔所购一、二、三层商铺总价为人民币2835万元。合同签订后，胡翔分批合计支付现金2250万元，银行按揭已全部到位，购房款己全部交付完毕。从北向南第一间临街门面及二、三层商铺按约定已完成房管局房屋网上备案。从北向南第二间临街门面因肖永华诉被告一房二卖一案被安陆市人民法院予以查封。依约被告解决一楼商铺解封后予以房屋网上备案，现被告明确答复不予配合。诉讼请求中被告应履行的其他合同义务也未履行。原告义务己履行完毕，为保护原告合法权益，望人民法院支持原告诉求。被告湖北香江房地产开发有限公司辩称，1、双方签订的商品房协议与补偿协议，因原告方在房屋买卖过程中严重违约，延期给付购房款，造成被告的损失，且在原告诉求中的部分事情，已经办理，部分可以办理，对于其违约责任，系原告违约造成的，应当由原告自行承担，因被告方没有交纳反诉费用，被告保留另案起诉的权利。经审理查明，2014年10月17日原、被告双方签订《商铺订购意向协议》，约定胡翔购买被告建设的、位于安陆市××、××、××层部分房屋，其中一楼约590平方米，价格为5.5万元每平方米；二楼约650平方米，价格为1.1万元每平方米；三楼约635平方米，价格为0.66万元每平方米。房款总计4379.1万元。协议签订当日付款1000万元，原告胡翔实付500万元，另500万元由原告胡翔转售，被告湖北香江房地产开发有限公司配合扣减。2014年10月25日之前付款500万元，2014年11月15日前原告胡翔向被告湖北香江房地产开发有限公司累计付50%款。2015年5月1日原告胡翔付80%款，原告方进场装修，2015年8月15日原告试营业，被告保证拆除该房屋上部脚手架，如因被告原因影响原告试营业，其损失由被告承担。商铺及房屋竣工验收合格后，原告付清余下购房款。被告开发的商铺在竣工验收合格后一年内（即：2016年7月30日）代办房屋产权证、土地证，办理产权证、土地证涉及的相关费税由甲原告双方依法承担。2015年5月14日双方再次签订《商铺订购意向协议》，约定胡翔购买被告建设的、位于安陆市××、××、××层部分房屋，其中一楼约390平方米，价格为5.5万元每平方米；二楼约650平方米，价格为1.1万元每平方米；三楼约635平方米，价格为0.66万元每平方米。房款总计3279.1万元。协议签订之前付款1000万元，2015年5月15日之前付款500万元，6月15日前付款139.6万元，房屋封顶付款983.7万元，房屋竣工验收付款655.8万元（按房产管理部门测量面积进行结算，结清全部余款）。2015年7月15日三层结构施工完，8月30日封顶，1至3层内粉刷完，原告胡翔进场装修，9月30日维护结构施工完，11月29日整体装修完成，12月中旬竣工验收，一年内，被告湖北香江房地产开发有限公司为原告胡翔代办房屋产权证、土地证，办证费用由双方依法承担。2015年11月27日原、被告双方签订《补充协议》，约定，1、原告所购商铺外墙装修工程需在2015年12月20日完成，同时原告所购部分门面以上外脚手架拆除完毕。2、门口地砖铺设、清理需在2015年12月25日前完工。3、电动扶梯(1-2楼)于2015年12月27日进场，于2016年1月1日前安装、调试合格。2?3楼电动扶梯，1?3楼电梯于2016年1月22日前安装、调试合格。4、一层商铺内隔断墙按原告要求（要求标准：以原告转交的图纸及原告和施工方签字为准）施工，自签字之日起在一周内完成。5、二层商铺砌体在保证黄如进还建面积的前提下尽量按原告合理要求由被告协调到位。6、原告须保证购房资金按要求到位，2015年12月1日前先付100万元，12月4日前再支付650万元。待按揭手续完成，按揭贷款到位后全部支付完。按揭的贷款在支付完原告应付的余款之后，多余的退还给原告。7、一楼商铺最终价格为51000.00元/平方米，二楼商铺最终价格为11000.00元/平方米,三楼商铺最终价格为6600.00元/平方米，商铺面积最终以房产部门登记的数据为准。8、原告必须按第6条按时保证购房资金到位，若资金没有到位，则视为原告放弃购买，被告可将商铺另卖他人，原告承担第9条中甲方对原告违约金的数额作为原告的违约金。如原告在2015年12月4日前的陆佰伍拾万元支付到位时双方签订正式购买合同。9、如被告违反本补充协议1?5条的义务，由被告按实际己收1500万元之日起作为本金，月息按2%计，直到被告向原告付清为止，作为被告对原告违约金的支付。2016年6月13日双方再次签订《补充协议》，约定，1、原告所购一、二、三楼商铺总价款商定为3000万元（不论测量面积多少），由于被告缓交商铺，经双方商定在此基础上被告再让165万元，原告已付2250万元，原告应付585万元。2、原告负责对购买的商铺提供分割方案，一楼分割2户，二楼1户，三楼1户，被告负责联系房管局测绘大队，通知原告到场，按原告提供的分割方案进行测量分割，此项工作在本协议签订后3日完成。3、原告负责在10日内提供建行认可的合法有效的按揭贷款资料。原告要求办理胡涛、蔡春娥、吴红霞、蒋忠4户按揭贷款，4户的首付款缴交的凭证，分别由胡涛、蔡春娥、吴红霞、蒋忠提供缴交凭证，相应关系由胡翔沟通，资金由胡翔解决，被告积极办理相关手续。4、首付款发票由被告负责提供。5、被告配合原告尽量多办理按揭贷款。6、原告提供银行按揭贷款资料后，进行网签。7、一楼临街卷帘门、二、三楼橱窗由原告自行安装，费用由原告承担。其余所有后期工程由被告负责完善并进场装修。8、被告于2017年12月30日给原告办房屋产权证。另查明，原告已交付2835万元购房款，被告完成从北向南第一间临街门面及二、三层商铺按约定已完成房管局房屋网上备案，从北向南第二间临街门面未完成备案。水、电已入户，1?3楼电动扶梯完成大部分安装，1?3楼电梯未安装（电梯井已预留）。被告未办理涉案房屋消防验收合格证及房屋竣收合格证。房产证书未办理。本院认为，原、被告反复协商房屋买卖事项，所订立的《商铺订购意向协议》及《补充协议》是双方真实意思的表示，不违反法律的规定，本院依法确认其内容合法有效，其内容不同之处以最后达成协议为准，无须另签购房合同。原告已履行给付购房款的义务，被告未全面履行合同义务，构成违约，应承担相应的违约责任，被告应出具购房发票给原告，及完成电梯安装义务;办理网上备案及房屋竣工验收和消防验收虽是被告法定义务，但其完成都涉及行政审批，在民事诉讼中不宜解决，该房屋水电已接通，对该部分诉求不支持，双方约定被告于2017年12月30日给原告办房屋产权证，因其未到约定期限，对该诉求不支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告胡翔与被告湖北香江房地产开发有限公司签订的《商铺订购意向协议》（二份）及《补充协议》（二份）合法有效；二、被告湖北香江房地产开发有限公司在本判决生效日起30日内完成安陆市德安中路67号1?3楼电动扶梯及1?3楼电梯的安装；三、被告湖北香江房地产开发有限公司在本判决生效日起10日内向原告交付2835万元购房发票；四、驳回原告胡翔其他诉讼请求。本案受理费24400元，由原告胡翔负担12200元，被告湖北香江房地产开发有限公司负担12200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审　判　长　　涂　军审　判　员　　万红卫人民陪审员　　刘迎飞二Ｏ二Ｏ一七年七月二十日书　记　员　　吴冬妮本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 来源：