（2017）沪0116民初3719号
裁判日期: 2017-07-20
公开日期: 2017-11-28
案件名称
李某某与某公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市金山区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李某某,上海得某某装饰市场经营管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0116民初3719号原告：李某某，女，汉族，1980年11月3日生，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：梁柏贤，上海市汇中律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱阁卿，上海市汇中律师事务所律师。被告：上海得某某装饰市场经营管理有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：夏某，经理。委托诉讼代理人：周晶，上海市联合律师事务所律师。原告李某某诉被告上海得某某装饰市场经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月8日受理，依法适用简易程序，于2017年4月10日、2017年6月15日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人梁柏贤、朱阁卿，被告委托诉讼代理人周晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除与被告签订的《商铺委托经营管理协议》，并向原告返还商铺；2、被告支付自2015年5月30日起至2017年3月14日止的租金人民币67330元(商铺房款*9%/365*654天)；3、就上述租金为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算，支付自2017年3月15日至判决生效日止的利息损失；4、被告支付自2017年3月15日起至被告实际返还商铺日止的商铺占有使用费(计算方式为商铺房款*9%/365*延期返还商铺天数)；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年1月2日，原告与被告签订《商铺委托经营管理协议》，原告将自有的商铺出租于被告并委托被告管理经营，约定托管期限自2010年5月30日至2015年5月29日止。合同约定，前三年免租，第四年按该商铺总房款的8.5%支付经营收益，第五年按商铺总房款的9%支付经营收益。合同另约定，托管期满前三个月，原告未书面告知被告是否继续委托经营商铺的，视为继续委托。然至今，被告未依约支付经营收益，原告于起诉前曾委托律师书面告知被告要求被告支付经营收益，但被告仍未支付。原告认为，被告的行为已然严重违反了合同的约定。故原告起诉。被告在2017年4月10日本案第一次庭审中辩称：若原告配合办理相关手续，则同意解除合同，关于经营收益应当根据实际经营情况结算，并非按照房款百分之九计算。2017年6月15日本案第二次庭审中辩称，不同意解除委托经营管理协议，不同意返还房屋。原、被告之间的合同是仍然持续有效，根据该协议的约定，双方均不得擅自解除、终止协议。关于租金，第二个托管期内，被告应当根据实际经营收益结算收益，故原告主张房价百分之九的经营收益是没有依据的。对于利息的诉请，被告不存在未依约支付经营收益的情形，被告一直与业主进行结算的沟通事宜，并且在2016年10月31日函告全体业主，将按照协议约定根据实际经营收益结算经营回报率。在合同中双方也未就经营收益作出约定，所以原告的诉请没有合同依据，故不应支付利息。不同意支付占有使用费，答辩意见同实际收益的答辩意见。经审理查明：原告系上海市金山区金山大道4068号上海金山国际贸易城·(得某某家具广场)1017号商铺(下称涉案商铺)的买受人及产权人。2014年1月2日，原、被告签订《上海金山国际贸易城·得某某家具广场商铺委托经营管理协议》(下称托管协议)，约定由原告全权委托被告经营管理涉案商铺，由被告根据其对得某某家具广场馆的整体规划、定位，按照不同业态分布要求，以合理的租金、优质的服务、规范的招商管理全力培育市场。双方约定以五年为一个标准的委托经营管理期(下称托管期)，每个托管有效期以第一个托管期为准进行顺延。托管时间最长不超过20年。第一个托管期自2010年5月30日起算至2015年5月29日止，托管期内，双方均不得擅自解除、终止合同。托管期内，原告委托被告以被告的名义对委托商铺进行全权经营、管理，包括但不限于：统一对外招商、出租、制定并调整租金收取标准、确定业态布置等。同时，为了培养、繁荣市场。以双方签署的《商品房预售/出售合同》中该物业总房款为基准，前三年免租，第四年原告将享受所签《商品房预售/出售合同》总房款的8.5%作为回报，第五年享受所签《商品房预售/出售合同》总房款的9%作为回报，支付方式为每6个月支付一次，于2013年12月31日前支付第一期。协议还约定，托管期限届满后，原告可继续委托被告经营，双方另行商定委托条款及经营收益分配，原告自行经营或另行委托经营的，则该商铺经营的业种业态必须符合被告对市场整体业种业态的统一布置规定，无论原告继续委托被告经营或者自营的，须在托管期满前三个月内提出书面申请告知被告，逾期视同继续委托并已接受被告根据市场实际回报制定的经营回报率。协议还约定了其他事项。协议签订后，双方均依约行使权利、履行义务。后双方因租金收益支付事宜产生纠纷，故涉讼。另查明：原告已支付了涉案商铺的全部购房款，并取得了上海市房地产权证。再查明：2016年7月19日，上海市金山区金山卫镇人民政府撤销编号为沪金金山卫第001号的“业主大会、业主委员会备案证”。庭审中，原告表示，合同是有效的，解除合同的理由是被告未按照合同履行支付租金的义务，坚持主张按照房价百分之九计算租金。被告认为，其一直在与业主沟通，本合同仍然在履行，不同意解除的理由在于整体市场的经营发展，双方的委托经营协议仍然存续，在托管期内，原告应当根据实际经营收益获得租金，双方之间的合同有明确约定，在经营期内，均不得擅自解除合同。诉讼中，经本院征求原告意见，原告表示不要求对整个市场的实际经营收益进行审计。以上事实，由民事判决书、要求支付商铺经营收益的函、EMS底单、签收记录、业主名单、撤销备案决定、情况说明、短信沟通记录，当事人各方的当庭陈述及本案庭审笔录为证，并经本院查证属实。本院认为，托管协议系一份原告提供房屋、被告支付租金的协议，故该协议从内容上看实质是一份房屋租赁合同，是双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按约履行。协议第三条第8项明确约定，原告应于托管期限届满前三个月内书面告知被告，否则视同继续委托，原告没有提供具体明确的证据证明曾在第一个托管期届满前三个月提出书面申请告知被告，因而根据协议约定，视同原告继续委托并已接受被告根据市场实际回报制定的经营回报率，诉讼中，原告亦表示双方协议已顺延至第二个托管期。关于解除协议的主张，首先，关于租金的支付，双方对标准存有争议，至今未对租金进行结算，金额尚不确定；其次，协议未约定如被告逾期支付租金原告享有单方解除协议的权利，且协议约定托管期内双方不得擅自解除、终止协议；第三，被告明确表示愿意按照实际收益回报予以结算，不同意解除合同，综上，原告要求解除合同以及被告返还房屋的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于原告主张的2015年5月29日之后的租金及占有使用费及逾期付款利息，根据协议第三条第8项之规定，租金标准为根据市场实际回报制定的经营回报率，原告明确表示不对整个市场的实际经营情况进行审计，坚持主张按年百分之九计算租金，并要求被告按此标准支付占有使用费及相应利息，缺乏依据，本院不予支持。同时，需要指出的是，本案双方争议所指向的涉案房屋商铺位于一个统一的市场内，而非单独可发挥效用的铺位，原告在购买商铺时应明知该商场须统一经营管理方能发挥实际效益，故各业主行使个人权利时还应兼顾个体利益服从全体利益、局部利益服从整体利益的原则。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告李某某的全部诉讼请求。本案受理费人民币604元，由原告李某某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 奚利强二〇一七年七月二十日书记员 张 倩附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 更多数据：搜索“”来源：