（2017）渝0112民初11109号
裁判日期: 2017-07-20
公开日期: 2017-08-31
案件名称
重庆琼海物业管理有限公司与重庆建工第二建设有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市渝北区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆琼海物业管理有限公司,重庆建工第二建设有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条
全文
重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0112民初11109号原告：重庆琼海物业管理有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪街道黄泥磅琼海花园，统一社会信用代码91500112621971010T。法定代表人：陈雪，经理。委托诉讼代理人：邓绪明，重庆谦浩律师事务所律师。被告：重庆建工第二建设有限公司，住所地重庆市沙坪坝区天陈路56号，统一社会信用代码915000002028051812。法定代表人：郑建武，董事长。委托诉讼代理人：刘彦希，重庆百君律师事务所律师。原告重庆琼海物业管理有限公司与被告重庆建工第二建设有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆琼海物业管理有限公司的委托诉讼代理人邓绪明，被告重庆建工第二建设有限公司的委托诉讼代理人刘彦希到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆琼海物业管理有限公司向本院提起诉讼请求:1、判令被告支付原告2009年4月至2016年12月期间的物业服务费19509.97元；2、判令被告向原告支付逾期交纳物业费的违约金9449.92元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系位于重庆市渝北区XX街道XXXXX路XX号XXXXX-XX-X号房屋的所有权人，该房屋建筑面积为286.07平方米。原告系为该小区提供物业服务的企业。被告自2009年4月1日起未交物业服务费，原告经催收未果，遂诉至法院。被告重庆建工第二建设有限公司辩称，本案所涉房屋产权系被告于2011年3月16日通过司法拍卖取得，在此之前的物业服务费不应由被告承担；原告部分请求已过诉讼时效。经审理查明：原告具有物业服务资质。被告系位于重庆市渝北区XX街道XXXXX路XX号XXXX小区X幢X-XX/XX-X号房屋的所有权人，该房屋产权取得时间为2011年3月15日，建筑面积为286.07平方米，属普通住宅。2004年7月25日，原告与XXXX小区开发商签订了《XXXX前期物业服务合同》，合同约定由原告为XXXX小区提供物业服务，住宅物业服务费为0.6元/平方米·月（不含电梯费），电梯使用费：三层10元/月，三层以上每增加一层加0.3元，照明灯的电费和绿化用水公摊每户每月3元。业主应于每月16日至22日期间缴清当月有关费用，业主或物业使用人逾期未交纳上述费用，从逾期之日起每日按所欠费用万分之四支付违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告为该小区提供物业服务至今。经小区绝大部分业主同意，XXXX小区自2014年6月1日起将物业服务费收费标准调整为：住宅1楼至3楼（含3楼）由0.6元/平方米调至0.8元/平方米；住宅4楼以上（含4楼）由0.6元/平方米调至1.0元/平方米，以上均含电梯费。双方明确本案所涉房屋被告尚未装修入住，原告同意按50%的标准收取物业服务费。庭审中，原告陈述在本案诉讼前多次以电话、在门口张贴催交欠费通知单等方式向被告催收过物业服务费。原告为证明上述事实，向本院举示了《催交欠费通知单》、张贴有催费通知单的房屋入户门照片等证据材料。被告否认原告曾向其催收过物业服务费，对原告所举示的《催交欠费通知单》、照片等均不予认可。上述事实，有原告资质证书、XXXX前期物业服务合同、土地房屋权属登记卡及原、被告当事人当庭陈述等证据证实，足以认定。本院认为，根据我国法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力。原告与涉案小区开发商签订的前期物业服务合同合法、有效，被告作为小区业主，也应受该合同约束。在原告为小区提供物业服务后，被告应按合同约定向原告支付物业服务费等相关费用。根据我国法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。原告为证明在本案诉讼前向被告催收过物业服务费，向本院举示了《催交欠费通知单》、照片等证据材料，因上述证据均系原告单方制作，且被告对其真实性不予认可，原告亦无其他证据予以佐证，故不能作为原告向被告催收过物业费的依据。根据前期物业服务合同约定，业主应于每月16日至22日期间缴清当月有关费用。原告于2017年5月18日提起诉讼，故原告主张的2009年4月至2015年4月期间的物业服务费已过诉讼时效，对上述期间的物业服务费，本院不予支持。被告应向原告交纳2015年5月至2016年12月期间的物业服务费，具体金额为2860.7元（1.0元/月·平方米×286.07平方米×20个月×50%，四舍五入，保留至小数点后一位，下同）。被告逾期缴纳物业服务费，已构成违约，应承担支付违约金等违约责任。违约金具体计算方式为：从2015年5月至2016年12月，每月以应缴纳的物业服务费143.0元（1.0元/平方米×286.07平方米×50%）为基数，从该月23日起，按每日万分之四的标准，分别计算至该月物业服务费付清时止，违约金总额以上述期间被告应缴纳的物业服务费2860.7元为限。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告重庆建工第二建设有限公司于本判决生效后三日内支付原告重庆琼海物业管理有限公司2015年5月至2016年12月期间的物业服务费2860.7元；二、被告重庆建工第二建设有限公司于本判决生效后三日内支付原告重庆琼海物业管理有限公司逾期缴纳物业服务费的违约金（从2015年5月至2016年12月，每月以应缴纳的物业服务费143元为基数，从该月23日起，按每日万分之四的标准，分别计算至该月物业服务费付清时止，违约金总额以2860.7元为限）；三、驳回原告重庆琼海物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费520元，减半收取260元，由被告重庆建工第二建设有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员 雷春岚二〇一七年七月二十日书记员 王 玲 来自