（2017）粤0785民初650号
裁判日期: 2017-07-20
公开日期: 2017-09-04
案件名称
冯活庭与恩平市煤气公司确认合同有效纠纷一审民事判决书
法院
恩平市人民法院
所属地区
恩平市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
冯活庭,恩平市煤气公司
案由
确认合同有效纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第二百三十条
全文
广东省恩平市人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0785民初650号原告：冯活庭，男，1963年10月28日出生。委托诉讼代理人：张晓峰，广东国政律师所事务所律师。被告：恩平市煤气公司。法定代表人：周林江。委托诉讼代理人：吴文斌，男，1968年10月13日出生，该公司职员。原告冯活庭与被告恩平市煤气公司确认合同有效纠纷一案，本院于2017年5月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯活庭的委托诉讼代理人张晓峰、被告恩平市煤气公司法定代表人周林江、委托诉讼代理人吴文斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯活庭向本院提出诉讼请求：1、确认由被告批准同意于2013年7月9日原告与吴林溪订立的《转租协议》属有效合同。2、确认原告享有对处置涉案租赁物的优先购买权利。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告开设的恩平市煤气公司加油站企业实体，于2003年由原承租人吴林溪租赁经营。在此期间，原告与吴林溪协商达成一致，由吴林溪将该租赁物转租给原告经营，并于2013年7月9日订立《转租协议》，该份转租协议经被告批准同意后生效。据此，原告接手经营恩平市煤气公司加油站。在经营期间因租赁企业实体的土地是由恩平市人民法院依法拍卖，受让新业主多次要求被告将租赁企业实体搬离，加上原告租赁经营企业实体与煤气储配站相邻，有关职能部门认定存在严重的安全隐患，并强令要求租赁企业整体搬迁。鉴于以上两种原因，原告的确无法正常经营，损失巨大。原告在接手租赁经营期间，租赁企业实体挂帐拖欠原告人民币33万元，末予偿还;另原告增加改造租赁物的不动产房屋等加固装修价值人民币471088元、设备技改费167500元。三项合计原告享有债权为人民币968588元。当前，租赁实体的《成品油零售经营批准证书》2016年3月已到期及《危险化学品经营许可证》2016年9月到期，均未能续期。末续期原因是有关部门要求加油站必须整改合格才能发证，期限1年。如果《批准证书》不能续期，那么加油站就失去经营资格。鉴此客观原因，于2017年3月1日恩平市公有企业管理有限公司请示将恩平市煤气公司加油站(即原告租赁企业实体)的经营权及附属设备设施公开挂牌转让。根据《中华人民共和国合同法》第229条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”、第230条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”，现原告承租期未满，依法应当确认其享有优先的购买权利。为了维护原告的合法权益，特向贵院提起民事诉讼，请依法公正处理。原告向本院提交下列证据，以证明其主张的事实：1、冯活庭的身份证明，证明原告具有诉讼主体资格。2、恩平市煤气公司工商登记资料，证明被告具有诉讼主体资格。3、转租协议1份，证明原告享有涉案物业租赁权的依据。4、通知1份，证明被告告知原告涉案物业转让附加条件的事实。5、评估报告书1份，证明涉案物业的资产评估值。6、关于恩平市煤气公司加油站经营权及附属设施公开挂牌转让的请示，证明被告向主管部门请示涉案物业挂牌转让的事实。7、嘉美装潢工程结算表、工程项目明细、收据，证明原告支付装修费用的事实。8、资产购进明细表及附件（发票、收据），证明原告支付技改费用的事实。被告恩平市煤气公司辩称：1、原告请求确认其与吴林溪签订的转租合同属于有效合同，该合同是经过我司同意的，因此我司对此予以确认。2、对原告请求确认享有租赁物的优先购买权，因为原告承租的加油站土地已被法院拍卖，受到新业主多次要求将租赁企业实体搬离以及租赁实体与煤气储配站相离存在严重的安全隐患，导致原告无法正常经营，但处置该租赁物是公共资源中心公开拍卖，对该项请求由法院依法认定。被告未向本院提交证据。对于原告所举证据，被告质证认为，对证据1—6的真实性、关联性、合法性没有异议；对证据7—8不予确认。理由是：因为加油站是一个独立法人，从原告提供的证据显示该款也是加油站自己拖欠的，与被告无关。对原告增加改造租赁物的不动产房屋等，加固装修价值人民币471088元和设备技改费167500元，这两点被告不予确认，因为根据《转让协议》第10点“如由于政策因素，加油站设备需要更换，由乙方（原告）出钱进行更换，租赁期满所购买的设备扣除合理折扣后，由甲方(吴林溪)收购，如需扩容、设备更改及改造等，必须书面呈报煤气公司（被告）才能施工，否则所造成的一切经济损失和法律由乙方（原告）负责。”由于当时原告改造、增加的情况都没有书面向被告呈报，所以被告对该事实也不予确认。经审理本院认定，本案原告所举证据1—6，具有客观真实性，且与本案相关联，是合法证据，可以作为认定本案事实的依据。综合原告举证及原、被告陈述，对本案事实作如下确认：恩平市煤气公司加油站是被告开办的企业，于2003年由原承租人吴林溪租赁经营。2013年7月9日原告与吴林溪订立一份《转租协议》，约定将被告所有的恩平市煤气公司加油站转租给原告经营，租赁物包括一切营业执照、经营场地、经营权及附件所列物品清单。租赁期限从2013年7月13日起至2023年7月12日止。经营过程中，原告自主经营、独立核算、自负盈亏，并接受被告及其上级部门的安全检查。同时，协议第七条约定“因加油站的土地已被法院拍卖，由此乙方（即本案原告）必须与买受人协商好，因土地问题引起的纠纷由乙方负责解决，与煤气公司无关”。此外。协议还对加油站的扩容、设备更新、改建以及协议的报请方式做出了明确约定。同年7月13日，被告在该份转租协议书上加盖公章，同意原承租人将恩平市煤气公司加油站转租给原告经营。在经营期间，因租赁企业实体的土地被法院依法拍卖，受让新业主多次要求被告将加油站搬离，加上加油站与煤气储配站相邻，有关职能部门认定存在严重的安全隐患，并强令要求租赁企业整体搬迁。此外，加油站的《成品油零售经营批准证书》、《危险化学品经营许可证》分别于2016年3月和2016年9月到期，均未能续期。末续期原因是有关部门要求加油站必须整改合格才能发证，期限1年。如果《批准证书》不能续期，那么加油站就失去经营资格。为此，原告曾多次与被告交涉，2016年7月12日，被告在收到《关于建议将恩平市煤气公司加油站经营权对外拍卖书函》后回函给原告，拟将恩平市煤气公司加油站经营权及设备设施公开挂牌转让，同时，转让时附加了受让人必须在规定的时间内搬迁新址另址营业和受让人必须将加油站经营权及附属设备设施无偿供承租人经营至2023年7月12日合同期满等条件，原告对该附加条件明确予以认可。2017年3月1日，被告请示其主管部门要求将恩平市煤气公司加油站(即原告租赁企业实体)的经营权及附属设备设施公开挂牌转让。本院认为，本案属确认合同有效纠纷。2013年7月9日，原告与吴林溪订立的《转租协议》，约定被告的加油站由吴林溪转租给原告经营的事实，根据原告提供的证据，以及双方庭审确认可证实，该《转租协议》得到被告批准同意，其内容不违反法律的规定，符合《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，合法有效。因此，原告要求确认经被告批准同意于2013年7月9日原告与吴林溪签订的《转租协议》合法有效的诉讼请求，本院予以支持。原告承租的加油站，除房屋建筑物、机器设备等固定资产外，还包含《成品油零售经营批准证书》等无形资产，对原告能否享有处置租赁物的优先购买权，应该依据相关的法律规定具体分析。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”的规定，这是法律对房屋承租人优先购买权的规定，优先购买权是一种法定的权利，具有专属性。据此，原告在被告处置涉案加油站的房屋建筑物时，原告享有在同等条件优先购买的权利。但涉案的加油站资产种类较多，其经营所涉及的各类资质要求也高，且该加油站是国有资产，其处置必须遵循相关的程序。因此。对原告要求确认其享有处置涉案租赁物优先购买权的诉讼请求，本院部分予以支持，即支持原告享有在同等条件优先购买涉案加油站的房屋建筑物的权利。对于其他方面，原告能否享有优先购买权，因无法律相关规定，也无当事人之间的合意，本院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第二百三十条的规定，判决如下：一、确认经由被告恩平市煤气公司批准同意的原告冯活庭与吴林溪于2013年7月9日签订的《转租协议》合法有效；二、确认原告冯活庭享有在同等条件优先购买涉案加油站房屋建筑物的权利；三、驳回原告冯活庭的其他诉讼请求。本案受理费100元，由被告恩平市煤气公司负担（原告已预交受理费100元）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江门市中级人民法院。审 判 长 何华明人民陪审员 吴番长人民陪审员 李开志二〇一七年七月二十日书 记 员 陈慕贞 更多数据：