（2017）陕08民终780号
裁判日期: 2017-07-02
公开日期: 2017-08-25
案件名称
陈润霞与榆林市恒宇房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
陕西省榆林市中级人民法院
所属地区
陕西省榆林市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈润霞,榆林市恒宇房地产开发有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第二条
全文
陕西省榆林市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕08民终780号上诉人（原审被告）陈润霞，女，1983年10月6日出生，汉族，住定边县定边镇。委托诉讼代理人：暴文渊，陕西富能律师事务所律师。被上诉人（原审原告）榆林市恒宇房地产开发有限公司，住所地：陕西省榆林市定边县定边镇工业园区。法定代表人：郭小明，系该公司董事长。委托诉讼代理人：顾宝健，系该公司法律顾问。委托诉讼代理人：袁绍鑫，男，1990年4月11日出生，汉族，住定边县贺圈集镇，系原告公司秘书。上诉人陈润霞因租赁合同纠纷一案，不服陕西省定边县人民法院（2016）陕0825民初253号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。陈润霞上诉请求：撤销原判，发回重审。事实与理由：一、一审法院程序违法，一审法院更换审判人员未在庭前告知上诉人，判决后，上诉人得知更换后的审判人员与被上诉人公司控股人系同学关系，但未予回避，程序违法。被上诉人诉求上诉人支付房屋租赁费208317.6元，一审法院判决支付370116.6元超出当事人诉请。二、一审审理期间，双方协商解除合同，一审判决上诉人承担违约金37011.66元错误。三、双方当事人约定，物业费问题需同物业公司协商，被上诉人不得干涉，被上诉人主张收取物业费主体不适格。上诉人转租涉案房屋时，和被上诉人及案外人约定，房屋内财产转让于上诉人，被上诉人阻止上诉人转移财产侵犯上诉人合法权益。合同履行期间，因被上诉人协调不力导致商户无法正常用水，另上诉人向被上诉人按月交纳了停车费，但被上诉人职工私自收取客户停车费，导致造成上诉人无法经营的经济损失，且该期间的租金不应交纳。榆林市恒宇房地产开发有限公司答辩认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。榆林市恒宇房地产开发有限公司一审诉讼请求：1、请求人民法院依法追回被告所欠房租费208317.6元。违约金116000元，水电暖等物业费25005.3元，共计349322.9元，还有5%的滞纳金，3个月损失。2、本案一切诉讼费用由被告承担。一审判决认定事实：被告陈润霞于2014年12月29日和原告的法定代表人郭小明签订了《金花国际商业营业场所租赁合同》，并在当日又签订了“补充协议”，合同及补充协议约定被告租赁原告的定边镇鼓楼南大街新区金花国际商业大楼的第五层面积为730.66平方米和第六层面积为348平方米，总计租赁面积为1078.66平方米商用楼，从事力美健身俱乐部商业经营。租赁期限从2015年2月1日到2020年2月1日止，共计五年，年租金为388317.6元整，补充协议还约定，租金约定每年交两次。即2015年元月5日前交租金194158.8元。2015年6月5日交租金194158.8元。合同还约定有一方违约愿承担一切由此造成的经济损失，并承担相应违约金为年租金的30%，即116000元。合同还明确逾期不交清租赁费按天处罚逾期滞纳金5%。被告已交180000元，拖欠原告上半年房租费14158.8元，尚欠下半年房租费194158.8元，还有2016年1月至7月的房租费，共计所欠房租费370116.6元，被告租原告的房屋是从2015年2月1日起至2016年7月1日共17个月，每月32359.8×17=550116.6元，已交180000元，下欠370116.6元，双方约定解除合同。按照合同约定应处年租金的违约金116000元，还有补充协议约定的5%的滞纳金。水、电、暖、热水等费用25005.3元。后原告索要无果，诉至法院。一审判决认为，原、被告所签订的房屋租赁合同及解除合同是双方真实意思的表示，也不违反法律规定，应属有效合同，合同双方当事人应按合同约定全面履行自己的义务，但被告未按时给原告缴纳房屋租赁费，同时还应承担缴纳拖欠原告房租费的民事责任。经本院主持调解双方于2016年7月1日解除了房屋租赁合同。原告诉请被告欠原告房屋租赁费按照合同约定每年388317.6元，每月32359.8元，共17个月，共计550116.6元，被告已支付原告房屋租赁费180000元。下欠370116.6元，应予以支持。原告诉请违约金按合同约定年租金的30%即116000元过高，因房租下降等诸多原因，其违约金酌情调整为年租金的10%即37011.66元，原告诉请未按时交清房屋租赁费按每天处罚逾期滞纳金5%不予支持。原告诉请水、电、暖、热水等费用25005.3元。被告称其未有那么多但未提供相关证据，并且原告不予认可，故辩称理由不予采信，故原告诉请水、电、暖、热水等费用25005.3元予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十一条第二项、第九十三条、第九十八条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决：一、原、被告签订的房屋租赁合同及经本院调解解除合同的协议有效。二、由被告陈润霞于本判决生效后五日内给付原告榆林市恒宇房地产开发有限公司房屋租赁费370116.6元，水、电、暖、热水等费用25005.3元，共计395121.9元。三、由被告陈润霞给付原告榆林市恒宇房地产开发有限公司违约金37011.66元。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3270元，由被告承担。二审经审理查明的部分事实与一审判决认定事实一致。另查明，双方当事人于2014年12月29日签订补充协议，其中第三条约定“乙方（陈润霞）须在遵守原合同和“定边县力美健身俱乐部”转让合同的基础上，不承担边林平所欠三个月的房租费，但所欠其他费用必须在2015年1月5日前全部一次性交于物业公司，往后有关物业费问题乙方须同物业公司协商，甲方（榆林市恒宇房地产开发有限公司）不干涉”。又查明，一审审理期间，经一审法院主持调解，双方于2016年7月1日解除了房屋租赁合同，经一审法院核算，上诉人共计下欠被上诉人租金370116.6元，被上诉人诉请支付的租金为208317.6元，在合同解除后，未就增加的租金变更诉讼请求，补交诉讼费用。本院认为：上诉人陈润霞与被上诉人榆林市恒宇房地产开发有限公司签订租赁合同后，被上诉人依约履行了交付租赁物的义务，上诉人未按合同约定履行支付租金义务，构成违约，应予承担继续履行租金及承担违约金的法律后果。但一审判决在被上诉人未予变更或增加诉讼请求及补交诉讼费的情况下，径行就增加的下欠租金作出判决程序欠妥，应予纠正，由上诉人按照被上诉人诉请的租金208317.6元（2015年拖欠租金）承担支付租金义务，并按照一审法院根据综合因素调整后的违约金计算方式，即按照年租金的10%计算为20831.76元承担违约金。被上诉人主张上诉人向其支付水、电、暖、热水等物业费用，因双方当事人约定，上诉人有关物业费问题由上诉人与物业公司协商，被上诉人未予提供证据证明被上诉人与物业公司人格混同，故被上诉人不具备物业费行使权力的适格主体，应予驳回。据此，一审判决对于涉案租金及物业费的处理不当，应予纠正。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一款第（一）、（三）项之规定，判决如下：一、维持陕西省定边县人民法院（2016）陕0825民初253号民事判决第一、四项。二、变更陕西省定边县人民法院（2016）陕0825民初253号民事判决第二项为：由上诉人陈润霞于本判决生效后五日内给付被上诉人榆林市恒宇房地产开发有限公司房屋租赁费208317.6元。三、变更陕西省定边县人民法院（2016）陕0825民初253号民事判决第三项为：由上诉人陈润霞给付被上诉人榆林市恒宇房地产开发有限公司违约金20831.76元。一审案件受理费3270元，二审案件受理费7780元，共计11050元，由上诉人陈润霞负担7735元，由被上诉人榆林市恒宇房地产开发有限公司承担3315元。本判决为终审判决。审判长 王晓钢审判员 白成钰审判员 杨文智二〇一七年七月二日书记员 高雄飞 来自：