（2017）豫9001民初2号
裁判日期: 2017-07-02
公开日期: 2017-10-23
案件名称
卢佳与济源市安泰置业有限公司、李凯波房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
济源市人民法院
所属地区
济源市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
卢佳,济源市安泰置业有限公司,李凯波
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条
全文
河南省济源市人民法院民 事 判 决 书（2017）豫9001民初2号原告：卢佳，男，1985年11月2日出生，汉族，住济源市。委托诉讼代理人：卢一科，系原告父亲。被告：济源市安泰置业有限公司，住所地：济源市亚桥乡东邻。法定代理人：李兴安，董事长。委托诉讼代理人：王敏杰，公司员工。委托诉讼代理人：王菲菲，河南九威律师事务所律师。被告：李凯波，男，1969年11月10日出生，汉族，住济源市。委托诉讼代理人：王红梅、丁亚丽，河南剑光律师事务所律师。原告卢佳与被告济源市安泰置业有限公司（以下简称安泰置业公司）、李凯波房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告卢佳的委托诉讼代理卢一科、被告安泰置业公司的委托诉讼代理人王敏杰、王菲菲、被告李凯波的委托诉讼代理人王红梅、丁亚丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告安泰置业公司返还购房款201940元及利息（自2016年12月20日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）；2.被告安泰置业公司赔偿损失220000元，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任即201940元，共计623880元。事实和理由：其父亲卢一科为其购婚房。2010年6月19日，卢一科在“阳光花苑”售楼部以其名义与被告李凯波为代表的安泰置业公司签订入会申请书（实质为购房合同），同时被告李凯波在申请书中批注“8号楼东单元4楼东户，余款办理房贷，交房时提供房产证”等内容，当时李凯波称年底交房，房屋预售许可证在公司存放，过几天签订正式购房合同后再书写交房时间。当天，其父亲交纳首付款80200元，同年8月12日其父亲又交纳车库款7万元时，被告李凯波在车库款收据中备注“8号楼下北地面东一户”。后因8号楼停工，其父亲多次找李凯波，2013年7月30日，李凯波与其签订协议，约定由李凯波将其所付的款项交给安泰置业公司，并由安泰置业公司出具收据，8号楼2013年8月底交房，若不按时交房，每月付给其5000元。同年9月4日，其又交给李凯波配套房款2.5万元。2013年9月5日，其与安泰置业公司签订《购房协议》，安泰置业公司将之前其交给李凯波的80200元收据换成加盖有安泰置业公司财务专用章的收据，同时公司又收取其26740元。至此，其交纳房款、配套房款、车库款共计201940元。后安泰置业公司迟迟未予交房，2014年6月17日，安泰置业公司通知其解除合同，其不服向法院起诉，要求确认解除合同通知无效，经法院审理，判决驳回其诉讼请求。其交纳的购房款中有100000元是借款，月利率1.5%，该部分损失为117000元，另外因被告未交房屋，致使其结婚时没用上婚房，只能在老房子内重新装修，支出103000元，以上损失220000元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条约定，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假商品房预售许可证的，导致合同无效或者被撤销、解除的，出卖人应返还买受人已付购房款及利息、并赔偿损失，承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。被告安泰置业公司辩称：1.因原告违反《购房协议》第一条第2项约定未足额缴纳房款，其公司于2014年6月17日给原告送达《解除合同通知》，合同解除原因不在其公司，故不应赔偿原告损失；2.其公司开发的房屋经政府允许可以在手续不全的情况下先施工，政府有义务保证其公司边施工边补办手续，故其公司不存在故意隐瞒的事实；3.其公司收到原告106940元，现原告要求返还201940元没有事实依据。被告李凯波辩称：1.其是用安泰置业公司的资质开发房屋，对外出售房屋是安泰置业公司的权利；2.原告与安泰置业公司签订《购房协议》解除的原因是原告未按协议约定支付房款；3.原告已与安泰置业公司签订《购房协议》，其已将收取原告的房款转交公司，公司亦给原告出具收据，之后协议的履行与其无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据及事实，本院认定如下：1.原告提供的证据1-4、证据6中保证、证据11，均系被告李凯波经办，李凯波对真实性无异议，本院予以认定；2.证据9及证人牛某的当庭证言，牛某认可证据9的领到条系其本人书写，本院对证据9本身的真实性予以认定；关于牛某的出庭证言，证人在陈述装修细节时前后矛盾，有些细节甚至记不清楚，没有其它证据印证，不能单独作为定案依据；另外原告结婚装修房子的费用与原告主张合同解除后的损失之间缺乏关联性，不能证明原告主张。3.证人赵某出庭陈述2009年6月12日原告向其借款10万元，约定月利率1.5%，并提供借据，原告对此无异议，本院予以确认。原告向赵某借款是2009年6月12日，原告与李凯波签订入会申请书是2010年6月19日，时间相差一年，无法证明原告借款与原告购房之间存在关联性，故该证据不能证明原告主张，不能作为定案依据。4.原告提供的证据10，虽系原告书写，但承诺书中加盖有被告安泰置业公司聘请的物业管理中心公章，真实性本院予以认定。被告安泰置业公司提供的证据，经本院审查，符合证据的客观、真实性，本院予以认定。根据当事人的陈述及有效证据，本院确认如下案件事实：2010年6月19日，李凯波以安泰置业公司阳光花苑购房俱乐部名义与原告卢佳签订入会申请书，约定卢佳申请预留济源市阳光花苑（济源市济渎大道新市委党校对面）8号楼2单元4层东户房屋一套，预留房源建筑面积127.31平米（待换合同时以市房管局测定面积为准），预留房源本阶段销售价格2198元／平米，总房款279827元，优惠后预留房源总房款267350元，会员首交会费额度80200元，当日已交会费80200元，余款办理商贷，收取首交会费后，视为已交纳预留房源定金，所交会费（预留房源定金）在卢佳购房时可直接抵冲首付购房款，交房时提供房产证，申请书中加盖“阳光花苑8号楼项目部专用章”。同日，李凯波给卢佳出具收据，载明收到卢佳阳光花苑8号楼2单元4层东户80200元。2010年8月12日，李凯波再次给卢佳出具70000元车库收据，并注明车库全价85000元。上述两张收据中均加盖有“阳光花苑8号楼项目部专用章”。2013年7月，卢佳与李凯波签订协议，约定8号楼于8月底由卢佳向李凯波交纳总房款65%，由李凯波将所有款项交给安泰置业公司，并由安泰置业公司开具购房收据，卢佳在安泰置业公司开具的购房收据上签字同意后，李凯波将钥匙交给卢佳，同时保证交房时通水、通电，天然气在交房后三个月内开通，若不按时交房，李凯波给付卢佳每户5000元／月，卢佳保证在安泰置业公司办理好小区相关建设手续和公积金、房贷手续后，一个月内配合安泰置业公司办理公积金、房贷手续，如卢佳不配合，李凯波有权收回房屋，另行销售，凡李凯波备注办理公积金、房贷的住户，李凯波先期按照银行同期公积金或房贷利率贷款给卢佳，卢佳每月按时向李凯波交纳本金和利息，若卢佳三个月内不按时交纳本金和利息，李凯波有权收回房屋，另行销售。卢佳将房款补齐后，由李凯波负责提供房产证…。2013年9月4日，卢佳交给李凯波配套房款25000元，李凯波给原告出具收据。2013年9月5日，卢佳与安泰置业公司签订《购房协议》，约定：第一条、1.安泰置业公司将位于阳光花园8号楼东单元四层东户的房屋出售给卢佳，建筑面积127.31平米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积13.34平米（以房管局的实测面积为准，所交房款多退少补）；2.房屋单价2100元／平米，房款267350元，首付30%房款，第二批房款在主体完成前付款35%，第三批房款在竣工验收合格后3日内付30%，剩余5%房款在交钥匙前付清。每批房款安泰置业公司收到后出具收据，（住房公积金贷款一次性打入安泰置业公司账户）如卢佳不能按时缴纳房款，协议终止，安泰置业公司有权追索相关损失。第二条、安泰置业公司负责提供卢佳办理房产证和土地使用证的相关手续和证件，并协助卢佳办理房产证和土地使用证，费用由卢佳承担；…。同日，安泰置业公司给卢佳出具两张收据，分别为80200元的收据和26740元收据，均批注会员费（可抵房款），8号楼东单元4楼东户）。原告称当时双方协商需首付40%的房款，故除2010年其交纳的80200元会员费外，其又补交26740元。同时，原告父亲卢一科以原告名义给李凯波出具保证，载明：“现配合安泰置业办理40%房款，并办理好相关交房手续，剩余房款李凯波以银行同期贷款或公积金利率贷款给本人。每月18日为还款日，本人无条件偿还李凯波当期本金和利息。若3个月内不按时偿还本金与利息，李凯波有权收回房屋。交房后此保证生效，只限总房款25%”。后原告父亲卢一科给李凯波出具两张欠条，金额分别为66838元、93572元。李凯波同时给原告出具证明，内容为：待卢佳配合安泰置业公司办理好所有贷款手续，还清欠款，本人无条件将公司出具的余款收据给卢佳，如因房价过低，致使税务局无法开具发票、无法办理房产证所产生的问题，由本人全部负责。诉讼中，李凯波称在卢一科出具欠条后，其并未替原告向安泰置业公司垫付房款，也未将原告交纳的车库款、配套房款交给安泰置业公司。2013年12月17日，安泰置业公司和李凯波共同给卢佳送达通知，载明：卢佳办理的阳光花苑8号楼东单元4楼东户，2013年9月5日在安泰置业公司办理好相关交房手续，并与李凯波签订保证，在此后三个月内，没有如期偿还所欠李凯波房款的本金和利息，李凯波和安泰置业公司多次让步后，依然带领不明真相的群众，长期寻衅滋事，无理取闹，为个人谋取更大利益，因卢佳所签订的所有协议已违约，现一致决定将此房视为自动退房，按协议约定有权收回此房，另行销售。2014年6月17日，安泰置业公司以卢佳未按《购房协议》第一条第2项约定足额缴纳房款为由，给原告下发解除合同通知。另查：阳光花苑项目因建房手续不全，至今8号楼不能办理房贷。2014年12月25日，卢佳向本院起诉，要求确认2014年6月17日解除合同通知无效，2015年6月8日，本院作出（2015）济民一初字第99号民事判决，判决驳回卢佳的诉讼请求。后卢佳不服提起上诉，2015年9月16日，河南省济源中级人民法院作出（2015）济中民二终字第219号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。后原告又向河南省高级人民法院申请再审，2016年6月20日，河南省高级人民法院作出（2016）豫民申995号民事裁定书，裁定驳回卢佳的再审申请。本院认为，2013年9月5日，原告与被告安泰置业公司签订的《购房协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议，本院予以确认。双方均应按协议约定履行各自的义务。2014年6月17日，被告安泰置业公司以原告未按协议约定足额缴纳房款为由，通知解除合同，该解除合同通知已经发生法律效力。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因原告与安泰置业公司就该房屋签订协议前，李凯波曾以安泰置业公司阳光花苑购房俱乐部的名义和李凯波个人名义与原告分别签订入会申请书及协议，并收取房款、配套房款及车库款，2013年12月17日即原告与安泰公司签订《购房协议》后，安泰置业公司与李凯波共同给原告送达通知，以原告在安泰置业公司办理好相关交房手续，并与李凯波签订保证后，原告没有如期偿还所欠李凯波房款本金和利息为由，一致决定收回房屋。该通知内容证明安泰置业公司认可之前原告与李凯波签订的协议及李凯波收取的款项，原告向李凯波及安泰置业公司共交纳房款、车库款及配套房款共计201940元，现原告要求安泰置业公司返还201940元，理由正当，本院予以支持。被告李凯波辩称配套房及车库与安泰置业公司无关，是其自己建设。关于李凯波与安泰置业公司之间的关系以及内部约定，与原告无关，对原告不产生约束力。2014年6月17日的解除合同通知虽已发生法律效力，但在原告起诉确认解除合同通知一案中法院并未涉及合同解除原因，结合本案查明的事实，在2010年6月19日，李凯波以安泰置业公司阳光花苑购房俱乐部的名义与原告签订入会申请书时双方就约定“余款办理商贷”，2013年9月5日李凯波出具的证明中仍显示让原告配合安泰置业公司办理所有贷款手续，但截止《购房协议》解除时原告购买的房屋因安泰置业公司手续不全尚不能办理房贷；另外，2013年7月30日原告与李凯波签订协议后，原告父亲卢一科就剩余房款给李凯波出具欠条，同时原告出具保证，约定偿还李凯波本金及利息，2013年12月17日，安泰置业公司与李凯波向原告送达通知，以原告没有如期偿还所欠李凯波本金和利息为由，要求收回房屋，但诉讼中李凯波称其并未实际出借原告房款，也未替原告向安泰置业公司垫付房款；综上，本院认为原告在履行合同过程中并未违约，安泰置业公司以原告未缴纳房款为由解除《购房协议》，给原告造成的损失，安泰置业公司应予赔偿。考虑安泰置业公司占用原告的资金，本院认为损失以购房款201940元为基础，自2013年9月5日起按中国人民银行同期贷款利率计算。虽被告安泰置业公司开发的阳光花苑项目建房手续不全，但从2013年7月30日原告与李凯波签订的协议内容看，在原告与安泰置业公司签订《购房协议》时，原告应当知道小区相关建设手续尚未办理好，另外《购房协议》并不是因为安泰置业公司故意隐瞒相关事实被解除，现原告以被告安泰置业公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，要求安泰置业公司支付已付购房款的利息，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，判决如下：一、被告济源市安泰置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告卢佳购房款201940元；二、被告济源市安泰置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告卢佳损失（以购房款201940元，自2013年9月5日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定的履行期限届满之日止）；三、驳回原告卢佳的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10139元，由原告负担6039元，被告济源市安泰置业有限公司负担4100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省济源中级人民法院。审 判 长 苗 丹人民陪审员 崔作现人民陪审员 张 桀二〇一七年七月二日书 记 员 丁冉冉