（2017）浙0205民初425号
裁判日期: 2017-07-02
公开日期: 2017-09-29
案件名称
宁波新鄞房地产开发有限公司与北京华赢凯来资产管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
宁波市江北区人民法院
所属地区
宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宁波新鄞房地产开发有限公司,北京华赢凯来资产管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条，第九十九条第一款，第一百零七条，第一百零九条，第一百一十四条第一款，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
宁波市江北区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0205民初425号原告：宁波新鄞房地产开发有限公司（统一社会信用代码：91330200775611114W）。住所地：浙江省宁波市江北区大闸南路***号来福士广场****室。法定代表人：颜宗民，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈敏，浙江和义观达律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈睿奇，浙江和义观达律师事务所律师。被告：北京华赢凯来资产管理有限公司（统一社会信用代码：91110105327286397U）。住所地北京市朝阳区十八里店乡大洋路***号院A091。法定代表人：白丹青，该公司执行董事。原告宁波新鄞房地产开发有限公司（以下简称新鄞公司）为与被告北京华赢凯来资产管理有限公司（以下简称华赢公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2017年2月15日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法适用简易程序审理。后因案情复杂，本院将本案转为普通程序，并依法组成合议庭于2017年6月22日公开开庭进行了审理。原告新鄞公司的委托诉讼代理人陈敏、陈睿奇到庭参加了诉讼，被告华赢公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。新鄞公司向本院提出诉讼请求，判令：一、确认原告与被告之间的《房屋租赁合同》（北京华赢凯来资产管理有限公司于2015年8月19日从浙江前程石化股份有限公司处受让）及《补充协议》于2016年11月1日解除；二、被告应支付原告租金177714.12元、物业管理费44631.40元、水电费6888.84元、维修费200元、违约金444691.04元、装修期间的租金519996.38元、复原费用原为1055617元当庭变更为1030620.18元、实现债权而支出的律师费10000元，扣抵租赁保证金667036.56元、能源保证金24344.40元后，剩余1543361元判令被告立即给付。事实与理由：原告新鄞公司与案外人浙江前程石化股份有限公司（以下简称前程公司）于2013年11月14日签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定，原告将其名下位于宁波市江北区大闸南路500号来福士办公楼17、18楼（实际室号为15、16楼）的房屋出租给案外人前程公司，租赁房屋的建筑面积为4054.40平方米，租赁期限为2014年3月1日至2017年2月28日，装修期为89天。同时该合同9.1条约定如承租人出现重大违约，原告有权向承租人索取装修期内免去的所有租金，并向承租人要求解除时月标准租金和物业服务费之和的双倍计算违约金；9.3条约定对于逾期支付租金、物业管理等费用的，在三十天宽限期内，承租人应自该款项应付之日起每逾期一天按应付款项的0.1%向原告支付逾期付款违约金;17.1条约定因一方违约导致另一方诉讼,守约方为此支出的律师费由违约方承担。2015年7月23日,原、被告及案外人前程公司签订了一份《三方转让协议》，约定将前述《房屋租赁合同》项下的来福士办公楼17楼（租用建筑面积为2028.7平方米）转由被告承租，被告作为《房屋租赁合同》中17楼的承租人，承担《房屋租赁合同》项下的所有关于17楼的义务，并约定将案外人前程公司已经支付的关于17楼的租赁保证金667036.56元、能源保证金24344.40元自转让日起转为被告华赢公司名下；自2015年9月16日至2017年2月28日的租金及其他费用由被告承担，租金为每日每平方米2.88元，月租金为177714.12元，物业服务费为每月每平方米22元，月物业服务费为44631.4元。2015年8月11日，原、被告就上述《三方转让协议》达成《补充协议》，约定被告在租赁合同提前解除之日向原告交还出租房屋，届时将可移动物品全部搬离，不可移动物品拆除，使得出租房屋恢复原状并符合该补充协议附件要求，由此发生的费用由被告承担，逾期未拆除的，原告有权自行拆除，并要求被告承担相应费用。自2016年10月1日起，被告开始拖欠租金、物业服务费等相关费用，并于2016年10月27日以书面方式告知原告不履行合同。有鉴于此，原告于2016年11月1日向原告送达了《解除合同通知书》，解除了与被告之间的《房屋租赁合同》。后原告对租赁房屋的复原装修工程进行招投标，由案外人浙江永辉建筑装饰有限公司中标并实施，复原费用按约应由被告华赢公司承担。被告华赢公司未答辩。被告未出庭也未提交证据，根据原告的陈述及其提交证据的认证情况，本院认定下列事实：原告与案外人前程公司于2013年12月10日签订了一份《房屋租赁合同》。合同约定，原告将其名下位于宁波市江北区大闸南路500号来福士办公楼17、18楼（实际室号为15、16楼）的房屋出租给案外人前程公司，租赁房屋的建筑面积为4054.40平方米，租赁期限为2014年3月1日至2017年2月28日，装修期共89天，自2013年12月2日至2014年2月28日，租金为每日每平方2.88元，租金以一个月为一个交费期，除第一期、第二期租金外，其他租金按自然月交纳，在每个自然月第1日前一次性足额支付下个交费期租金；在租赁关系终止时，前程公司所交还的该房屋及其装修、设备和设施应按合同之规定恢复原状；物业费为每平方米每月22元；合同第八条约定：有下列情形之一的，原告可书面通知前程公司解除本合同，同时前程公司应按本合同第九条约定承担责任：……（四）前程公司逾期不支付租金及其他任何应付款项累计超过一个月的……（六）前程公司违反本合同的约定，且在原告书面通知后七日内前程公司未予纠正的……合同第九条第一款约定：该房屋交付后，出现本合同第八条约定的情形或合同约定的其他情形而原告行使合同解除权的，均视为前程公司重大违约……原告有权向前程公司索取装修期内所免去的所有租金，前程公司应按合同解除时月标准租金和物业服务费之和的三倍向原告支付违约金（后补充更改为二倍）；合同第十七条约定因一方违约导致另一方诉讼,守约方为此支出的律师费由违约方承担。2015年8月19日,原、被告及案外人前程公司签订了一份《三方转让协议》，约定将前述《房屋租赁合同》项下的来福士办公楼17楼（租用建筑面积为2028.7平方米）转由被告承租，被告作为《房屋租赁合同》中17楼的承租人，承担《房屋租赁合同》项下的所有关于17楼的义务（但前程公司已履行完毕的除外），并享有权利，并约定将案外人前程公司已经支付的关于17楼的租赁保证金667036.56元、能源保证金24344.40元自转让日起转为被告华赢公司名下，租赁合同终止时，原告按照《房屋租赁合同》和本协议的约定直接退还给被告，被告同意接受前程公司与原告签署的租赁合同中的全部权利义务（除租金、物业管理费等按租赁面积计算的各项应付款项按照17楼实际面积计算外），原告与前程公司签署的租赁合同及其他一切协议、备忘录等一切文件，均对被告发生法律效力；前程公司在《房屋租赁合同》中关于17楼的权利义务自2015年9月16日转让给被告，同时该日期之后的租金及其他费用由被告承担，租期不变，租金、物业费计算标准不变，即每日每平方米租金为2.88元，月租金为177714.12元，物业服务费为每月每平方米22元，月物业服务费为44631.4元。2015年8月19日，原、被告就上述《三方转让协议》达成《补充协议》，约定被告在租赁合同期届满或租赁合同提前解除之日向原告交还出租房屋，届时将其添置的可移动物品搬离，并将其添置的与房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品拆除，以使该房屋恢复原状并符合本协议附件的要求，由此发生的费用由被告承担，被告逾期未拆除的，原告有权自行拆除，并要求被告承担相应费用。被告对所租房屋进行了装修，自2016年10月起，被告开始拖欠租金等相关费用，2016年10月27日被告以书面方式向原告发出《退租申请》，部分内容为：因公司原因，现向贵司提出退场申请，自2016年11月1日起不再租用此职场并放弃履行2015年8月19日与贵司签订的《房屋租赁合同》，我司在贵司的所有保证金愿意作为违约金赔偿贵司损失，并且愿意于2016年12月31日前支付拖欠的租金、物业费及水电费等共计229434.36元。原告于2016年11月1日向原告发出了《解除合同通知书》。诉讼中，原告诉称其对租赁房屋的复原装修工程进行招投标，浙江永辉建筑装饰有限公司中标，中标价为736404元（不含主材），原告为使出租房屋恢复原状，加上材料费实际所支出的费用为1030620.18元，并提交了相应证据。又查明，原告为本次诉讼支付律师费10000元。本院认为：原告新鄞公司与案外人前程公司签订的《房屋租赁合同》及原、被告和案外人前程公司签订的《三方转让协议》及原、被告签订的《补充协议》系真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，原、被告均应依约履行。在履约过程中，被告存在未按期支付租金等相关费用的违约行为，并发出《退租申请》，明确表示自2016年11月1日起不再租用涉案房屋并放弃履行《房屋租赁合同》，原告也于同日向被告发出《解除合同通知书》，双方意思表达一致，故原告与被告之间的《房屋租赁合同》（北京华赢凯来资产管理有限公司于2015年8月19日从浙江前程石化股份有限公司处受让）及《补充协议》于2016年11月1日解除。被告现已逾期不支付租金及相关费用累计超过一个月，被告应按合同解除时月标准租金和物业服务费之和的二倍向原告支付违约金444691.04元〔（月租金177714.12元+月物业服务费44631.4元）×2〕。被告认可拖欠原告租金、物业费及水电费等共计229434.36元，故被告应支付原告租金177714.12元、物业管理费44631.40元、水电费6888.84元、维修费200元。原、被告在《补充协议》中约定，被告在租赁合同提前解除之日向原告交还出租房屋，届时应使该房屋恢复原状，由此发生的费用由被告承担，被告逾期未拆除的，原告有权自行拆除，并要求被告承担相应费用，现原告为使房屋恢复原状，向法庭提交了支出1030620.18元费用的证据，被告未出庭也未提交相关证据，本院对原告的房屋复原费用证据予以采信，对原告要求被告支付复原费用1030620.18元予以支持。根据双方合同约定，因被告逾期不支付租金及其他任何应付款项累计超过一个月，原告解除合同的，有权向被告主张装修期内免除的所有租金，故被告应支付原告装修期内的租金519996.38元（2.88元/平方米/日×2028.7平方米×89天）。根据双方合同约定，因被告违反合同约定导致双方发生诉讼，原告为此支出的律师费由被告承担，本案中原告支付的律师费为10000元，故原告诉请该笔费用由被告承担，符合合同约定，本院予以支持。原告要求在被告应付其款项中扣抵租赁保证金667036.56元、能源保证金24344.40元的请求，本院予以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法可缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告宁波新鄞房地产开发有限公司与被告北京华赢凯来资产管理有限公司之间的《房屋租赁合同》（被告北京华赢凯来资产管理有限公司于2015年8月19日从浙江前程石化股份有限公司处受让）及《补充协议》于2016年11月1日解除；二、被告北京华赢凯来资产管理有限公司应支付原告宁波新鄞房地产开发有限公司租金177714.12元、物业管理费44631.40元、水电费6888.84元、维修费200元、违约金444691.04元、装修期间的租金519996.38元、复原费用1030620.18元、实现债权而支出的律师费10000元，以上共计2234741.96元，扣抵租赁保证金667036.56元、能源保证金24344.40元后，剩余1543361元，被告北京华赢凯来资产管理有限公司在本判决生效后十日内支付给原告宁波新鄞房地产开发有限公司。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18690元，公告费560元，以上共计19250元，由被告北京华赢凯来资产管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审 判 长 牛乃洪人民陪审员 余国平人民陪审员 蔡宁宁二〇一七年七月二日书 记 员 阮 雅 微信公众号“”