（2017）桂0902民初526号
裁判日期: 2017-07-02
公开日期: 2017-11-16
案件名称
苏婵与卢宗升买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
玉林市玉州区人民法院
所属地区
玉林市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
苏婵,卢宗升
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条，第五十八条，第二百一十五条，第二百二十四条第一款；《个体工商户条例》：第十条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0902民初526号原告：苏婵，女，1982年9月16日出生，汉族，住玉林市玉州区，委托代理人：李开勇，广西鸿州律师事务所律师（特别授权）。委托代理人：苏官彩（实习），广西鸿州律师事务所律师（特别授权）。被告：卢宗升，男，1963年4月20日出生，汉族，住广西北流市，委托代理人：彭泓霖，广西领地律师事务所律师（特别授权）。原告苏婵与被告卢宗升买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏婵的委托代理人李开勇、被告卢宗升及其委托代理人彭泓霖均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏婵向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告之间口头约定的转租合同无效；2、被告卢宗升返还转租铺面的转租费3万元给原告苏婵；3、本案一切诉讼费用全部由被告负担。事实和理由：被告于2015年8月1日与房东罗振超签订《租赁合同》约定：“罗振超将位于玉林市××路××号房屋的底层铺面、卫生、二层两房和卫生间、厨房给被告卢宗升使用，时间为六年，租期从2015年8月1日起至2021年7月30日止；卢宗升不得私自租给其他人，要经罗振超同意，一经发现立即收回，并且不退押金和租金；房屋底层只能用于经营五谷杂粮、甜品、豆腐花，二层只能用于居住或办公，不能作为加工场地，”原、被告是朋友关系。原告得知被告要转让其承租的铺面，于2016年6月底与被告协商，并达成口头协议：1、被告将其承租的位于玉林市××路××号房屋的底层铺面、卫生、二层两房和卫生间、厨房转租给原告，该铺面装潢及押金作价30000元转租给原告：时间从2016年7月份起至2021年7月30日止；2、由被告取得房东同意后便与原告签订书面合同；若被告不能取得房东罗振超同意将该铺面转租给原告的，双方口头约定的转租协议无效，被告自愿退还转租费30000元给原告；3、被告经营“五谷杂粮、甜品、豆腐花”的设备由被告另行处理；4、转租的铺面于2016年7月1日起交付给原告使用，2016年6月份的水电费和2016年7月份的租金由原告向房东罗振超以被告的名义交纳；被告与房东罗振超签订的《租赁合同》所约定的权利和义务从2016年7月1日起由原告按约履行。被告在口头协议当日出于诚意便将其与房东罗振超签订的《租赁合同》及铺面钥匙交给原告先予使用。原告于2016年6月29日以被告名义交清2016年6月份的水电费和7月份的租金后开始进行使用店铺。2016年7月6日，被告对原告谎称已取得房东同意，因房东出差在外无法出具书面材料，要求原告先支付转租费30000元给被告。原告信以为真便将30000元现金交付给被告，被告收到现金后立写收条给原告收执，并口头承诺：等拿到房东同意转租的书面材料后便与原告签订书面合同，在签订书面合同时将房东同意转租的书面材料和押金单一起交给原告。此后，原告均是以被告的名义交租金和水电费，为了能名正言顺地使用该铺面，原告曾多次电话联系被告要求签订书面合同，但被告均以各种理由推搪。2016年12月中旬，原告收到房东的口头通知，要求原告搬离。经原告与房东沟通，原告才知道被告转租铺面一直没有取得房东的同意。原告再次电话联系被告，被告也承认其骗了原告但铺面已交付原告使用，30000元转租费不愿退。原告无奈之下要求房东出具“卢宗升将铺面转租给苏婵未经罗振超同意，要求苏婵搬出”的《声明书》后搬离该铺面。被告在未取得房东同意其转租铺面的前提下，欺骗原告与其达成铺面转租协议，在原告获知真相后又拒不退还转租费30000元给原告，严重侵犯了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，现起诉至法院，请求法院支付原告的诉讼请求。庭审时，原告提出变更诉状中事实和理由的部分内容：原告总共支付了6万元给被告，其中3万元是铺面转租费，另外3万元是王保堂五谷杂粮甜品店的经营设备等费用。被告卢宗升辩称，1、被告与原告之间非租赁合同关系，而是铺面转让合同关系（实际上为买卖合同关系）。2015年8月，被告租赁罗振超位于玉林市××路××号房屋开设“玉林市玉州区王保堂五谷杂粮甜品店”。原告原为被告甜品店的顾客，多次到甜品店吃甜品、杂粮等食物。原告觉得甜品店里的甜品、杂粮等食物味道不错，且生意也不错，原告向被告表达过也想开一家这种甜品店。被告因为之前曾做过大手术，身体不是很好，并且店里营业时间一般是从早上开到晚上凌晨一两点，被告觉得身体吃不消。这样双方就有了将甜品店转让给原告的意向。在正式转让前，原告连续十来天来被告店里考察以及学习调配甜品的手艺。因为这个店是加盟广西王保堂养生饮品管理有限公司的，是不可以转让的，原告想要开一家店的话是要另交加盟费的。况且，被告这个店开了一段时间，有了一定的客源。原告为了稳住这些顾客，保证其接手后就能顺利营业，原告就提出将整间店转让给她，她仍然使用被告原告的名称和营业执照等，对外仍然是用被告的名义经营，包括交房租和工商年检都是被告的名义。为了不让别人有疑问，原告主动认被告作亲戚，叫被告为叔。这样，被告就手把手教会原告所有调配甜品的工艺。原告给了30000元转让费后，被告就将铺面整体转让给了原告。转让后一个月内，被告多次打电话给原告，问其生意如何，还有什么不懂的地方再教。原告表示还可以。到了2016年11月份，原告曾打电话给被告，说房东乱收她的水电费，叫被告去告房东。后来被告问房东，发现房东收的费用跟向被告以前收的一样，就没有再理会这个事了。在接到原告的起诉材料后，被告再问房东，房东说是原告不交2016年12月份的房租而搬走了，后来原告为了得到房东按其要求写一份声明书而补交了2016年12月份房租。现在房东已将房屋另外租赁给了别人。因此，被告与原告之间并非房屋转租关系，实际上是一个实体经营的店铺转让关系。被告收取原告的30000元实际上就是这个店铺的转让费，其中既包括店铺的设备设施，也包括各种甜品调配技术的技术转让费。经营这个店铺的加盟费、房屋的装修以及店铺所有设备设施的购置等都是由被告花费建成的。如果被告与原告双方是房屋转租关系的话，那么这个店铺以及店铺里的所有设备设施都还是被告所有，其不经营店铺了应该将店铺整体返还给被告。原告的行为严重背离事实，违反诚信原则以及双方的约定。请求法院查明事实真相，依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据——原、被告身份证、企业信用信息公示报告、租赁合同、广西王保堂养生饮品管理有限公司营业执照、商标注册证，本院予以确认并在卷佐证。由原告提供而被告卢宗升表示异议的证据，本院认定如下：1、收条，仅可以证明被告收取原告3万元。2、收条，可以证明原告从2016年7月份起以被告名义向房东交纳租金和水电费的事实；3。声明，可以证明被告未经房东罗振超同意将涉案房屋转租给原告。由被告卢宗升提供而原告表示异议的证据，本院认定如下：1、短信信息，属于打印稿件，真实性存疑，本院依法不予采信；2、《加盟广西王保堂——连锁合同》，可以证明被告加盟广西王保堂养生饮品管理有限公司，加盟费为16600元；3、照片，与原告的庭审陈述“原告经营过程中王保堂广告牌一直挂在店铺里”、证人证言形成证据链，可以证明王保堂加盟店的装修基本一致；4、点餐牌，与证人证言形成证据链，可以证明王保堂加盟店的点餐牌基本一致；5、清单，是被告单方所写，没有原告签名确认，不具有真实性，本院依法不予采信；6、王保堂总公司信息查询、商标注册证，是真实的，可以证明广西王保堂养生饮品管理有限公司是合法企业，法定代表人是王某,4，王某,4申领“王保堂”商标注册证。对于证人王某,4的证言，原告方不予认可、被告方予以认可。本院认为，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第（二）点的规定：“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：（二）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言；”王某,4的证言与被告提供的加盟合同、照片、点餐牌、原告的庭审陈述“原告经营过程中王保堂广告牌一直挂在店铺里”相互印证，足以形成证据链，可以证明被告将王保堂连锁店的经营权、店铺装修、使用权等一并转让给原告，王某,4作为广西王保堂养生饮品管理有限公司的法定代表人认可上述转让行为。本院于2017年6月27日对涉案房屋的屋主罗振超进行询问并制作问话笔录。原、被告均认可该笔录的真实性。本院认为罗振超所述基本属实，可以证明卢宗升未经出租人罗振超同意擅自转租给苏婵，出租人罗振超在知道该情况后，向苏婵催讨下个月房租，以及按照苏婵事先写好的内容书写《声明书》。本院经审理认定事实如下：案外人王某,4于2015年1月14日经申请取得“王保堂”商标注册证，于2015年5月29日创办成立广西王保堂养生饮品管理有限公司，一直担任该公司的法定代表人。2015年8月1日，被告卢宗升（乙方）与案外人罗振超（甲方）签订《租赁合同》，双方主要约定：“甲方出租位于新民路××号自有房屋的底层铺面、卫生间、二层两房和卫生间、厨房给乙方使用。租期从2015年8月1日起至2021年7月30日止。先交押金3500元，租金按月收取。每月水费和电费按实际收取。乙方不得私自租给他人，要经甲方同意，一经发现立即收回，并且不退押金和租金。”2015年8月6日，广西王保堂养生饮品管理有限公司作为甲方、被告卢宗升作为乙方，签订《加盟广西王保堂——连锁合同》。双方主要约定：2.1乙方自愿申请加盟甲方公司，并由甲方授权开办连锁店，连锁门店是专门经营甲方开发、研制的凉茶、养生甜品、特色豆腐花、特色奶昔膏、现磨粗杂粮豆浆、五谷杂粮制品，甲方授权经营的食品。加盟者实行自主经营，自负盈亏，独立核算的经营模式。2.3管理体系包括专用的商业名称、商标、店面装修指引、培训体系、财务体系、所有凉茶、甜品和各种特色食品的制作技术、经营指导、开业指导。3.1加盟费为16600元，乙方加盟店地址为玉林市××路××号。5.7为食品安全起见：豆腐花配料、奶昔膏配料、龟苓膏配料、凉茶草药，一律由总部配送，不得私自采购，一经发现私自采购，立即取消加盟商使用王保堂商标、名称的使用权和没收…11.3乙方连锁门店违反合同规定发生下列情况之一时，甲方有权解除合同，乙方承担由此造成的损失。（2）未经甲方允许将许可商标再许可他人或转让、出借、转卖他人制作或使用。签订上述合同后，被告卢宗升按照约定在玉林市××路××号房屋进行装修并开展营业，其中一层正门上方的招牌中特别标注“王保堂®全国连锁”等字样。2015年12月3日，被告卢宗升经过申请取得“玉林市玉州区王保堂五谷杂粮甜品店”营业执照，类型为个体工商户。2017年5月3日，国家企业信用信息公示系统查询结果显示，上述甜品店的登记状态为存续。2016年7月，原告苏婵经过与被告卢宗升协商，双方达成口头协议：被告卢宗升转让“玉林市玉州区王保堂五谷杂粮甜品店”的经营权、财产权、“王保堂”特许经营权和转租涉案房屋给原告，整体转让价格为30000元。2016年7月6日，被告出具收条给原告收执，收条的内容为：“今收到苏婵现金叁万元”。王某,4对于原被告转让“王保堂”特许经营权的行为表示认可，无异议。被告卢宗升一直未告知房东罗振超其与苏婵之间转租的行为，苏婵以卢宗升的名义向罗振超交纳2016年7月-2016年12月的租金，2016年9月-2016年10月的水电费。2016年12月30日，罗振超出具《声明书》，载明：“本人罗振超不同意卢宗升转租新民路××号铺面给苏婵，如不是卢宗升本人经营，要求搬出。因为转租给苏婵不经屋主同意。”经本院询问，罗振超表示，《声明书》系按照苏婵事先写好的内容出具，但最后一句为其本人加上去，其还要求苏婵预交下个月房租，否则搬走。2016年12月31日，苏婵没有向罗振超预交房租，自行终止了“玉林市玉州区王保堂五谷杂粮甜品店”的实际经营行为，并搬走了店内的设备，但装修（包括一层正门上方的招牌）未拆除。现涉案房屋已由他人承租。原告要求被告返还30000元给其，被告拒绝返还。2017年2月7日，原告诉至本院要求解决。另查明，审理过程中被告自认已交付“玉林市玉州区王保堂五谷杂粮甜品店”的营业执照给原告使用，其创办该店时购买设备大概花费28000元，装修20000元；原告否认经营期间使用卢宗升办理的营业执照、卫生许可证，但自认未办理营业执照等合法证件。本院认为，一、本案争议焦点之一：原、被告之间是转租合同关系还是买卖合同关系？由于双方未签订书面合同，故应结合30000元款项包括的具体内容、双方的履行行为来判断双方的真实意思表示。（1）原、被告均认可30000元包括租房押金，被告亦承认30000元包括转让装修费用，因装修依附于涉案房屋，若原、被告转让装饰装修物，必然包含转租涉案房屋的行为。被告一直未告知房东罗振超实情，原告以被告的名义向罗振超交纳租金和水电费，可见当时被告并未解除与罗振超之间的租赁合同，原告也没有和罗振超重新签订租赁合同。因此，原、被告之间存在转租行为而不是转让承租权行为。（2）原告主张其已另外用现金支付设备费用30000元给被告，但被告予以否认，且原告未能提供收条等其他证据进一步佐证。原告应承担举证不能的法律后果。故对于原告的上述主张，因缺乏事实依据，本院依法不予采信。本院确认30000元款项中包含转让设备的费用。（3）“玉林市玉州区王保堂五谷杂粮甜品店”系被告取得“王保堂”特许经营权后合法开办。原告实际租用涉案房屋经营甜品生意，仍继续沿用“玉林市玉州区王保堂五谷杂粮甜品店”的装修和标注“王保堂®全国连锁”等字样招牌，并且在长达6个月的经营期间一直未办理合法证件。原告的行为与被告主张“玉林市玉州区王保堂五谷杂粮甜品店”的营业执照交给原告使用的说法相吻合。另外，广西王保堂养生饮品管理有限公司的法定代表人王某,4出庭作证苏婵曾到其处购买食材，对于原、被告之间转让“王保堂”特许经营权的行为，王某,4知晓后认可。王某,4的证言也与原告的上述行为基本吻合。据此，本院确认原、被告存在转让“玉林市玉州区王保堂五谷杂粮甜品店”的经营权和“王保堂”特许经营权的行为。30000元款项中应包含加盟费。（4）综合上述分析，原告支付30000元给被告，系双方对“玉林市玉州区王保堂五谷杂粮甜品店”的设备（厨房用具等）、装修装饰物、加盟费、租房押金，承租权益以及预期经营利益等综合折价交易，即双方达成了口头协议：被告转让“玉林市玉州区王保堂五谷杂粮甜品店”的经营权、财产权、“王保堂”特许经营权和转租涉案房屋给原告，整体转让价格为3万元。二、本案争议焦点之二，原、被告的买卖行为和转租行为是否合法有效？《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定”、第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”，《个体工商户条例》第十条第二款规定：“个体工商户变更经营者的，应当在办理注销登记后，由新的经营者重新办理注册登记。”（1）本案中，原、被告之间达成的转让“玉林市玉州区王保堂五谷杂粮甜品店”经营权的口头协议，因违反行政法规的强制性规定，属于无效合同。（2）《中华人共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”、第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”被告转租涉案房屋给原告，虽然事先未经屋主罗振超同意，但罗振超知晓原、被告双方的转租行为后，未立即让原告搬走，而是向原告催讨下个月房租，可视为默认原、被告的转租行为。故原、被告的转租行为是合法有效的。原、被告之间未签订书面的转租合同，应为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。在房主罗振超向原告催收房租后，原告不再预交房租，并终止营业搬走，可视为原告单方解除与卢宗升之间的转租合同。（3）对于原、被告之间转让“王保堂”特许经营权的行为，王某,4知晓后表示认可，故上述行为是合法有效的。三、本案争议焦点之三：被告应否返还3万元给原告？《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”（1）关于设备的处理问题，原、被告之间达成的转让“玉林市玉州区王保堂五谷杂粮甜品店”经营权的口头协议,属于无效合同。根据上述法律规定，原告终止营业时，将“玉林市玉州区王保堂五谷杂粮甜品店”设备全部搬走，被告未主张返还。故本院认为30000元中的设备费用可不予返还。《加盟广西王保堂——连锁合同》约定加盟费为16600元，租房押金3500元，被告庭审时自认其创办该店时购买设备大概花费28000元，装修花费20000元，故折价交易后设备费用约为12335元【30000×28000÷（16600+3500+28000+20000）≈12335】；（2）关于加盟费的处理问题，因原、被告转让“王保堂”特许经营权的行为已获得王某,4同意，折价交易后的加盟费7313元被告可不予退还给原告，计算方式为：30000×16600÷（16600+3500+28000+20000）≈7313；（3）关于装饰装修物的处理问题，装饰装修物附着于房屋，不能随意搬走或拆除，拆除将丧失利用价值，故应以涉案房屋的处理问题为前提。被告与原告未签订书面的转租合同，属于不定期租赁合同，原告可以随时解除租赁。原告于2016年12月31日搬走，是解除租赁的意思表示，装饰装修物随着涉案房屋一起返还给被告卢宗升。据此，扣除原告占有使用装饰装修物6个月所产生的相应费用后，被告应退还装修费7930元给原告，计算方式为：30000×20000÷（16600+3500+28000+20000）×（1-6÷59）≈7930；（4）关于租房押金的处理，因卢宗升未经出租人罗振超同意擅自转租给苏婵，罗振超依据与卢宗升签订的租赁合同不退还押金，该损失应由卢宗升承担，即被告卢宗升应退还折价交易后的租房押金1540元给原告，计算方式为：30000×3500÷（16600+3500+28000+20000）≈1540。综合上述分析，被告应当退还折价交易后的装修费、租房押金合计9470元给原告（7930+1540=9470）。原告主张被告应支付利息给原告，本院认为双方未签订书面协议，原告主张利息缺乏依据，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百一十五条、第二百二十四条、《个体工商户条例》第十条第二款以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告卢宗升返还装修费、租房押金合计9470元给原告苏婵；二、驳回原告苏婵的其他诉讼请求。上述判决，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如义务人逾期不履行判决内容的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费550元，减半收取为275元，由原告苏婵负担189元，被告卢宗升负担86元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。审判员 黄双二〇一七年七月二日书记员 梁爽