（2016）鲁0212民初1601号
裁判日期: 2017-07-02
公开日期: 2018-02-28
案件名称
宋江波与陈克军房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
青岛市崂山区人民法院
所属地区
青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宋江波,陈克军
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
山东省青岛市崂山区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0212民初1601号原告宋江波，男，1983年11月14日生，汉族，住青岛市崂山区。委托诉讼代理人肖颖，山东亚和太律师事务所律师。委托诉讼代理人ＸＸ明，山东亚和太律师事务所律师。被告陈克军，男，1964年6月7日生，汉族，住青岛市城阳区。委托诉讼代理人孟勇，即墨蓝村法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人江瑞花，女，汉族，1964年7月23日出生，系被告妻子。上列当事人房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人肖颖、ＸＸ明，被告及其委托诉讼代理人孟勇、江瑞华到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告双倍返还定金40000元；2、被告支付原告居间服务费8500元；3、被告赔偿原告经济损失83400元；4、诉讼费、保全费由被告负担。事实与理由：2016年2月21日，原、被告就位于崂山区房屋（以下简称涉案房屋）买卖签订青岛市存量房买卖合同、买卖定金协议书、居间服务合同。合同签订后，原告依约履行义务，但被告无正当理由单方解除合同，被告的违约行为给原告造成重大损失，为维护合法权益，原告起诉。被告提交书面答辩状辩称，1、被告没有违约，事实上是原告违约。签约时，被告已告知原告涉案房屋出租情况，口头约定原告自2016年6月份后方可收取租金，但原告在2016年3月6日就要收取租金，与承租人协商，三方协商未果。另外，按照2016年3月6日约定，原告应在2016年3月15日将首付款490000元支付至被告账户，但原告至今未支付首付款，更没有支付其余款项。原告没有向被告支付合同约定的定金20000元。2、被告不应双倍返还定金。被告只收到原告支付的一次定金，即在买卖定金协议书中收取的20000元，该定金表面上说是买卖定金，但实际是签约定金，被告已和原告签约，不应双倍返还定金。居间费应由原告承担，原告的其他损失与被告无关。经审理查明，2016年2月21日，原、被告签订买卖定金协议书，约定交易房屋为涉案房屋，支付方式为商业贷款，原告向被告支付定金20000元，双方应在本协议约定的期限内签订房屋买卖合同，如甲方违约，应双倍返还定金，乙方违约，定金不退等。当日，原告支付被告定金20000元。2016年2月21日，原、被告及居间人青岛存房房地产经纪有限公司签订居间服务合同，该合同第四条第3项约定，甲方或乙方违反合同约定，导致丙方不能继续履行合同义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间代理费，已收取则无需退还，如支付费用方为守约方，可向违约方追偿该笔费用。签约后，原告已支付居间人居间代理费8500元。同日，原告与居间人青岛存房房地产经纪有限公司签订搜房综合保障服务协议，原告支付居间人保障服务费3400元。2016年2月21日，原、被告签订青岛市存量房买卖合同，原告购买被告的涉案房屋，面积97.01平方米，合同第二条第（四）项约定，该房屋已设定抵押，被告应于2016年3月16日前办理抵押注销手续，该房屋已出租；第四条约定，房屋价格为1700000元，原告可以在签订本合同的同时支付定金20000元，原告采取贷款方式支付房款，拟贷款金额为1190000元，原告于被告解押当天即2016年3月16日支付被告490000元，通过自行交接方式划转；原告向居间机构指定的银行申办贷款，原告因自身原因未获得批准贷款的，原告继续申请其他银行贷款，至贷款批准。合同第七条对违约责任约定，逾期交房的，15天之内，被告每日支付原告房价款万分之五的违约金，超过15日的，原告有权退房，被告支付原告全部房价款20%的违约金；逾期付款的违约金计算方式等同于逾期交房的违约金。合同后附补充协议，第3条约定，银行放款后交付房屋，交房日期为2016年5月30日。合同还对其他事项作了约定。另查明，原、被告签订青岛市存量房买卖合同后，因被告涉案房屋贷款银行农业银行告知需要2016年4月1日才能办理解押，故被告告知原告解押时间从合同约定的2016年3月16日推迟到4月1日，原告同意。庭审中，被告提交录音，主张虽然被告已告知原告解押时间从合同约定的2016年3月16日推迟到4月1日，但2016年3月6日下午双方见面协商过程中原告表示2016年3月15日前将首付款490000元支付至被告账户，双方于3月15日办理解押。但原告对此不予认可，称2016年3月16日无法办理解押是客观事实，4月1日解押是被告要求和自认的事实，3月6日下午双方谈话发生争执，双方没有达成合意或补充协议。2016年3月30日，被告通过短信通知原告：按照合同约定你3月16日应付我银行解押款，你款没到位，你已构成违约，故我们双方的房屋买卖合同解除。原告回复短信表示不同意解除合同，要求被告继续履行合同等。还查明，原告中国工商银行账户2016年3月30日余额为490005元。上述事实，有原、被告提交的证据，以及双方陈述、庭审笔录在案为凭，以上证据已经开庭审理和质证，可以采信。本院认为，原、被告签订的青岛市存量房买卖合同、买卖定金协议是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。结合原、被告双方的诉辩主张和提交的证据分析，本案的焦点问题是在合同履行过程中原、被告哪一方构成违约，本院分析如下。第一，2016年2月21日，原、被告签订的青岛市存量房买卖合同约定，原告采取贷款方式支付房款，原告于被告解押当天即2016年3月16日支付被告490000元，后，因被告称其贷款银行告知需要2016年4月1日才能办理解押，被告告知原告解押时间推迟到4月1日，原告亦表示同意，故双方在履行过程中变更了解押和支付首付款490000元的时间，双方均应按照变更后的约定履行。第二，对于2016年3月6日的录音，3月6日上午原被告的电话录音中，双方确认了解押时间变更为2016年4月1日；3月6日下午双方见面协商与承租人续租、房屋过户等问题，发生争执，双方并未就解押时间达成新的合意。另外，被告自称贷款银行要求4月1日撤押，即使原告提前支付首付款，被告也无法撤押，并且原告支付首付款、被告撤押需要双方配合到银行共同办理。第三，原告中国工商银行账户2016年3月30日余额为490005元，说明原告积极准备款项为2016年4月1日付款撤押做好了充分准备，具备履约能力，并不存在违约行为。综上分析，被告于2016年3月30日以原告未于2016年3月16日支付首付款为由单方解除合同，没有事实依据，已经构成违约，应承担违约责任。对于被告应承担的违约责任，1、对于定金20000元，虽然在买卖定金协议中，该20000元定金系立约定金，但之后双方签订的房屋买卖合同中亦约定了原告应支付被告定金20000元，从付款方式看该20000元与定金协议的定金20000元系同一笔定金，即立约定金已转化为履约定金，被告违约，应按照定金罚则双倍返还原告40000元；2、对于原告已支付的居间代理费8500元，因被告违约，根据三方签订的协议约定，应由违约方承担居间代理费，故被告应支付原告居间代理费8500元；3、对于原告要求被告赔偿经济损失83400元，参照房屋买卖合同约定的逾期付款和逾期交房的违约金均为房价款的20%，考虑本市2016年以来房屋价格普遍上涨的情况，原告主张被告赔偿损失83400元，属于合理主张，被告应予赔偿。以上共计131900元，被告应支付原告，于本判决生效后十日内付清。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告陈克军双倍返还原告宋江波定金40000元；被告陈克军支付原告宋江波居间代理费8500元；被告陈克军赔偿原告宋江波经济损失83400元。以上共计131900元，被告应于本判决生效后十日内支付原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2938元，由被告负担，原告已预交，被告于本判决生效后十日内直接支付原告。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，缴纳上诉费，上诉于青岛市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》第22条规定，上诉人应于上诉期内到本院预交案件受理费，最迟可以在上诉期届满后七日内预交案件受理费，在上诉期届满后七日内仍未预交的，本院将不再催收，按未提起上诉处理。审 判 长 赵振飞审 判 员 代丛蔚人民陪审员 许 珊二〇一七年七月二日书 记 员 杨佳妮 来自