（2017）苏0583民初69号

裁判日期: 2017-07-02

公开日期: 2017-09-30

案件名称

傅淑贞与昆山宝岛老街文化旅游有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

昆山市人民法院

所属地区

昆山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

傅淑贞,昆山宝岛老街文化旅游有限公司,江苏水乡周庄旅游股份有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百二十六条

全文

江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0583民初69号原告：傅淑贞，女，1962年9月29日出生，台湾地区居民，住上海市黄浦区。被告：昆山宝岛老街文化旅游有限公司，住所地江苏省昆山市周庄镇大桥路68号钱龙盛市广场八区1号楼21号房。法定代表人：张克俭，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈志荣，昆山市周庄法律服务所法律工作者。第三人：江苏水乡周庄旅游股份有限公司,住所地江苏省昆山市周庄镇全福路。法定代表人：朱丽荣。委托诉讼代理人：周彬，上海市金茂（昆山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈丽萍，上海市金茂（昆山）律师事务所律师。原告傅淑贞与被告昆山宝岛老街文化旅游有限公司（以下简称宝岛老街旅游公司）、第三人江苏水乡周庄旅游股份有限公司（以下简称周庄旅游公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月3日受理后，依法适用普通程序于2017年3月13日公开开庭进行了审理。原告傅淑贞、被告宝岛老街旅游公司的委托诉讼代理人陈志荣、第三人周庄旅游公司的委托诉讼代理人周彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告傅淑贞向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订的《租赁合同》；2.被告支付原告租金135067.08元（2009年3月1日至2017年2月28日）；3.被告支付原告逾期付款违约金140956.79元（暂计至2016年10月31日，按照日万分之八标准实际计算至被告付款日）；4.被告对出租房屋恢复原状（开发商交房时状态）；5.被告赔偿原告恢复原状费50000元；6.诉讼费由被告承担。经本院释明，原告在第四项和第五项诉讼请求中选择被告赔偿改动结构的损失50000元，并表示：不要求被告、第三人返还房屋，合同解除后原告可和第三人直接签订合同，可以保持房屋现状不变。事实和理由：原告拥有昆山市周庄镇大桥路68号钱龙盛市广场X区X号楼XXX室房屋。2007年12月29日，原被告就上述房屋签署了《租赁合同》，约定了租期、租金及支付方式、违约金其他权利义务。合同还约定，被告拖欠租金达三个月以上的，原告有权单方解除租赁合同，被告应付清租金及其他相关费用，还应承担原告损失的赔偿责任。合同签订后，被告支付了押金及六个月租金，之后再未支付任何款项。原告向被告讨要租金时，发现被告未经原告允许，已擅自将原告房屋全部拆除进行了重新搭建，并且将房屋转租给第三人。针对被告拖欠租金事宜，原被告双方于2016年8月27日签订《协议书》一份，对被告结欠租金的金额、支付时间、支付方式予以了明确，并且约定，如发生任何一期或任何一笔租金逾期支付时间超过15日的，则被告拖欠的所有未到期债务全部到期，且原告有权向被告主张其拖欠的全部租金、违约金。但协议签订后，被告仍拒不履行付款义务。综上，原告认为，租赁合同及协议书均系原被告双方协商一致基础上签订，合法有效。被告作为承租方不仅拒不支付租金，且将原告的房屋拆除重建，破坏房屋结构及附属设施，被告的行为已构成严重违约，故原告向法院提起诉讼。被告宝岛老街旅游公司辩称，不同意解除合同，因为被告在涉案房产内投入了大量资金进行了装修，并进行转租经营，原告计算租金有误，违约金过高，请法院予以调整，赔偿恢复原状费的诉讼请求没有法律依据，不予认可。第三人周庄旅游公司述称，对原告与被告之间的租赁关系不是太了解，对租金包括赔偿损失都不清楚，第三人是从被告处转租来的房屋，租金已经付到2017年第一季度。原告和被告之间的合同是否解除由法庭依法认定，如果判令解除，第三人愿意继续承租房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。本案经审理认定事实如下：原告系昆山市周庄镇大桥路68号钱龙盛市广场X区X号楼XXX室房屋所有权人。2007年12月29日，原告（甲方）与被告（原名昆山爱渡商场经营管理有限公司，乙方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将其所有的昆山周庄××（××风情××镇）X区X号楼XXX室租赁给乙方，租赁期限自2008年3月1日至2018年2月28日，甲方同意给予乙方一年的装饰免租期，第一年给予六个月免租期限（即2008年3月1日至2008年8月31日），第二年至第三年即2009年至2010年每年给予三个月的免租期；租金标准及支付方式为，2008年3月1日至2009年2月28日的租金为每月1153.43元，2009年3月1日至2010年2月28日的租金为每月1211.10元，2010年3月1日至2011年2月28日的租金为每月1271.65元，2011年3月1日至2012年2月29日的租金为每月1335.23元，2012年3月1日至2013年2月28日的租金为每月1402元，甲乙双方确认2013年3月1日至2018年2月28日的租金价格按照以下条件确定，在2013年3月1日前按照该商铺周边租赁价确认基准单价，同时每两年在原租金基础上递增5%；支付方式为，每三个月为一期支付三个月租金，首期租金2008年3月1日至2009年2月28日，计6920.55元，乙方在2008年9月1日前支付给甲方，以后各期租金乙方在当期租金期满后十五天内支付下期租金，如遇法定休假日则顺延；押金及其他费用，乙方同意于合同签订之日支付给甲方定金1153.43元，交房后此定金转为押金；甲方确认在租赁期内同意乙方可将承租房产用于该商场相关经营活动，并可将部分或者全部承租房屋转租给他方用于开展经营活动；乙方在不影响房屋结构及使用安全的情况下，可在承租房屋内进行装修和添置设备，乙方在租赁期满后十天内将房屋交还甲方，并将房屋内添置的设备自行搬走；乙方拖欠租金达三个月以上的，甲方有权单方解除合同并追究乙方违约责任；在甲方并无违约的前提下，乙方未按时支付租金或其他费用的，每日按拖欠费用总额的千分之三加收滞纳金；合同还约定，变更或解除合同的，由要求变更或解除的一方提前60天向对方提出。合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使用。被告将房屋进行装修后转租给第三人作为旅游票务中心使用。被告支付了押金及六个月租金。2016年8月27日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《协议书》一份，约定：2007年12月29日，甲乙双方签署租赁合同，将昆山周庄××（××风情××镇）X区X号楼XXX室、XXX室房屋出租给乙方，乙方支付了六个月租金后未再向甲方支付过租金；现经双方协商，达成协议如下：……二、2008年3月1日至2013年12月30日期间，乙方已支付的租金不予退还，乙方未支付的租金甲方予以免除（除非乙方违反本协议第八条约定）；三、2014年1月1日至2016年6月30日期间的租金，合计129180.30元，乙方分四期支付，乙方应于2016年10月31日前支付33000元，于2016年11月30日前支付33000元，于2016年12月31日前支付33000元，于2017年1月31日前支付30180.3元；四、2016年7月1日至2016年9月30日期间的租金，共计12918.03元，扣除甲方应支付的物业费1806.15元，乙方尚需向甲方支付11111.88元，于2016年9月30日前付清，2016年10月1日至12月31日期间的租金，共计12918.03元，扣除甲方应支付的物业费1806.15元，乙方尚需支付11111.88元，于2016年11月30日前付清；五、2017年1月1日以后的租金，每三个月为一期，乙方应于每季度起始之日起十五日内支付当期租金，以此类推；六、协议与《租赁合同》不一致的，以协议为准，协议未尽事宜，按照租赁合同约定执行；七、乙方应严格按照本协议第三、四条约定向甲方支付租金，如逾期支付租金的，每逾期一日，按万分之八计收逾期支付违约金；八、本协议第三、四条如发生任何一期或任何一笔租金逾期支付时间超过15日的，则乙方拖欠的所有未到期债务全部到期，且甲方有权向乙方主张其拖欠的全部租金、违约金。原被告双方签署协议书后，被告仍未按约支付租金，故原告诉至本院。以上事实有《租赁合同》、《协议书》、产权证及当事人庭审陈述所证实。本院认为：原被告双方签订的《租赁合同》及《协议书》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。关于合同的解除。被告至今未支付原告2014年1月1日之后的租金，而根据《协议书》约定，被告应于2016年10月31日前支付第一期，因此，被告迟延履行支付租金的义务导致原告无法实现房屋租赁合同的目的，虽然被告承租后整体转租第三人作为旅游票务中心使用，解除合同后可能涉及其他业主的利益，但是合同到期日为2018年2月28日，租赁期限即将届满，因此，本院对于原告要求解除合同的诉讼请求予以支持，本院确认合同解除之日为庭审之日即2017年3月13日。关于恢复原状费用。原告明确表示合同解除后不要求第三人搬离，可以保持房屋现状不变，因此，原告不存在恢复原状的费用，本院对于原告要求被告赔偿恢复原状费用50000元的诉讼请求不予支持。关于租金。原告要求被告支付2009年3月1日至2017年2月28日的租金，1.2009年3月1日至2013年12月31日的租金，《协议书》第二条内容为“2008年3月1日至2013年12月30日期间，乙方已支付的租金不予退还，乙方未支付的租金甲方予以免除（除非乙方违反本协议第八条约定）”，该条款可理解为被告若未按《协议书》第三条、第四条约定履行义务超过15日的，被告仍应支付原告2008年3月1日至2013年12月30日期间的租金，2009年3月1日至2013年12月31日的租金扣除六个月的免租期为69211.51元（1211.10元/月*9月+1271.65元/月*9月+1335.23元/月*12月+1402元/月*12月+1402元/月*10月），2.2014年1月1日至2016年12月31日的租金，原被告已经在《协议书》中确认了2014年1月1日至2016年12月31日的租金为151404.06元，但是系两套房屋租金，为了便于计算，本院认定本案房屋的租金为75702.03元，3.2017年1月1日至2017年2月28日的租金，根据《租赁合同》约定，月租金为1545.71元，因此，2017年1月1日至2017年2月28日的租金为3091.42元。综上，原告主张135067.08元租金，本院予以支持。关于原告要求被告支付逾期付款违约金140956.79元的主张，原告明确是依据租赁合同的约定按照每日万分之八的标准主张的。被告对此认为，约定的违约金标准过高，要求依法调低。结合被告确实存在拖欠租金行为的实际，本院认为原告主张逾期付款违约金符合约定。但租赁合同约定的滞纳金及协议书约定的逾期付款违约金（每日万分之八）标准过高，本院根据被告请求依法调低为银行贷款利率标准1.3倍。结合合同、协议书约定及原告的诉讼请求，本院依法认定被告应支付的逾期付款违约金为：以3633.3元为基数，自2009年6月16日，以3633.3元为基数，自2009年9月16日，以3633.3元为基数，自2009年12月16日，以3814.95元为基数，自2010年6月16日，以3814.95元为基数，自2010年9月16日，以3814.95元为基数，自2010年12月16日，以4005.69元为基数，自2011年3月16日，以4005.69元为基数，自2011年6月16日，以4005.69为基数，自2011年9月16日，以4005.69元为基数，自2011年12月16日，以4206元为基数，自2012年3月16日，以4206元为基数，自2012年6月16日，以4206元为基数，自2012年9月16日，以4206元为基数，自2012年12月16日，以4416.3元为基数，自2013年3月16日，以4416.3元为基数，自2013年6月16日，以4416.3元为基数，自2013年9月16日，上述违约金计算的依据为《租赁合同》的付款期限，以16500元为基数，自2016年11月1日，以16500元为基数，自2016年12月1日，以16500元为基数，自2017年1月1日，以15090.15元为基数，自2017年2月1日，以5555.94元为基数，自2016年10月1日，以5555.94元为基数，自2016年12月1日，上述违约金计算的依据为《协议书》的付款期限，以3091.42元为基数，自2016年12月16日，上述违约金计算的依据为《租赁合同》的付款期限，上述每一笔违约金，均计算至实际支付之日，按中国人民银行公布的同期同档贷款利率1.3倍标准计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、原告傅淑贞与被告昆山宝岛老街文化旅游有限公司之间的关于昆山市周庄镇大桥路68号钱龙盛市广场X区X号楼XXX室《租赁合同》于2017年3月13日解除。二、被告昆山宝岛老街文化旅游有限公司支付原告傅淑贞2009年3月1日至2017年2月28日租金135067.08元，扣除押金1153.43元，余款133913.65元于本判决生效后十日内支付。三、被告昆山宝岛老街文化旅游有限公司于本判决生效十日内支付原告傅淑贞逾期付款违约金如下：以3633.3元为基数，自2009年6月16日，以3633.3元为基数，自2009年9月16日，以3633.3元为基数，自2009年12月16日，以3814.95元为基数，自2010年6月16日，以3814.95元为基数，自2010年9月16日，以3814.95元为基数，自2010年12月16日，以4005.69元为基数，自2011年3月16日，以4005.69元为基数，自2011年6月16日，以4005.69为基数，自2011年9月16日，以4005.69元为基数，自2011年12月16日，以4206元为基数，自2012年3月16日，以4206元为基数，自2012年6月16日，以4206元为基数，自2012年9月16日，以4206元为基数，自2012年12月16日，以4416.3元为基数，自2013年3月16日，以4416.3元为基数，自2013年6月16日，以4416.3元为基数，自2013年9月16日，以16500元为基数，自2016年11月1日，以16500元为基数，自2016年12月1日，以16500元为基数，自2017年1月1日，以15090.15元为基数，自2017年2月1日，以5555.94元为基数，自2016年10月1日，以5555.94元为基数，自2016年12月1日，以3091.42元为基数，自2016年12月16日，上述每一笔违约金，均计算至实际支付之日，按中国人民银行公布的同期同档贷款利率1.3倍标准计算。四、驳回原告傅淑贞其他诉讼请求。（如采用转账方式支付，汇入原告指定账号或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行，账号：32×××60-00968）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费6190元，由被告昆山宝岛老街文化旅游有限公司负担3760元，由原告傅淑贞负担2430元。如不服本判决，原告傅淑贞可在判决书送达之日起三十日内，其他当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号10×××76。审　判　长　　翟献武代理审判员　　郑　煦人民陪审员　　李建川二〇一七年七月二日书　记　员　　顾志峰 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