（2016）赣0481民初1636号
裁判日期: 2017-07-19
公开日期: 2017-08-14
案件名称
九江联盛物业服务有限公司瑞昌分公司与叶斌物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
瑞昌市人民法院
所属地区
瑞昌市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
九江联盛物业服务有限公司瑞昌分公司,叶斌
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条
全文
江西省瑞昌市人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0481民初1636号原告：九江联盛物业服务有限公司瑞昌分公司，住所地江西省瑞昌市赤乌中路（瑞昌联盛国际）。统一社会信用代码：91360481571163575N。负责人李清华，系该公司总经理。委托代理人：刘文海，男，汉族，1978年8月25日出生，江西省赣州市人，住江西省赣州市龙南县，系该公司职员。委托代理人：吕承政，男，汉族，1991年12月29日出生，江西省南昌市人，住江西省南昌市，系该公司职员。被告：叶斌，男，汉族，1990年10月22日出生，江西省瑞昌市人，住江西省瑞昌市。委托代理人：叶发庭，男，汉族，1964年1月16日出生，江西省瑞昌市人，住江西省瑞昌市，系被告父亲。原告九江联盛物业服务有限公司瑞昌分公司与被告叶斌物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月6日立案受理，依法适用普通程序，由代理审判员熊慢青担任审判长，与人民陪审员段生瑞、周庆生组成合议庭公开开庭进行了审理。原告九江联盛物业服务有限公司瑞昌分公司的委托代理人刘文海、吕承政及被告叶斌的委托代理人叶发庭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告九江联盛物业服务有限公司瑞昌分公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告向原告支付欠缴的物业服务费4237元及滞纳金4385.81元。2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告于2012年购买瑞昌联盛国际B4栋1101号住宅，面积141.23m2。2013年7月15日，被告与原告签订了《前期物业服务协议》，协议内约定物业费为1.2元/m2/月，被告的住宅每月物业费为169.48元。同时协议内约定，逾期不缴纳物业费则按每日千分之三收取滞纳金。协议签订后，被告按约定缴纳物业费至2014年7月31日。自2014年8月1日起，被告便未能按约缴纳物业费，原告多次上门催讨未果，原告遂诉至法院，提出以上诉请，请求法院支持原告诉求。原告九江联盛物业服务有限公司瑞昌分公司为支持其主张，向本院提交了如下证据：营业执照一份，证明原告是适格的诉讼主体；物业资质证书一份，证明原告具有从事物业服务的资质；收费许可证一份，证明原告具有物业收费资格，被告家为小高层，有电梯的物业费是1.2元/m2/月。4、前期物业服务协议一份，证明原告受聘进入被告所在的小区提供物业服务，被告与开发商签订了物业服务协议，双方存在物业服务关系。被告应按约定交纳物业费，若不按约交纳，则每日收取千分之三的滞纳金。被告辩称：原告具有管理资质但不具备管理经验，同时原告的质证证书是九江联盛的，不是瑞昌联盛的，原告应该提供瑞昌联盛的资质证书。此外，原告的物业服务并没有达到1.2元/m2/月的标准，物业服务和收费不匹配。同时物业合同应该是一年一签，原告的物业服务协议已经过期，仅凭前期物业服务协议不能收取物业费。联盛物业小区管理混乱，具体表现如小区车位被占用、生活垃圾随处堆放、超市的空调外机噪音大严重影响生活、违规建筑烧烤亭、广告等随意粘贴等，同时被告家中的车辆遭受损失，但因物业的监控有盲区，物业的工作人员答应会对被告的车辆进行理赔，致使被告并未让保险公司出险，在被告自行修复车辆后，原告并未能兑现承诺。被告为支持其抗辩主张，向本院提交如下证据：照片一组，证明被告答辩中提到的联盛管理混乱的具体表现情况。物业费明细表一份，证明联盛物业针对B4、B5栋因为空调外机的问题，有物业费减半收取的政策。3、证人甘某的证言，证明2013年8月13日，2013年8月27日被告的车子有两次人为损坏的事实，同时证实被告车子停放的位置是监控盲区，被告因车子损坏和原告进行过协商。4、证人谈某的证言，证明原告在提供物业服务的过程当中存在停运电梯、私自停电给业主生活造成不便的情况。对原告提供的证据1，被告认为提供物业服务的是瑞昌联盛，不是九江联盛，原告提供的资质证书是九江联盛的，不符合规定。对原告提供的证据2，被告认为原告的物业服务水平并没有达到1.2元的标准。对原告提供的证据3和4，被告认为根据物业管理条例，物业合同应该是一年一签的，原告和被告的前期物业服务合同应该是无效的。对滞纳金也不同意缴纳。对被告提供的证据1，原告认为，如果情况属实,物业公司会回去整改，但是也是因为业主不缴纳物业费，所以公司缺乏运营资金，难以提供优质的物业服务。对被告提供的证据2，原告认为，关于物业费减半收取的政策，经过公司核实，从交房之日起至B4、B5栋空调外机拆除之日止的物业费可以减半收取。对于证人甘某的证人证言，原告认为，证人的证言仅仅证明被告的车子有受损的事实，但无法证实被告公司答应赔付被告的车辆损失或折抵物业费。对于证人谈某的证人证言，原告认为，电梯停运是因为需要维修。本院认为，对原告提供的证据，来源合法，与本案待证事实有关联性。本院依法予以确认。对被告提供的证据，本院认为，来源合法，对其证明目的本院将结合本案事实予以认定。经审理查明：被告于2012年购买瑞昌联盛国际B4栋1101号住宅，面积141.23m2。2013年7月15日，被告与原告签订了《前期物业服务协议》，协议内约定物业费为1.2元/m2/月，被告的住宅每月物业费为169.48元。同时协议内约定，逾期不缴纳物业费则按每日千分之三收取滞纳金。协议签订后，被告按约定缴纳物业费至2014年7月31日。原告在提供物业服务过程中，存在空调外机噪音大影响业主生活，电梯外壳破损没有及时维修，生活垃圾未及时处理，车库监控存在盲区导致业主车辆受损且未能及时消除监控盲区，多次停运两部电梯中的一部电梯，给业主生活造成不便，小区内车位经常被占用导致业主车辆无处停放等物业服务不到位的情况。故导致业主与物业公司矛盾激烈，业主不愿交物业费的情况发生。本案被告自2014年8月1日起，便未能按约缴纳物业费，原告多次上门催讨未果，原告遂诉至法院，1、请求法院判决被告向原告支付欠缴的物业服务费4237元及滞纳金4385.81元。2、本案诉讼费用由被告承担。在案件审理过程中，原告为弥补B4、B5栋业主因空调外机的噪音而影响了生活质量的损失，出台了针对B4、B5栋的物业费减半政策，物业费减半期间从业主收房之日起至空调外机拆除之日即2015年8月31日止。本案当中被告自2013年7月15日至2014年7月31日缴纳了物业费，根据减半政策，可以视为被告已缴纳了2014年8月1日至2015年7月31日的物业费。故原告变更诉请为要求被告缴纳2015年9月1日止2016年8月31日的物业费，根据1.2元/平米×141.23平米×12个月=2034元，滞纳金903元。上述事实有原、被告提交的证据予以证实，且能与原被告在法庭上的陈述相一致，彼此之间相互印证，足以认定。本院认为：原告九江联盛物业服务有限公司瑞昌分公司与被告叶斌签订的前期物业服务协议，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，依法成立，合法有效。原告依约为该小区的业主提供管理和服务，被告作为小区业主，拖欠原告的物业服务费不交，违反合同约定，故对原告要求被告支付拖欠的物业费的诉请，于法有据，本院依法予以支持。但原告在履行服务协议的过程当中，存在疏忽，未能完全按照服务协议的约定提供服务，给业主生活造成了一定的损失和不便，故本院认为，需在原告收取物业费时予以扣减，扣减比例按欠缴物业费的20%来计算较为恰当。故，本案当中，本院支持原告的诉请金额为2034-2034×20%=1627.2元。关于原告主张被告承担滞纳金，本院认为，虽然合同约定的滞纳金属于违约金性质，但被告拖欠物业费未交，是由于原告在履行物业服务存在一定问题，且未能与业主积极沟通解决问题，对产生纠纷负有一定的责任，并非被告恶意违约，故对原告要求被告支付滞纳金的诉请，本院不予支持。关于被告所说的车辆受损，原告答应赔偿的抗辩，本院认为，车辆受损的赔偿和本案属于两个法律关系，被告也未提供足够的证据予以证实，其就受损车辆赔偿问题已与原告达成一致，如被告能找到新的证据其可就车辆赔偿另案起诉，本案当中不予处理。关于被告提出原告的资质证书是九江联盛物业服务有限公司的而非九江联盛瑞昌分公司的，本院认为，本案原告作为九江联盛物业服务有限公司的分公司，其具有独立的诉讼主体资格，但不能独立对外承担责任，其行为产生的法律后果均由总公司承担。故九江联盛物业服务有限公司拥有的物质资质，其分公司也视为拥有。故对被告的抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《国务院物业管理条例》第七条、第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告叶斌于本判决生效之日起十日内一次性支付原告九江联盛物业服务有限公司瑞昌分公司物业管理费1627.2元；二、驳回原告九江联盛物业服务有限公司瑞昌分公司的其他诉讼请求。本案受理费50元，由被告叶斌承担。如被告未按本判决书指定的期限履行付款义务，则根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付其迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长 熊慢青人民陪审员 周庆生人民陪审员 段生瑞二〇一七年七月十九日书 记 员 柯文静 微信公众号“”