（2017）鄂05民终1191号
裁判日期: 2017-07-19
公开日期: 2017-08-19
案件名称
杜元、罗勇房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省宜昌市中级人民法院
所属地区
湖北省宜昌市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杜元,罗勇
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂05民终1191号上诉人（原审被告）：杜元，男，1983年4月29日出生，汉族，住宜昌市夷陵区。委托诉讼代理人徐建，湖北诚昌律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗勇，男，1968年2月27日出生，汉族，住宜昌市伍家岗区。委托诉讼代理人ＸＸ，湖北至成律师事务所律师。上诉人杜元因与被上诉人罗勇房屋租赁合同纠纷一案，不服宜昌市西陵区人民法院（2016）鄂0502民初2175号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杜元上诉请求：依法改判或发回一审法院重新审理。主要事实和理由：1、罗勇至今未取得涉案房产的所有权，本案《商铺租赁合同》属效力待定，一审在房产所有权人未追认的情况下确认合同效力属适用法律错误。2、一审对违约金的认定错误。3、一审对附合物的补偿适用法律错误。罗勇辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。罗勇向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告之间的租赁合同；2、判令被告腾还原告的门面并恢复原状；3、判令被告支付原告租金26210元，并支付违约金30000元；4、判令被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2014年2月26日，原告罗勇（出租方，甲方）与被告杜元（承租方，乙方）签订《商铺租赁合同》1份，合同约定：乙方承租甲方位于宜昌市解放路商业步行街01-0099-0002-000272号二层2272号商铺（该房屋建筑面积为48.3平方米），房屋用途为商用,租赁期限5年，自2014年3月1日起至2019年2月28日止。租赁期满，乙方应如期返还房屋。房屋租赁费为：2014年3月1日至2015年2月28日乙方租赁费为年26000元，2015年3月1日至2017年2月28日租赁费在第一年基础上逐年递增10%。2017年3月1日至2019年2月28日租赁费由双方按市场行情协商决定。租金支付时间为每年3月1日前付清本年度租赁费。还约定如果乙方未按合同约定的期限支付甲方租金，应按每天100元承担违约金，违约金从乙方押金中扣除。若逾期一个月未向甲方支付租金费，甲方有权收回房屋门面，合同还对商铺租赁期间的水电、物业、卫生费的承担及其他相关事宜作了约定。合同签订后，原告将商铺交给被告经营，被告使用了该商铺并按合同约定支付了2014年、2015年的租金。2016年4月后原告多次向被告杜元催收租金未果，被告也未腾退房屋,故向本院提起诉讼。一审另查明，1、2008年5月30日，原告罗勇与宜昌三江航天房地产开发有限公司（以下简称三江航天公司）签订了宜昌市商品房买卖合同，原告罗勇购买了宜昌市解放路商业步行街01-0099-0002-000272号二层000272号商铺（即本案租赁商铺），原告现未办理产权证。2、2014年2月28日，原告罗勇收到被告杜元租房押金8000元。一审法院认为，1、关于原告罗勇有无权要求解除合同的问题。被告认为本案争议的租赁商铺原告未取得产权，即原告不具备本案的诉讼主体资格，其签订的《商铺租赁合同》的行为属于无权处分行为。根据《中华人民共和国合同法》第212条的规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，出租人是否为租赁物所有人或使用权人，不影响租赁合同的效力，且本案中对商铺的权属并无争议，该租赁合同是原被告双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，不损害国家、集体和他人利益，应为有效合同。2、关于原告罗勇与被告方是否达成解除合同的口头合意。被告杜元提出其与三江航天公司签订了多个商铺，也与部分商户个人签订了租赁协议，本案争议的2272号商铺在地理位置上与三江航天自有的2273号、2274号商铺相邻，单独租赁2272商铺被告将无法使用，因此，被告认为是其在与原告达成合意后才与三江航天解除2273、2274商铺的，有被告妻子雷蓉书写了说明一份，对此，本院认为被告提供的证据不充分，不能认定原告与被告达成了解除合同的合意，被告未按合同约定每年的3月1日前付清本年度租赁费的行为构成违约。3、关于原告罗勇要求被告腾还门面，并按合同约定恢复商铺原状的问题。2014年2月26日，原告罗勇与被告杜元签订的《商铺租赁合同》中第二条第7项明确约定：合同到期，若乙方不继续承租，又无第三方承租的情况下，乙方必须恢复商铺墙体和卷闸门。故原告该诉讼请求理由充分，本院予以支持。4、关于被告退租时的装饰、物品折价问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已经附和的装饰装修的处理没有约定的，人民法院依照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用，应当在利用价值范围内予以适当补偿。”本案商铺租赁合同第二条第7项明确约定合同到期乙方已改造的钢架阳台、窗户可保留不拆除，原告在诉讼中也明确表示，其并未利用被告的装修，如被告确需可由其自行拆回装修，故被告要求原告对已形成附和的钢架阳台、窗户要求补偿的理由不充分，不予支持。5、关于租金的计算时间和标准问题。原告主张租金按月2610元计算，从2016年3月1日起至2016年12月31日止，系其对自有权利的处分，不违背法律规定，予以支持。6、关于违约金问题。原、被告在《商铺租赁合同》中第四条第3项约定：乙方未按本合同第三条约定的期限支付甲方租金的，除向甲方支付应付租金外，应按每天100元承担违约金，违约金从乙方所交押金中扣除；若逾期一个月未向甲方支付租金，甲方有权收回门面，如因甲方原因，乙方不承担违约责任。据此原告要求被告承担违约金3万元，被告认为违约金过高，要求调减，故依公平原则处理，由被告杜元支付原告2万元违约金，押金8000元予以抵扣。综上，原、被告间的商铺租赁合同，双方意思表示真实，符合法律规定，系有效协议，合同签订后，原、被告均应依约履行相关义务。原告将房屋租给被告使用，被告应该按照合同约定支付租金。原告诉讼请求，予以部分支持。被告抗辩理由，酌情予以考虑。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除2014年2月26日原告罗勇与被告杜元签订《商铺租赁合同》。二、被告杜元将宜昌市解放路商业步行街01-0099-0002-000272号二层2272号商铺（建筑面积为：48.3平方米）恢复商铺墙体和卷闸门后腾退并返还给原告罗勇。三、被告杜元支付原告罗勇房屋租金26100元（计算方式：从2016年3月1日起至2016年12月31日止，2610元/月*10月=26100元）。四、被告杜元支付原告罗勇违约金2万元（被告杜元支付的押金8000元予以抵扣）。五、驳回原告罗勇本案其他诉讼请求。（被告杜元应支付原告罗勇金额为26100元+20000元-8000元=38100元）。以上判项，于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1151元（原告已预交），减半收取575.5元，由被告杜元承担，被告承担的诉讼费，在履行上述判决时一并清结。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，1、根据一审查明的事实，罗勇与三江航天公司签订商品房买卖合同，罗勇购买了本案所涉商铺，虽未办理产权过户手续，可以确认罗勇系合法的出租人，且出租人是否为租赁物所有人或使用权人，不影响租赁合同的效力，本案中对商铺的权属亦无争议，《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，不损害国家、集体和他人利益，属合法、有效。2、《商铺租赁合同》中第四条第3项约定：乙方未按本合同第三条约定的期限支付甲方租金的，除向甲方支付应付租金外，应按每天100元承担违约金，违约金从乙方所交押金中扣除；若逾期一个月未向甲方支付租金，甲方有权收回门面，如因甲方原因，乙方不承担违约责任。罗勇要求杜元按合同约定承担违约金3万元，杜元认为违约金过高，要求调减，一审法院依公平原则，确定由杜元支付罗勇2万元违约金，并押金8000元予以抵扣符合法律规定。3、《商铺租赁合同》第二条第7项明确约定合同到期乙方已改造的钢架阳台、窗户可保留不拆除，并未对相关补偿进行约定，罗勇在一审中也明确表示其未利用杜元的装修，杜元可自行拆回装修，故杜元要求罗勇对已形成附和的钢架阳台、窗户要求补偿的理由不能成立。综上所述，杜元的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费752.5元，由杜元负担。本判决为终审判决。审判长 苗劲松审判员 张原鹏审判员 王瑞菊二〇一七年七月十九日书记员 韩睿华 微信公众号“”