（2017）浙0603民初4265号

裁判日期: 2017-07-19

公开日期: 2017-09-29

案件名称

绍兴之江电气设备有限公司与浙江润达置业有限公司合同纠纷一审民事判决书

法院

绍兴市柯桥区人民法院

所属地区

绍兴市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

绍兴之江电气设备有限公司,浙江润达置业有限公司

案由

合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第五条，第八条

全文

浙��省绍兴市柯桥区人民法院民事判决书（2017）浙0603民初4265号原告：绍兴之江电气设备有限公司，住所地绍兴市越城区灵芝镇灵芝街道小观居委会洋观公路，统一社会信用代码91330602571724280F。法定代表人：徐晓红，系公司执行董事。委托诉讼代理人：石其江、范丹，浙江越杰律师事务所律师。被告：浙江润达置业有限公司，住所地绍兴市柯桥区华舍街道湖门村，统一社会信用代码91330621684525712D。法定代表人：魏伯英，系公司总经理。委托诉讼代理人：楼东平、徐华，浙江越光律师事务所律师。原告绍兴之江电气设备有限公司（以下简称之江电气公司）诉被告浙江润达置业有限公司（以下简称润达置业公司）合同纠纷一案，本院于2017年5月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告之江电气公司的委托诉讼代理人石其江、范丹，被告润达置业公司的委托诉讼代理人徐华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告之江电气公司向本院提出诉讼请求（变更后）：1.请求解除原、被告在2017年1月中旬签订的《以房抵款协议》、《润达-锦秀河山房屋认购协议书》；2.判令被告返还剩余已付购房款115528.45元，并支付利息（其中100万元的利息自2017年1月15日起算至2017年4月18日，年利率4.35%，利息计10875元；115528.45元的利息自2017年1月15日起算至实际返还之日，年利率4.35%）暂算至起诉之日的金额合计127703元；3.判令被告向原告赔偿损失，损失金额为被告将润达.锦秀河山12幢502室商品房分别出售给第三人和原告的房款差价323438元；4.判令被告向原告承担赔偿责任，赔偿原告1115528.45元；5.本案诉讼费用由被告承担。事��和理由：被告因开发润达-锦秀河山二期房产项目需要，在2015年6月25日与原告签订《二期终端箱、计量箱配电箱施工合同》，约定润达—锦秀河山二期的终端箱、计量箱配电箱由原告供货，合同价款511909元，并对具体权利义务作了相关约定；2015年7月17日，与原告签订《二期户内配电箱施工安装合同》，约定润达-锦秀河山二期的室内配电箱由原告供货，合同价款1353170元，并对具体权利义务作了相关约定；2015年9月15日，与原告签订《锦秀河山项目二期室内栏杆施工合同》，约定二期室内方钢管栏杆等委托原告施工，合同价款暂定248700元，并对具体权利义务作了相关约定。原告依约及时履行合同，因被告未及时支付相应的合同款项，经多次催讨、沟通，双方在2017年1月中旬，签订了《以房抵债协议》、《润达-锦秀河山房屋认购协议书》两份协议，其中《以房抵债协议》主要约定：“经初步核算，润达·锦秀河山工程项目工程款合计约为2204117.5元，目前工程款已支付1088560.55元，甲方（即被告）还应向乙方（即原告）支付工程款1115555.96元（暂估价款），最终以审计单位决算为准。现经双方协商同意被告用其开发所有的润达·锦秀河山12幢502室住宅按135万元作为工程款抵给乙方。在签署《商品房买卖合同》前，须审计决算后，按实际决算价执行，差额部分双方应在办理签署《商品房买卖合同》手续前补足相应余款给对方”；《润达-锦秀河山房屋认购协议书》主要约定：“乙方（即原告）认购甲方（即被告）建设的楼盘名为‘锦秀河山花园’，该商品房为现房。乙方所认购之商品房为锦秀河山花园中的12幢502室住宅，面积约187.46平方米，售价135万元，并约定了其他相关具体权利义务”。2017年3月15日，浙江明业项目管理有限公司出具审计��果，核定造价为2204089元，扣除已经支付部分，被告尚欠原告1115528.45元。按照双方前述协议的约定，原告应当向被告补足房款234471.55元（1350000元-1115528.45元）。2017年4月10日，原告发催告函给被告，要求继续履行合同，向原告提供账户支付差价，签订《商品房买卖合同》。被告回函要求原告于7日内到锦秀河山房产公司办理承兑汇票一百万的结算手续，并未经原告同意，于2017年4月18日径直向原告账户汇入100万元人民币，显然被告以书面回函和实际行动的方式拒绝了原告的正当要求。经原告多方了解，被告已在2017年3月份左右将润达.锦秀河山12幢502室住宅又高价卖给了第三人。原被告在2017年1月签订的两份协议，其实质是被告将润达·锦秀河山12幢502室商品房按照135万元的价格以工程款折抵给原告，协议中合同主体、标的、价格、数量等内容明确、齐全，是仅付款方式较��特殊的商品房买卖合同，亦完全符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，双方之间已建立了商品房买卖法律关系，且原告已经支付了1115528.45元房款，实际履行了主要合同义务。按照我国合同法的相关规定，原告有权要求被告及时履行合同义务。因被告明确拒绝履行合同，并又将合同标的物出售给了第三人，无法继续履行，致使原被告之间的商品房买卖合同目的已无法实现，基此，原告有权根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。为维护自身合法权益，现原告依法诉诸法院，望支持诉请。被告润达置业公司辩称，原告的各项诉讼请求均没有事实与法律依据，请法庭依法驳回。理由如下：1.原、被告双方实际是一种建设工程施工合同纠纷关系，虽然双方达成了以房抵债协议，但该协议系实践性合同，因双方没有签订正式的商品房买卖合同，且没有办理物权的转移手续，因此以房抵债尚未成立，不能适用商品房买卖合同的相关法规。被告不履行抵债协议，原告不得要求被告继续履行抵债协议，原告应再另案以建设工程施工合同纠纷为由起诉要求被告支付工程款。2.截止目前为止，被告根据双方签订合同，已经向原告支付了除保修金11万多以外的全部工程款，没有欠付原告工程款。因此，被告即使未按以房抵债协议履行，原��的相关权益也没有受到任何损害。故请法庭驳回原告全部诉讼请求。经审理查明：2015年6月25日，原告之江电气公司（乙方）与被告润达置业公司（甲方）签订《二期终端箱、计量箱配电箱施工合同》一份，约定甲方将润达·锦秀河山二期终端箱、计量箱项目中的配电箱委托乙方供货；终端箱、计量箱566台，价格496069元，电梯前室配电箱暗装壳体52台，价格15840元，合计511909元；双方另约定了其他权利义务。2015年7月17日，原告之江电气公司（乙方）与被告润达置业公司（甲方）签订《二期户内配电箱施工安装合同》一份，约定甲方将润达·锦秀河山二期户内配电箱项目的配电箱委托乙方供货；户内配电箱合计762台，合计1353170元；双方另约定了其他权利义务。2015年9月15日，原告之江电气公司（乙方）与被告润达置业公司（甲方）签订《锦秀河山项目二期室内��杆施工合同》一份，约定甲方将润达·锦秀河山项目的室内方钢管栏杆等委托乙方施工；承包范围包括二期工程中11#、12#、13#16#、17#、S2、S3#楼室内方钢管栏杆，电线杆，不锈钢门，护角，竹梯；合同暂定总价248700元，合同结算价=实际完成工程量×合同约定单价；双方另约定了其他权利义务。上述合同签订后，原告之江电气公司组织施工。现上述工程已经完成。后双方就工程款支付达成协议，签订《以房抵债协议》一份，约定“目前工程已完成，经初步核算，二期终端箱、计量箱配电箱工程款约为511909元，二期户内配电箱工程款约为1394906.5元，二期室内栏杆工程款约为297302元，合计约为2204117.5元。目前工程款已支付1088560.55元，还应支付1115556.95元（暂估价款），最终以审计单位决算为准。现经双方协商同意，甲方用润达·锦秀河山12幢502室住宅按135万元作��工程款抵给乙方。在签署《商品房买卖合同》前，须审计决算后，按实际决算价执行，差额部分双方应在办理签署《商品房买卖合同》手续前补足相应余款给对方。在办理签署《商品房买卖合同》手续前乙方应履行好以下事宜：1.乙方处理好与甲方的债权、债务，包括人工费、材料费等，由此引起的一切纠纷与甲方无关，并出具已收到甲方的所有款项的承诺书。2、由于乙方工程保修期未到，乙方必须另行支付甲方6万元作为工程保修金，待保修期满后无质量问题后退还给乙方。3、签署《商品房买卖合同》手续前乙方必须出具单位委托书，委托指定人员办理。”同日，原告之江电气公司作为乙方买受人与卖方润达置业公司（甲方）又另行签订《润达-锦秀河山房屋认购协议书》，约定买受人所认购之商品房为锦秀河山花园中的第12幢502室，用途为住宅；商品房建筑面积��含公摊）约187.46平方米（以上面积以有权部门最终测绘面积为准）；乙方的房屋支付方式为一次性付款，该商品房折后单价为建筑面积每平方米7201.54元，折后总价为人民币1350000元，上述价款不包括政府代收费用、物业管理费用等；买受人签署本认购协议后，取得该商品的认购权，乙方在甲方通知时间，到锦秀河山销售中心按甲方要求签署《商品房买卖合同》；其他未尽事宜，甲乙双方按正式《商品房买卖合同》执行。正式《商品房买卖合同》签署后，本认购协议书效力即自行终止。2017年3月5日，润达·锦秀河山（二期）配电箱、终端箱、室内栏杆钢工程经工程造价核定，工程款为2204089元。2017年4月10日，原告之江电气公司向被告邮寄催告函一份，载明“现浙江明月项目管理有限公司对贵司委托的事项进行了审理，并于2017年3月15日出具了《审计报告》，��程价款已经确定。我方将继续履行合同，补足相应款项，同时要求贵我双方签署正式的商品房买卖合同。鉴于贵司迟迟未予配合，特致函贵司：1、请3天内提供正确的银行账户，以接收我方差价。2、望双方于5天之内签订正式《商品房买卖合同》。”2017年4月15日，被告润达置业公司向原告发送函件一份，载明“我司委托浙江明月管理有限公司对贵司工程进行审计，于2017年3月15日出具了《润达锦秀河山（二期）配电箱、终端箱、室内栏杆工程审计报告》，经审计核算，二期终端箱、计量箱、二期户内配电箱及二期室内栏杆工程的工程款，合计为2204089元。截止目前还应支付工程款1100000元（其中100000元作为质保金）。介于上述情况，特致函贵司，要求贵司于7日之内到锦秀河山房产公司办理承兑汇票壹佰万的结算手续。”2017年4月25日，原告向被告邮寄律师函一份，要求��告承担违约责任。现双方未能达成一致，遂诉至本院成讼。同时查明，本案所涉房屋即锦秀河山花园12幢502室房屋已于2017年4月11日出卖给第三人，并已登记于第三人名下。以上事实认定，由原告之江电气公司提交的《二期终端箱、计量箱配电箱施工合同》、《二期户内配电箱施工安装合同》、《锦秀河山项目二期室内栏杆施工合同》、《以房抵债协议》、《润达-锦秀河山房屋认购协议书》、工程造价核定通知书、催告函及其快递单、快递查询单、告知函、律师函及其快递单、快递查询单，本院依原告申请依法调取的商品房买卖合同、浙江增值税普通发票以及当事人在诉讼中的陈述等证据予以认定。本院认为：当事人的合法权益应依法予以保护。原告之江电气公司与被告润达置业公司签订的《二期终端箱、计量箱配电箱施工合同》、��二期户内配电箱施工安装合同》、《锦秀河山项目二期室内栏杆施工合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反我国相关法律法规的禁止性规定，应认定合法有效。本案的争议焦点在于原、被告签订的以房抵债协议是否成立有效及房屋认购协议书能否视同商品房买卖合同，认定被告构成一房数卖，并由被告承担相应责任。关于原、被告双方签订的以房抵债协议，原告虽主张双方原来的基础法律关系系买卖合同关系，被告辩称双方的基础法律关系系建设工程施工合同关系，本院认为该基础法律关系并不影响以房抵债协议的效力，与本案无涉，故对基础法律关系本院在本案中不作评述。被告润达置业公司另辩称以房抵债协议属实践性合同，现房屋未实际交付，以房抵债协议未成立。对此，本院认为本案原、被告双方经协商一致终止原合同关系，建立商品房预售合同关系，通过将润达置业公司所有的商品房预售给之江电气公司的方式，实现双方权利义务的平衡，该交易安排未违反法律、行政法规的强制性规定，且双方亦未在以房抵债协议中明确约定应当以债权人现实地受领抵债物为其成立或生效要件，故本案所涉以房抵债协议应认定为有效。被告润达置业公司的该辩称本院不予采信。现原告起诉要求于送达对方之日起解除以房抵债协议及房屋认购协议书，被告予以同意，本院对此予以确认，认定双方签订的《以房抵债协议》、《润达-锦秀河山房屋认购协议书》于2017年5月25日起解除。关于被告是否构成一房数卖并应否承担相应责任。原告主张被告一房数卖，并基于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同解释》）第八条规定要求予以返还已付购房款、赔偿损失。本院认为《商品房买卖合同解释》第八条规定“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”该条是对因出卖人恶意违约导致合同解除的处理规定，基于前提是出卖人和买受人之间已经建立商品房买卖合同。结合本案，原告之江电气公司与被告润达置业公司之间仅签订《润达-锦秀河山房屋认购协议书》，并未签订正式的商品房买卖合同。根据《商品房买卖合同解释》第五条的规定，商品房的认购协议应当具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且出卖人已经按照约定收受购房款的，认购协议才能认定为商品房买卖合同，即商品房买卖合同应当具备以下主要内容：当事人名称或者姓名和住所；商品房基本状况；商品房的销售方式；商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的方法；违约责任；双方约定的其他事项。而本案所涉《润达-锦秀河山房屋认购协议书》，虽对买卖双方当事人的情况、所购商品房的基本状况、商品房价款及付款方式时间等作了约定，但并未明确约定商品房交付时间、面积差异处理等主要内容，且出卖人亦未按照约定收受全部购房款，故该认购协议书尚不足以认定为商品房买卖合同。原告以该认购协议书，要求被告承担一房数卖的违约责任，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条之规定，判决如下：一、原告绍兴之江电气设备有限公司与被告浙江润达置业有限公司签订的《以房抵债协议》、《润达-锦秀河山房屋认购协议书》于2017年5月25日起解除；二、驳回原告绍兴之江电气设备有限公司的其他诉讼请求。案件受理费18900元，减半收取9450元，由原告绍兴之江电气设备有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员　　傅国兰二〇一七年七月十九日书记员　　骆俊斌附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，��卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。来源：百度搜索“”