（2017）冀0133民初1167号
裁判日期: 2017-07-19
公开日期: 2018-07-19
案件名称
李永亮与亚太房地产开发集团股份有限公司、亚太房地产开发集团股份有限公司赵县分公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
赵县人民法院
所属地区
赵县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李永亮,亚太房地产开发集团股份有限公司,亚太房地产开发集团股份有限公司赵县分公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第一百零七条
全文
河北省赵县人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0133民初1167号原告李永亮，男，1989年6月6日出生，汉族，现住河北省石家庄市赵县，被告亚太房地产开发集团股份有限公司，住所地：北京市朝阳区八里庄西里98号住邦2000商务中心。法定代表人程丽花，系该公司董事长。被告亚太房地产开发集团股份有限公司赵县分公司，住所地：河北省石家庄市赵县建设路2号。负责人李海良，系该公司经理。委托诉讼代理人李志刚，系该公司员工。原告李永亮与被告亚太房地产开发集团股份有限公司（以下简称亚太公司）、亚太房地产开发集团股份有限公司赵县分公司（以下简称亚太赵县分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月19日立案后，依法适用简易程序，于2017年6月29日公开开庭进行了审理。原告李永亮到庭参加了诉讼。被告亚太公司、亚太赵县分公司经本院合法传唤，无正当理由，没有到庭。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1、要求被告返还福利购房款37765元。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告于2015年7月7日签订员工福利购房补充协议，约定被告于每年7月7日返还当年福利购房款37765元。2016年7月7日应支付第一期福利购房款，但到期后被告未按协议返还福利购房款，原告多次找到被告要求支付应返还的福利购房款37765元，被告以种种理由不予支付，故具状起诉。请求法院责令被告立即支付原告2015-2016年度应返还的福利购房款，望法院支持原告的诉讼请求。被告亚太公司未出庭，未答辩。被告亚太赵县分公司提交答辩状称，我司与原告签订的《商品房买卖合同》和《员工福利购房补充协议》是一个不可分割的整体，其本质内容是变相返本销售，这种行为违反了《商品房销售管理办法》第十一条“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房”的规定，也违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》的立法本意，故双方之间签订的《员工福利购房补充协议》应属无效合同。综上，双方之间签订的《员工福利购房协议》是《商品房销售管理办法》明令禁止的商品房销售行为，也违反了合同法第52条的规定，应确认无效终止履行，并驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2015年6月4日，原告与被告亚太公司在赵县××怡庄园售房中心签订了《商品房买卖合同》，2015年6月8日在赵县房管局登记备案。合同约定，原告购买被告亚太公司位于赵县××大街北段东侧天××庄园××楼××单元××号商品房一处，建筑面积64.74平方米，单价每平方米3500元，总价款226590元。付款方式为首付76590元，贷款150000元。原告于2015年6月4日向被告亚太赵县分公司支付购房首付款76590元，2015年7月7日，原告在中国建设银行股份有限公司赵县支行贷款150000元，同日，原告作为买受人与被告亚太赵县分公司作为出卖人签订了《员工福利购房补充协议》，该协议第三条第一款约定自2015年7月7日起，每满壹整年度后15日内，被告亚太赵县分公司向原告支付福利购房款37765元。现第一个整年度已经到期，被告亚太赵县分公司未按协议约定向原告支付第一期（即自2015年7月7日至2016年7月7日）福利购房款37765元。以上事实，有商品房买卖合同、销售不动产统一发票、员工福利购房补充协议、个人住房（商业用房）借款合同及当事人陈述相佐证。本院认为，关于被告亚太赵县分公司认为与原告签订的《员工福利购房补充协议》违反了《商品房销售管理办法》第十一条，《员工福利购房补充协议》应属于无效合同的意见，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定。”《商品房销售管理办法》属于部门规章，而非法律、行政法规，且《商品房销售管理办法》第十一条属于管理性的强制规范，而非效力性强制性规定，原告与被告亚太赵县分公司签订的《员工福利购房补充协议》是双方当事人自愿、真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，当事人应按合同约定全面履行合同义务，故对被告亚太赵县分公司的辩论意见不予支持。原告依约履行了交纳购房款的义务，而被告亚太赵县分公司未按合同约定支付给原告福利购房款37765元，构成合同违约，应承担违约责任。被告亚太赵县分公司是依法设立并领取营业执照的分支机构，其有一定的组织机构和财产，虽不具有法人资格，但是可以以自己的名义从事民事活动，因此也应当承担相对应的民事责任，但其民事责任能力具有不完整性，在其不能承担债务时，应由作为其主管机构的总公司即本案被告亚太公司承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条、《中华人民共各国公司法》第十四条之规定，判决如下：一、被告亚太房地产开发集团股份有限公司赵县分公司于本判决生效之日起五日内支付给原告李永亮第一期福利购房款37765元。二、被告亚太房地产开发集团股份有限公司赵县分公司以其管理的财产不足以承担上述债务时，由被告亚太房地产开发集团股份有限公司承担。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费372元，由二被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石家庄市中级人民法院。审判员 王 竞二〇一七年七月十九日书记员 杨亚男 来源：百度搜索“”