（2016）粤03民终16267号

裁判日期: 2017-07-19

公开日期: 2017-11-24

案件名称

深圳市尚策房地产经纪有限公司深圳市润兴隆化工有限公司与朱小勇居间合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省深圳市中级人民法院

所属地区

广东省深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

深圳市尚策房地产经纪有限公司,深圳市润兴隆化工有限公司,朱小勇

案由

居间合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省深圳市中级人民法院民事判决书（2016）粤03民终16267号上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市尚策房地产经纪有限公司。法定代表人：李国英，总经理。委托诉讼代理人：熊伟，广东龙昌律师事务所律师。上诉人（原审被告）：深圳市润兴隆化工有限公司。法定代表人：戴伟英，总经理。委托诉讼代理人：查修平，广东深正律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：朱小勇。委托诉讼代理人：谢崇慧，广东启仁律师事务所律师。上诉人深圳市尚策房地产经纪有限公司（以下简称尚策公司）、上诉人深圳市润兴隆化工有限公司（以下简称润兴隆公司）因与被上诉人朱小勇居间合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院于2016年5月18日作出的（2015）深龙法民二初字第1577号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院查明：尚策公司作为居间人介绍朱小勇与润兴隆公司于2015年6月2日签订《房地产买卖合同》，合同约定润兴隆公司将其位于深圳市坪山新区泰富华庭X号楼X单元4XX的房产（下称涉案房产）作价人民币120万元转让给朱小勇。尚策公司提交的《佣金支付承诺书（买方）》载明，基于尚策公司在促成签署合同达成房地产买卖法律关系过程中所提供之积极服务，朱小勇承诺在签署《深圳市二手房买卖合同》之前向尚策公司支付服务费、按揭、评估、抵押登记、贷款印花共计32120元，如因朱小勇过错违约，致买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》，朱小勇仍需向尚策公司支付相当于买卖双方总佣金金额的违约金。该承诺书有“朱小勇”签字。尚策公司提交的另一份《佣金支付承诺书（业主方）》载明，如因润兴隆公司过错违约，致买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》，润兴隆公司仍需向尚策公司支付相当于买卖双方总佣金金额的违约金。该承诺书有“戴某英”签字。2015年6月2日，朱小勇向润兴隆公司支付购房定金10万元。朱小勇于2015年签署了一份《房屋买卖委托书》，委托朱某胜、吴某美二人全权代表其办理涉案房产的买卖合同签订、银行贷款、产权过户、合同公证等事宜。2015年6月19日，润兴隆公司（卖方）与朱小勇、吴某礼、朱某胜（该三人为买方）达成一份《补充协议》，约定买方已通过尚策公司购买涉案房产，经协商买方于2015年6月24日前再补交定金10万元。该《补充协议》上的卖方落款处有润兴隆公司的盖章，买方落款处有“朱某胜”签字。2015年6月19日，朱小勇向润兴隆公司补交购房定金10万元。另查，龙岗区人民法院于2015年8月11日立案受理了朱小勇、吴某礼、朱某胜诉润兴隆公司、戴某英、第三人尚策公司房屋买卖合同纠纷一案，案号为（2015）深龙法民三初字第1394号。2015年10月9日，朱小勇、吴某礼、朱某胜与润兴隆公司、戴某英以及案外人深圳市弗某奇科技有限公司（下称弗某奇公司）签订《调解协议》，约定朱小勇与润兴隆公司签订的《房地产买卖合同》继续履行，润兴隆公司将涉案房产过户至朱小勇指定的弗兰奇公司名下，涉案房产过户相关税费全部由朱小勇承担，过户后尚策公司、润兴隆公司和朱小勇就涉案房产买卖合同纠纷互不追究其他责任，朱小勇、吴某礼、朱某胜放弃其他诉讼请求，并向法院申请撤诉。（2015）深龙法民三初字第1394号案件于2015年11月9日结案，结案方式为“裁定：撤诉”。再查，涉案房产在2013年8月29日经深圳市房地产权登记中心登记，房产证号为“深房地字第××号”，权利人为润兴隆公司（100%）。该房产于2015年2月5日被深圳市龙岗区人民法院查封。尚策公司一审诉讼请求为：1、润兴隆公司支付尚策公司违约金32120元；2、朱小勇支付尚策公司经纪服务费、按揭、评估、抵押登记、贷款印花人民币32120元及利息（以32120元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2015年6月3日起至该款项付清之日止，暂计起诉日为200元）；3、朱小勇支付尚策公司违约金32120元；4、本案受理、保全、公告、鉴定费等诉讼费由朱小勇和润兴隆公司承担。朱小勇一审反诉请求:尚策公司赔偿朱小勇财产损失人民币168044元；本案所有诉讼费由尚策公司承担。一审法院认为，在房屋中介服务中，出售方润兴隆公司应主动、如实地向居间人反映房屋真实、全面的产权状况，居间人尚策公司作为专业的房屋中介机构，在进行居间服务时应尽到必要的、审慎的审查、核实义务，如核实房源信息、产权状况、买卖双方主体信息等。本案中，润兴隆公司作为委托人在委托出售房产时向尚策公司隐瞒了房产被查封的信息，未尽到诚实义务，构成违约，故应按其承诺向尚策公司支付违约金32120元。尚策公司虽为促成买卖双方签订合同提供了机会和相应的媒介服务，但就房产的权利状况仅仅是确认了卖方润兴隆公司“红本在手”和收取了其房产证复印件，并未就涉案房屋是否存在抵押、查封等状况作更详尽的调查核实，未尽到居间人应有的注意义务，属居间服务合同履行瑕疵，故该院认为尚策公司无权要求委托人朱小勇支付居间报酬及利息。朱小勇在履行居间服务合同过程中并未违约，故该院对尚策公司要求朱小勇支付违约金的主张不予支持。朱小勇在另案起诉润兴隆公司要求解除合同退还定金后，选择与润兴隆公司和解、继续履行合同、承担相关税费等行为均属自愿，在该案中朱小勇放弃对尚策公司主张权利亦属其对权利的自行处分，故该院对朱小勇在本案中反诉要求尚策公司赔偿财产损失的主张不予支持。润兴隆公司经该院合法传唤，无正当理由不到庭，该院视其为放弃诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条、第四百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、润兴隆公司于判决发生法律效力之日起三日内向尚策公司支付违约金人民币32120元；二、驳回尚策公司的其他诉讼请求；三、驳回朱小勇的全部诉讼请求。上述义务人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费人民币2214元（尚策公司已预交），由尚策公司负担1478元，润兴隆公司负担736元；反诉受理费人民币1830元（朱小勇已预交），由朱小勇负担。润兴隆公司不服原审判决，向本院提起上诉请求：1、撤销(2015)深龙法民二初字第1577号民事判决第一项；2、依法改判润兴隆公司无须向尚策公司支付违约金32120元或发回一审法院重审。3、本案一、二审法院受理费、反诉费依法由朱小勇承担。二审调查中，润兴隆公司要求尚策公司向其退回1万元交易押金。主要事实与理由如下：一审法院开庭审理时尚策公司提供的证据之一《佣金支付承诺书（业主方）》，其主张称该证据能够证明润兴隆公司承诺向尚策公司支付佣金及经纪服务费，若因为其过错需向尚策公司支付违约金。但《佣金支付承诺书（业主方）》却载明：“如因本人／本公司过错违约，致买卖双方未来签订《深圳市二手房买卖合同》，本人仍需向深圳市尚策房地产经纪有限公司支付相当于买卖双方总佣金金额的违约金”。换言之，双方未签订《房地产买卖合同》则构成违约，己签订则不构成违约，之后的未过户给朱小勇，而是过户给案外人深圳市弗兰奇科技有限公司，是基于《调解协议》和朱小勇的指定行为，故润兴隆公司同样不构成违约行为。润兴隆公司的行为显然不能构成违约。其理由如下：首先，本案的基本事实是买卖双方即润兴隆公司和朱小勇已于2016年6月2日已经签订了《房地产买卖合同》，故润兴隆公司和朱小勇没有未签订房屋买卖合同的违约行为。其次，涉案房产抵押给第三人彭某海的事实，润兴隆公司在与尚策公司承办经理刘进文第一次见面时就已经将该基本事实告诉了他，但其为了收取佣金的需要，故意隐瞒事实，导致其并未将这一重要交易信息告知买方朱小勇。因此，本案的过错方应为尚策公司，其无疑应当承担相应的民事责任。第三，涉案房产抵押给第三人彭某海的事实亦并未影响到涉案房产过户手续的办理，因为之后的事实足以证明这二点，即买卖双方由另案法院主持调解并经平等协商后，一致同意继续履行之前由润兴隆公司和朱小勇双方签订的《房地产买卖合同》，因此，润兴隆公司的委托人据此《调解协议》和委托书已将涉案房产成功过户给买方即朱小勇指定的案外人深圳市弗某奇科技有限公司名下所有。第四，润兴隆公司和朱小勇于2016年6月2日签订《房地产买卖合同》之后，由于尚策公司未将涉案房产抵押给第三人彭东海的事实告知朱小勇，为此，朱小勇将买受人变更为其指定的案外人深圳市弗某奇科技有限公司。之后尚策公司作为居间人也就未再向买卖双方提供其应当履行的居间服务义务，应当说其居间服务是不完整、不全面的。综上，一审判决错误。尚策公司答辩称其答辩意见以一审意见为准。尚策公司亦不服原审判决，向本院提起上诉请求：1、依法撤销原审判决第二项；2、依法改判朱小勇支付尚策公司经纪服务费、按揭、评估、抵押登记、贷款印花人民币32120元及利息（以32120元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2015年6月3日起至该款项付清之日止，暂计起诉日约为200元）：3、判决朱小勇支付尚策公司违约金32120元；4、本案受理、保全、公告、鉴定费等诉讼费由润兴隆公司和朱小勇承担。事实与理由：原审法院认定事实错误，适用法律错误，请支持我方请求。尚策公司的代理人二审中补充称不清楚1万元交易押金的事情。被上诉人朱小勇答辩称：尚策公司作为居间人没有尽到应尽的义务，属于居间服务存在严重过错，无权要求朱小勇支付居间报酬及利息，一审法院认定事实正确，适用法律正确，尚策公司的上诉请求没有任何法律依据，请求依法驳回其上诉请求。虽然润兴隆公司与朱小勇签订了买卖合同，但签订买卖合同的时候，并没有尽到诚实信用原则告知朱小勇涉案房产已经被查封的事实，在整个过程中，导致交易失败，朱小勇没有任何过错。一审查明事实正确，适用法律正确，请求法院依法驳回润兴隆公司的诉讼请求。本院查明：一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，润兴隆公司提出应由尚策公司退回1万元交易押金的问题，但其在一审时作为被告并未提出反诉请求，本案对其此项请求不予审理。本案争议焦点：一、润兴隆公司应否向尚策公司支付违约金32120元；二、尚策公司要求朱小勇支付经纪服务费、按揭、评估、抵押登记、贷款印花人民币32120元及利息及违约金32120元是否有事实和法律依据。关于争议焦点一，润兴隆公司违反了诚实信用原则，未如实交代其房产被法院查封的情况，导致后续发生纠纷。按照《佣金支付承诺书（业主方）》，如因润兴隆公司的过错，导致双方未能签约的，润兴隆公司仍须支付相当于佣金数额的违约金。本案中因润兴隆公司隐瞒实情，导致买卖双方产生纠纷，虽然最终因润兴隆公司与朱小勇和解而得到解决，但润兴隆公司存在过错导致尚策公司的经济损失，其应根据上述承诺支付尚策公司违约金。原审法院对此的处理正确，本院予以维持。关于争议焦点二，在本次交易过程中，朱小勇并不存在过错。尚策公司自身存在审核不严，服务不到位的情况，其要求朱小勇支付违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1411元及603元，由上诉人深圳市尚策房地产经纪有限公司负担1411元，由上诉人深圳市润兴隆化工有限公司负担603元。本判决为终审判决。审　判　长　　陈利鹏审　判　员　　蔡劲峰代理审判员　　刘　真二〇一七年七月十九日书　记　员　　李林怿附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。关注公众号“”