（2017）浙02民终1470号
裁判日期: 2017-07-19
公开日期: 2017-08-11
案件名称
楼哲夫、黄秀琴房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省宁波市中级人民法院
所属地区
浙江省宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
楼哲夫,黄秀琴,杨照
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙02民终1470号上诉人（原审原告）：楼哲夫，男，1987年12月27日出生，汉族，工人，住浙江省宁波市北仑区。委托诉讼代理人：周洪浪，浙江雄镇律师事务所律师。上诉人（原审原告）：黄秀琴，女，1961年10月1日出生，汉族，退休公务员，住浙江省衢州市衢江区。委托诉讼代理人：楼哲夫，男，1987年12月27日出生，汉族，工人，住浙江省宁波市北仑区，系上诉人黄秀琴之子。委托诉讼代理人：周洪浪，浙江雄镇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨照，男，1983年8月5日出生，汉族，工人，住安徽省巢湖市庐江县。上诉人楼哲夫、黄秀琴因与被上诉人杨照房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市镇海区人民法院（2016）浙0211民初4041号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。楼哲夫、黄秀琴上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：双方当事人间的《房屋租赁合同》虽未就物业费缴纳方式及时间予以明确，但双方当事人于2016年5月06日的微信聊天中明确物业费由被上诉人直接去交，于每年五一之前交付。2016年11月21日，上诉人于微信中再次催促被上诉人方缴纳物业费，被上诉人的妻子明确“后天去交”，可仍未缴纳，上诉人后又多次催促被上诉人，其却不予理睬，直至2016年12月13日，被上诉人去缴纳。被上诉人未按时缴纳物业费，构成违约，上诉人可解除合同，收回房屋，要求被上诉人支付物业费、违约金。杨照辩称，被上诉人已经支付了房租给上诉人，对方也应该既往不咎。请求驳回上诉，维持原判。楼哲夫、黄秀琴向一审法院起诉请求：1.判决解除原、被告间的《房屋租赁合同》；2.判决被告立即腾空返还庄市街道钟包路1号合生国际城152幢04室的房屋，并支付违约金30000元；3.判决被告支付物业费（自2017年1月1日起至判决实际腾空返还租赁房屋之日止，按5000元/年计）。一审法院认定事实：2014年4月24日，胡军与被告在中介居间的情况下签订《房屋租赁合同》一份，被告承租位于宁波市镇海区庄市街道钟包路1号合生国际城152幢04室的房屋（白坯），租赁期限为2014年6月1日至2019年5月30日止，租金每月2500元，先付后住，第一年被告可以半年一付，第二年以后为一年一付租金与物业费，物业费每年为5000元。2016年2月15日，涉诉房屋登记到两原告名下。后原告楼哲夫与被告在胡军居间下签订《房屋租赁合同》，主要约定：被告承租涉诉房屋（白坯），租赁期限36个月，即2016年6月1日至2019年5月30日。租金每月2500元，按6月付一次，先付后住，其中第一次付款15000元，在5月20日前付清，第二次付款15000元，在11月20日前付清，以此类推。押金2500元，到期结算后归还。自合同签订后即产生法律效力，任何一方均不得无故终止协议，如发生违约情况，违约方应支付给守约方违约金拾贰个月房租，并按实结算房租。水电、有线电视收费、物业费及电话费由使用人负担。原告无正当理由终止协议（正当理由解释权查民法通则），应承担违约责任。被告不按时交付租金、水电费、电话费等应付费用，原告有权单方解除协议，收回房屋，并有权向被告索取违约金。合同到期前半年由原告通知被告是否续租，如续租必须租给被告，且房租不变。原告同意被告转租。2016年5月16日，原告楼哲夫与被告的妻子通过微信约定物业费由被告直接交给物业公司，原告楼哲夫要求“第一次物业费在六一之前交，以后每年五一之前交”，被告妻子称“好”。2016年5月20日，原告楼哲夫通过微信提醒被告妻子物业费别忘记了，被告妻子称“好，我会去物业的”。2016年5月30日，原告楼哲夫通过微信告知被告的妻子“还有两天了，物业费尽快去付”，被告妻子称“给物业打过电话，说随时可以交，有空会去交”。2016年7月5日，物业公司向原告发出物业管理费催缴函。2016年9月1日，原告通过微信提醒被告妻子缴纳物业费、水电费，被告妻子称“老公已经去交了，在家坐月子，有点忙乱”。2016年11月5日，物业公司向原告发出物业管理费催缴函。2016年11月21日，原告通过微信告知被告妻子“明天不交物业费将采取强制措施”，被告妻子称“后天会付，物业多收钱，我们会付，不是拖着，大多数过去时是晚上，在合生还有一套房子要交物业费，打算一起去交”，原告称“物业费交了还是好朋友，下次不能拖欠了，按法律拖欠半个月就算违约”。2016年12月13日，被告足额缴纳2016年度物业管理费。2016年12月23日，原告楼哲夫向被告及被告的妻子发出解除房屋租赁合同通知书，原告称自签订房屋租赁合同后，陆续多次催促被告按时交纳物业费，可被告一直不予理睬，直至2016年12月13日方才交纳。依据《房屋租赁合同》约定，现正式通知被告，解除双方的《房屋租赁合同》，请被告即日起腾空返还涉诉房屋并支付违约金30000元。一审法院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，原告要求解除房屋租赁合同并要求被告腾退涉诉房屋、支付违约金、物业费，对此，根据《房屋租赁合同》的内容，被告不按时交付租金、水电费、电话费等应付费用，原告有权解除协议、收回房屋并要求被告支付违约金。具体到本案中，双方的合同并未明确约定物业费的缴纳时间，参考原告与被告妻子的微信对话记录，双方约定物业费由被告直接支付给物业公司，而关于物业费的缴纳时间双方一直在沟通协调，被告最终于2016年12月13日向物业公司足额缴纳了2016年度的物业费。关于2017年以后的物业费（每月物业管理费373.60元、每年公共设施日常维修费393.70元），被告表示会在每年6月1日前向物业公司缴纳当年的物业费（例如，2017年度的物业费，被告会在2017年6月1日前交纳），2019年5个月的物业费会在最后一次交租金时一并交给原告，若再不按时缴纳物业费，被告同意原告可以解除租赁合同并收取违约金30000元。考虑到被告在租赁过程中房屋所有权人由胡军变为原告、原、被告的租赁合同约定的租赁期间（自2016年6月1日起）、被告已支付胡军2016年6月1日之前的费用等因素，本案尚不足以认定被告存在合同约定的不按时交付应付费用的情况，原告认为被告迟延交付物业费构成违约并提出上述诉请依据不足，不予支持。需要指出的是，本案被告在原告一再催促、物业公司发出催缴函的情况下缴纳物业费确实给原告造成一定的困扰和不便，被告对此表达了歉意，在今后的租赁过程中，双方应互相理解和包容，共同维护和谐的租赁关系。据此，一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，作出如下判决：驳回原告楼哲夫、黄秀琴的诉讼请求。案件受理费550元，减半收取275元，由原告楼哲夫负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：双方当事人间的《房屋租赁合同》系真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行。履约过程中，双方因物业费缴纳问题产生纠葛，但一直在沟通。虽然上诉人和被上诉人妻子在微信沟通过程中，被上诉人妻子曾表示“好、后天会付”等，事实上并未按照微信中所称的进行支付，但被上诉人于2016年12月13日足额缴纳了2016年度的物业管理费。且关于2017年以后的物业费也有了相关承诺。综上，一审法院认定本案尚不足以认定被上诉人存在合同约定的不按时交付应付费用的情况，基本合理。上诉人的上诉理由不足，本院难以支持。综上所述，楼哲夫、黄秀琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人楼哲夫、黄秀琴负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄永森审 判 员 朱亚君审 判 员 赵保法二〇一七年七月十九日代书记员 薛 楠 更多数据：搜索“”来源：