（2017）鲁0982民初178号
裁判日期: 2017-07-19
公开日期: 2017-08-30
案件名称
陈增福与王长莲、夏范娜房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
新泰市人民法院
所属地区
新泰市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈增福,王长莲,夏范娜,夏艳
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）：第二十四条，第二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
山东省新泰市人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0982民初178号原告：陈增福，男，1961年6月26日生，汉族，农村居民，住新泰市。委托诉讼代理人：赵峰，山东慧当律师事务所律师。被告：王长莲，女，1963年4月12日生，汉族，农村居民，住新泰市。委托诉讼代理人：刘青洋，男，1976年8月19日生，汉族，农村居民，住济南市，系被告王长莲同事。委托诉讼代理人：王鹏亮，山东泽鲁律师事务所律师。被告：夏范娜，女，1988年1月7日生，汉族，农村居民，住新泰市。委托诉讼代理人：刘青洋，男，1976年8月19日生，汉族，农村居民，住济南市历山路***号，系被告夏范娜同事，身份证号码：3714261976********。委托诉讼代理人：王鹏亮，山东泽鲁律师事务所律师。被告：夏艳，女，1990年8月5日生，汉族，农村居民，住新泰市。委托诉讼代理人：刘青洋，男，1976年8月19日生，汉族，农村居民，住济南市历山路***号，系被告夏艳同事，身份证号码：3714261976********。委托诉讼代理人：王鹏亮，山东泽鲁律师事务所律师。原告陈增福与被告王长莲、夏范娜、夏艳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月5日立案后，依法由审判员赵高峰适用简易程序，于2017年2月27日公开开庭进行了审理；因原、被告双方争议较大，故本案变更为普通程序，本院依法组成合议庭，于2017年4月11日、7月12日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵峰、被告的委托诉讼代理人刘青洋、王鹏亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈增福向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与夏念贺签订的房屋买卖协议无效；2、依法判令三被告返还原告购房款29000元，并赔偿损失31000元；3、诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告将诉讼请求变更为：1、依法确认原告与夏念贺签订的房屋买卖协议无效；2、依法判令三被告返还原告购房款29000元，并赔偿损失（本金29000元，计算期间为自2013年2月19日至被告实际返还原告购房款之日止，按同期银行贷款利率计算）；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年10月29日，原告购买夏念贺位于新泰市宫里镇夏家隅村住宅一处，当日夏念贺及三被告将房屋交付原告，原告建设了偏房东棚、偏房西屋，换了大门及栏，并对正房进行了装修。后夏念贺死亡，被告王长莲系夏念贺在世时的妻子，被告夏范娜、夏艳系夏念贺之女儿。现因新泰市宫里镇夏家隅村建社区，王长莲私自与夏家隅村民委员会签订了房屋拆迁协议，涉案房屋被拆除，夏家隅村民委员会赔付三被告102464元。原告多次要求被告返还原告的购房款并赔偿损失，但三被告拒不赔偿。王长莲、夏范娜、夏艳辩称，本案涉案房屋属夏恩会，夏念贺没有权利进行处分；原告所诉的房屋买卖，三被告并不了解情况，三被告不是合同主体，而且三被告也没有收到过原告支付的钱款，原告要求三被告赔偿损失没有法律依据；夏念贺去世后没有留下任何遗产，即时其与他人有经济纠纷，本案的三被告也不应当承担责任，且本案已经超过法定的诉讼时效。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告为支持自己的诉讼主张提供如下证据：证据一、2010年10月29日原告与夏念贺签订的转卖协议一份，该协议由夏某1执笔书写，夏念贺及其他人按捺的手印，用以证明2010年10月29日夏念贺将涉案房屋以29000元的价格转让给原告使用。证据二、2010年10月29日的证明一份，用以证明涉案房屋的宅基证丢失，被告王长莲对夏念贺卖房一事知情，而且同意夏念贺转让该房屋。证据三、宫里镇夏家隅村拆迁补偿安置协议书及附属物补偿计算表一份，用以证明王长莲与夏家隅村民委员会签署协议，同意将涉案房屋拆迁，并接受对拆迁附属物补偿的打价。证据四、土地登记审批表一份，用以证明涉案宅基地的土地使用者为夏念贺。证据五、原告方申请证人夏某1、夏某2出庭作证，用以证明原告与夏念贺、被告王长莲之间存在房屋买卖一事，并且原告已支付购房款29000元及原告于2013年2月被赶出涉案房屋的事实。证据六、原告方申请法院调取新泰市公安局宫里派出所的询问笔录九份，用以证明原告与夏念贺、被告王长莲之间存在房屋买卖一事，并且夏念贺及被告王长莲于2013年2月将原告一家赶出涉案房屋的事实。被告王长莲、夏范娜、夏艳对原告提供的证据进行了质证，认为：对证据一的真实性无法判断，三被告未见过该转卖协议，且合同的出卖人夏念贺已死亡，无法证实夏念贺签过此协议，转卖协议中所涉及的款项三被告也未收到。对证据二的真实性无法确认，王长莲的签名及内容的书写是否一次形成存在异议，该证明只证明宅基证丢失，与房屋买卖没有关系，被告王长莲申请对指纹进行鉴定。对证据三的真实性无异议，对原告欲证明的内容有异议，拆迁补偿协议所涉的款项与本案无关，原告主张的赔偿数额是根据附属物补偿计算表所计算得出的数额，没有任何依据，附属物补偿计算表的设施是由被告家庭修建，并非原告所建。对证据四的真实性无异议，但涉案房屋并不是该房屋。对证据五证人夏某1、夏某2的证言不可信，不能证实原告支付给王长莲夫妻购房款29000元。对证据六法院调取的公安机关的询问笔录，真实性有异议，没有加盖公安机关的公章，且被询问人均与原告存在亲属关系，其证言也没法证明原告向被告支付过款项。对原告提供的证据三、四的真实性本院予以确认。证人夏某1与夏念贺有较近的亲属关系，其证言真实可信，本院予以采信。本案的房屋买卖是由证人夏某2介绍促成，其证言亦真实可信，本院予以采信。虽被告王长莲对证据二中的王长莲的指纹进行鉴定，因指纹不清，不具备鉴定条件，但因原告提供的证据一、二的内容均由证人夏某1书写，故本院对该两份证据的真实性本院予以确认。公安机关的询问笔录经原告申请本院依职权调取，对其真实性本院予以确认。被告王长莲、夏范娜、夏艳为支持自己的主张提供如下证据：宅基地登记表复印件一份，用以证明本案涉案房屋属于夏念贺的父亲夏恩会的房屋，拆迁补偿受益人系夏恩会，与夏念贺、王长莲无关。原告对被告王长莲、夏范娜、夏艳提供的证据进行了质证，认为：对该证据的真实性无异议，但涉案房屋是由夏念贺翻建并居住使用，且王长莲在拆迁补偿协议中签名，间接认可了对房屋享有权利。对被告提供的证据的真实性，本院予以确认。根据原、被告举证、质证、当事人的陈述及本院的认证，本院认定以下事实：本案所涉宅基地的四至为：东至路、西至夏某1、南至路、北至夏恩琢。1990年4月21日宅基地登记表登记的使用人为夏恩会，房屋3间。后该房屋由夏念贺重新翻建并一直居住使用。2010年10月29日夏念贺与原告陈增福签订转卖协议，将涉案房屋以29000元的价格转让给原告，后夏念贺及被告王长莲将原告赶出涉案房屋，并占有使用涉案房屋。2016年被告王长莲与夏家隅村民委员会签订拆迁补偿协议书，涉案房屋被拆除，夏家隅村民委员会补偿被告王长莲102464元。夏念贺与被告王长莲系夫妻关系，在夏念贺与原告签订房屋转让协议时，发生在其夫妻关系存续期间。2015年3月14日夏念贺死亡。其女儿夏范娜、夏艳不继承夏念贺的遗产。审理中原告表示对其因新建、装修等造成的损失，另行主张权利。原告陈增福不属于新泰市宫里镇夏家隅村的集体经济组织成员。本院认为，本案的争议焦点为：一、夏念贺是否对涉案宅基地享有使用权及原告与夏念贺签订的房屋转让协议是否有效；二、原告起诉是否超出了法定诉讼时效期间；三、被告王长莲、夏范娜、夏艳是否收到购房款29000元，是否应当返还原告购房款29000元并赔偿原告的损失。关于夏念贺是否对涉案宅基地享有使用权及原告与夏念贺签订的房屋转让协议是否有效的问题。本案中，根据庭审中证人夏某1的证言，可以证实涉案房屋由夏念贺投资重新翻建、居住管理并控制支配，并结合被告王长莲与夏家隅村民委员会签订的拆迁补偿协议书，应认定夏念贺对涉案宅基地及地上房屋享有使用权。根据我国实行房地合一制度，原告购买农村房产，不仅购买了宅基地上的房屋，还占用了相应的宅基地使用权。根据土地管理法的有关规定及相关的土地政策，宅基地使用权系基于集体经济组织成员资格而享有的一项福利性和保障性权利，本集体经济组织成员可无偿取得，故宅基地上的房屋仅能在本集体经济组织成员之间流转，本集体经济组织以外的村民购买本集体经济组织的房屋和宅基地应认定无效。本案中，原告并非新泰市宫里镇夏家隅村的集体经济组织成员，根据上述法律规定，并结合相关的土地政策，应认定原告与夏念贺签订的房屋转让协议无效。关于原告起诉是否超出了法定诉讼时效期间的问题。合同当事人不享有确认合同无效的法定权利，只有仲裁机构和人民法院有权确认合同是否有效。合同效力的认定，实质是国家公权力对民事行为进行的干预。合同无效系自始无效，单纯的时间经过不能改变无效合同的违法性。当事人请求确认合同无效，不应受诉讼时效期间的限制，而合同经确认无效后，当事人关于返还财产及赔偿损失的请求，应当适用法律关于诉讼时效的规定。本案中，原告与夏念贺签订的转卖协议被人民法院确认无效后，原告才享有财产返还的请求权，故原告的起诉没有超过法定诉讼时效期间。关于被告王长莲、夏范娜、夏艳是否收到购房款29000元，是否应当返还原告购房款29000元并赔偿原告损失的问题。本案中，原告支付夏念贺购房款29000元，虽夏念贺、被告王长莲没有给原告出具收条，但根据证人夏某1、夏某2的证言及公安机关对夏某2的询问，并结合原告入住涉案房屋的实际情况，本院认定原告已向夏念贺、被告王长莲支付购房款29000元。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，夏念贺与原告签订的住宅转让协议已认定为无效协议，且夏念贺在转让住宅时明知原告非本集体经济组织成员而转让，存在过错。根据上述法律规定，原告应当将涉案房屋返还给夏念贺（涉案房屋已返还给夏念贺），夏念贺应当返还原告购房款29000元并赔偿原告损失。本案的涉案款项发生在夏念贺、被告王长莲夫妻关系存续期间，且被告王长莲未提供该款项不属于其夫妻共同债务的证据，本院认定该款项属于夏念贺、被告王长莲的夫妻共同债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定“夫或妻一方死亡的，生存一方应当对婚姻关系存续期间的共同债务承担连带清偿责任”，夏念贺已死亡，根据上述法律规定，被告王长莲应对本案的款项承担清偿责任。原告要求被告自2013年2月19日按同期银行贷款利率计算利息损失，因原告未提供充分证据证实自2013年2月19日被被告赶出涉案房屋，故对其要求的损失应自起诉之日起按中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率计算。因被告夏范娜、夏艳明确表示不继承夏念贺的遗产，故被告夏范娜、夏艳不承担偿还责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、原告陈增福与夏念贺于2010年10月29日签订的《转卖协议》无效；二、被告王长莲于本判决生效之日起十日内返还原告陈增福购房款29000元；三、被告王长莲于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈增福利息（利息为按中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率计算29000元的利息，计算期间为自2017年1月5日至本判决确定的履行期限届满之日止）；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元、案件申请费620元，共计1770元由被告王长莲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审 判 长 赵高峰人民陪审员 刘爱东人民陪审员 安忠身二〇一七年七月十九日书 记 员 范 娜 搜索“”